打造健康财务 中南建设(000961.SZ)2023年轻装启航

房地产行业正迎来拐点，2023年2-3月房地产行业销售增长指标均实现转正，结束了2021年7月份以来持续下滑的趋势。

智通财经APP了解到，2月份开始房地产行业开始回暖，百强房企全口径销售额5184 亿元，同比增长11.8%，3月份销售额7457亿元，同比再次增长29%，首季度销售额16635亿元，同比增长2.2%，扫清了长达6个季度的下行阴霾。今年房地产行业进入了市场修复期和信心企稳期。

与此同时，越来越多的投行也开始关注行业基本面的改善，比如中信建投发布研报，称地产销售增速转正，且销售复苏料可持续，上调全年销售增长预测至10%，同时看好去年积极拿地及拥有丰厚优质土储的房企。不过行业仍处出清阶段，房地产企业短期仍面临经营压力，而良好的现金流管理尤为重要。

实际上，大部分房地产企业暴雷，最核心的原因是没做好负债及现金流管理，高负债下一旦回款不足将导致资金链断裂，出现偿债危机。在行业中，中南建设(000961.SZ)算做的比较好的，近几年一直在缩表优化负债水平，降低有息债，截止2022年有息负债率降至10.73%，优先于行业水平。

行业迎来新的起点，房企比拼的核心正逐渐从比规模、拼速度时代过渡到比拼产品力、交付力时代，而这些前提条件是需要拥有稳健的财务实力，那么中南建设能否有机会脱颖而出呢?

积极负债管理，财务健康才是根本

智通财经APP了解到，中南建设主要从事房地产开发及建筑业务，近几年在行业严管趋势下，一方面推进保交付的工作落实，另一方面致力于优化资产负债表管理，转变高质量的发展模式。2018-2021年，该公司结转收入保持正增长，2022年受行业影响有所下滑，但有息债持续缩减，财务得到稳固和夯实。

在行业下行回款受阻，及融资不畅的情况下，拥有健康的财务就显得格外重要，活下去才能谈发展。2020-2022年，中南建设资产规模减少了546亿元，负债规模减少了374.65亿元，其中有息债减少323.47亿元，占比高达86.34%，在指标上，扣除合约负债及相关非实际负债后，资产负债率下降5.12个百分点至47.93%。此外，有息负债包括短期借款、长期借款、应付债券以及一年内到期的其他非流动负债均呈现下降趋势，有息负债率下降6.62个百分点至15..5%，均优于行业水平。

数据来源：公司财报数据(单位：亿元)

注：有息负债包括短长期借款、应付债券及一年到期的其他非流动负债

在过去长达数年的时间，房地产行业通过高负债不断扩张，留下了较大后遗症，即便是头部房企，没有健康的财务也会发生暴雷。缩表不是不作为，相反却是应对不利经营环境下的最优解，去年11月第二只箭扩容后，该公司增信发行申请也获得了中债增的认可，目前也在推进定增相关工作。

中南建设保持强劲的运营水平，经营现金流净额连续五年都为正，这放在整个行业中也算屈指可数，这两年公司扩张也保持谨慎，主要去存货为主，同时清理债务，期间融资净现金流净流出达384亿元。还债之后仍保持充沛现金流，截止2022年，该公司账上货币现金 137.5 亿元，加上账龄在一年以内的应收款及其他应收款为169.34亿元，合计为306.84亿元，覆盖短期借款、一年内非流动负债及应付债券的总和。

此外，该公司还有超过1500亿元的存货余额，占比总资产近50%。而在存货中，有1530亿元为开发性(包括开发成本及产品)存货，开发产品未已竣工为售出的项目，超过170亿元，开发成本为已动工未竣工的项目，但大部分项目基本在未来三年内完工。丰富的回款资源和不断缩减的有息债，为给公司财务健康加多重保障。

打造差异化产品，可结算收入是2022年的两倍

活下去才能谈活的更好，高负债、高杠杆、高周转”发展模式，单纯追求规模和土地增值收益的发展模式难以为继，在这场行业洗牌周期中，一些企业将退出历史舞台。不过市场出清后，部分房企能活下来，但并不一定能活的好，这时候需要拼业务、产品力及交付力，在行业回归良性中获得更高的市场份额。

中南建设两大业务齐头并进协同发展，房地产业务聚焦长三角、珠三角以及内地人口密集城市，加强与建筑业务整合，提升品质服务，改善盈利能力，推进代建业务深入，并探索新的发展模式；建筑业务聚焦优质客户，加强对政府平台公司、央国企及优质民营企业非住宅设施业务的扩展，提高公建及基建占比。2022年房地产及建筑业务收入贡献分别为85.13%及16.05%。

数据来源：公司财报数据

房地产业务聚焦战略，2022年销售额649.2亿元，销售面积543.2亿元，其中浙江和江苏两地销售额合计占比超过50%，销售面积合计占比超过45%。期间，该公司全部开发项目473个，在建项目规划建筑面积合计2268万平方米，可竣工资源总面积 3104万平方米，其中一二线城市占比约35%，三四线城市占比约65%。

在产品上，中南建设不断升级产品质量及服务体系，2017年率先发布了健康住宅企业标准，2018年升级打造健康TED社区，2019年延展为悦、集、府三大产品系；2021年推出的以工地开放为底盘的“美好立方”，2022年升级至2.0，不断打造差异化产品。且在价格上保持稳定，该公司销售均价每平方在1.1-1.3万元之间，购房者可接受度高。

在业绩上，由于并表比例提升，期间该公司房地产结算收入502.6亿元，同比仅下降10.33%，远低于行业水平，此外期末合并报表范围内已售未结算资源1128.5亿元，是2022年结算收入的2.3倍，2023年业绩增长无忧。此外，该公司2023年计划开工138个项目，开工面积81万平方米，竣工面积1088万平方米。

值得一提的是，该公司保持强劲的交付能力，持续推进“过程及交付评估”、“鹰眼行动”等工程质量管控，2022年完成16万余项交付前指标检查，交付大使全程一对一陪验时长超6.6万小时，赢得了业主的广泛肯定。期间房地产板块累计完成7.2万套房屋交付，建筑板块履约交付大型项目超40个，交付面积357万平米。

中南建设的品牌标语为建家、筑城以及启未来，很好阐释的公司未来的发展策略，以房地产及建筑为主业，并发展多元业务。当然，目前而言房地产仍是业绩核心，未来几年地位预计也不会有所动摇。在大方向上，该公司仍以“把握时机，休养生息，力保交付，修复利润”为经营策略，驱动公司高质量发展。

把握机遇，2023年估值进入“击球区”

实际上，上文所谈到的缩表、降负债以及谨慎扩张等都是该公司休养生息的策略，保持债务的低水平以及充裕现金流，进可攻退可守，游刃有余，这也彰显了管理层突出的才能，预判未来风险及机遇。房地产行业经过这几年的筑底，目前已有回暖迹象，在政策及市场多重利好下，今年有望实现恢复性增长，把握时机或已到。

从历史上看，2021年下半年以来，房地产行业一直保持下跌趋势，2022年全年基本为双位数下滑，然而今年出现了转机，2月及3月持续逆势增长，行业回暖超预期。在政策上，从去年下半年以来，房地产在融资政策利好不断，“借贷、债券及股权”三箭齐发，保障优质房企的资金供应。

中南建设得到中债增的认可，也在推进定增工作，且目前债务清理工作已实现较同行更低的有息负债率水平，融资条件优质，2023年预计股债融资将加速，当然大概率以股权融资为主，继续降低负债水平。

于2023年首季度，该公司销售额及销售面积分别为120.4亿元及100.1万平方米，均价为每平方米1.2万元，按月看，1至3月均价分别为1.14万元、1.2万元及1.26万元，从过去一年按单月看，价格较为稳定。该公司可出售商品资源丰富，价格实惠下，行业回暖也将受益。此外，首季度该公司建筑业务新承接55个，项目预计合同金额8.7亿元。

数据来源：公司公告

综合看来，房地产行业进入“估值击球区”，各大投行持续跟进，部分投行认为房地产目前需求端呈现出超跌，而供给端处于过度出清状态，格局优化下优质房企成长空间打开，并将同时受益于政策放松和格局优化双重利好。优质房企不再以“业绩高增长”说话，而是具有健康财务的“高质量增长”为参照。

中南建设近几年积极的资产负债管理，不断降低有息债水平，夯实财务基础，在这点上比同行更具有前瞻性。在经营上该公司积极业务转型，核心业务可售资源丰富，且可结算收入金额大，足以保证未来三年持续性成长，同时探索多元业务体系。中南建设三年的回调，目前PB值低至0.31倍，随着行业复苏，估值也将得到修复。