中指研究院：一季度商业地产市场供需两端仍走弱 部分头部企业业绩修复

智通财经APP获悉，5月10日，中指研究院发布商业地产月报。报告显示，4月，深圳南山区公示国土空间分区规划草案，构筑“双核双心、两轴三片”总体格局，助推形成高质量发展产业空间格局；北京市商务局制定22项2023年度重点任务，加快推进国际消费中心城市建设。市场表现方面，2023年1-3月，全国商业营业用房、办公楼开发投资额、新开工面积、销售面积同比均下降，2023年1-4月，全国300城商办用地推出与成交规划建筑面积同比均下降，成交楼面均价同比小幅下跌，平均溢价率同比下降。行业动态方面，部分头部房企公布一季度投资物业相关收入，业绩整体呈修复态势。

政策动态

1.深圳南山将构筑“双核双心、两轴三片”总体格局，助推形成高质量发展产业空间格局

4月14日，深圳市规划和自然资源局公示《深圳市南山区国土空间分区规划(2021-2035年)》(草案)，根据该规划草案，未来南山区将打造成“世界级的创新之都、现代化的宜居之城、国际化的魅力之湾”，构建深圳市的科技创新中心、商务金融中心，高等教育中心、国际航运枢纽、总部经济及文化创意产业的集聚区、都市休闲旅游基地。空间布局方面将构筑“双核双心、两轴三片”的总体格局，产业发展方面将形成“北部源头创新、中部孵化转化、南部创新总部”的创新产业空间格局。

资料来源：中指研究院综合整理

中指点评：深圳“十四五”规划中，南山区定位为科技产业创新、高等教育和总部经济集聚区，重点推进前海深港现代服务业合作区、西丽湖国际科教城、蛇口国际海洋城、西丽高铁新城、深圳湾超级总部基地建设，打造南山中央智力区和世界级创新型滨海中心城区。《规划》(草案)站在新的历史起点，落实“多规合一”改革要求，统筹南山区国土空间资源配置，科学前瞻描绘2035年南山区世界级创新型滨海中心城区的美好蓝图。

2.北京市商务局制定22项2023年度重点任务，加快推进国际消费中心城市建设

4月17日，北京市商务局印发《加快恢复和扩大消费持续发力北京国际消费中心城市建设2023年行动方案》，从绿色消费、大宗消费、品牌培育引进、消费空间布局、线上线下融合、商旅文体消费融合发展、“科教医养展”资源转化、优化消费氛围等方面明确了22项年度重点任务，将聚焦“便民”“提质”，推动北京国际消费中心城市培育建设再提升。

倡导绿色消费，提振大宗消费：1.大力倡导绿色消费;2.促进汽车消费升级。

加大品牌培育引进力度，加快打造时尚消费新高地：3.加快引导时尚类零售企业在京发展;4.大力发展首店首发经济;5.完善本土品牌培育孵化体系。

优化消费空间布局，促进线上线下融合：6.高质量实施商业消费空间布局专项规划;7.扩大高品质消费项目供给;8.加快推进“双枢纽”国际消费桥头堡建设;9.加快建设一刻钟便民生活圈;10.推动餐饮业高质量发展;11.培育壮大网络消费市场。

深化“消费+”“+消费”，促进商旅文体消费融合发展：12.激发潮流体育消费新活力;13.打造冰雪消费名片;14.加快推动北京“演艺之都”建设;15.促进文旅消费提质扩容;16.持续繁荣夜经济。

加快“科教医养展”资源转化，优化服务消费供给：17.培育数字消费新场景新生态;18.提升教育医疗医保服务水平;19.加快促进养老消费市场发展;20.推动会展业加快恢复。

创新服务营造氛围，持续优化消费环境：21.积极探索消费领域监管服务创新;22.京津冀协同联动开展消费季活动。

资料来源：中指研究院综合整理

中指点评：2023年一季度，北京消费市场持续恢复，社零总额同比降幅较2022年全年收窄6.5个百分点，3月社零总额单月增速同比转正，餐饮、实体零售等接触性消费明显回暖。《行动方案》的出台顺应消费回暖趋势，提振市场信心，增强市民群众获得感。

市场表现

(一)新房市场：2023年1-3月，全国商业营业用房、办公楼开发投资额、新开工面积、销售面积同比均下降

图：2018-2023年3月全国商业营业用房及办公楼投资、新开工面积、销售面积占比

数据来源：中指数据CREIS

从供应端来看：全国商办用房开发投资额占比降至11.4%，新开工面积占比降至9.1%

2023年1-3月，全国商办物业*开发投资额为2959亿元，商办物业开发投资额占房地产开发投资额的比重为11.4%，较2022年底下降0.6个百分点。

2023年1-3月，全国商办物业新开工面积为2194万平方米，商办物业新开工面积占商品房新开工面积的比重为9.1%，较2022年底下降0.3个百分点。

从需求端来看：全国商办物业销售面积占比降至6.6%

2023年1-3月，全国商办物业销售面积为1980万平方米，商办物业销售面积占商品房销售面积的比重为6.6%，较2022年底下降1.9个百分点。

*新房市场部分，商业地产指办公楼+商业营业用房，指标解释与《中国房地产统计年鉴》一致。

1、商业、办公开工投资：2023年1-3月，商业营业用房开工投资均继续下降，办公楼投资继续下降，开工止增转降

图：2020年3月-2023年3月商业营业用房及办公楼开发投资额同比变化

图：2020年3月-2023年3月以来商业营业用房及办公楼新开工面积同比变化

数据来源：中指数据CREIS

商业营业用房：2023年1-3月，全国商业营业用房开发投资额为1928亿元，同比下降17.1%，降幅较1-2月扩大0.1个百分点;新开工面积为1581万平方米，同比下降26.4%，降幅较1-2月扩大8.6个百分点。

办公楼：2023年1-3月，全国办公楼开发投资额为1031亿元，同比下降11.5%，降幅较1-2月扩大3.9个百分点;新开工面积为613万平方米，同比由1-2月的增长9.3%转为下降25.8%。

2、商业、办公销售：2023年1-3月，商业营业用房、办公楼销售面积同比均下降，但降幅较1-2月有所收窄

图：2020年3月-2023年3月全国商业营业用房、办公楼销售面积同比变化

数据来源：中指数据CREIS

商业营业用房：2023年1-3月，全国商业营业用房销售面积为1428万平米，同比下降21.9%，降幅较1-2月收窄1.1个百分点。

办公楼：2023年1-3月，全国办公楼销售面积为552万平方米，同比下降21.8%，降幅较1-2月收窄8.2个百分点。

(二)商办用地

1、2023年1-4月，全国300城商办用地推出与成交规划建筑面积同比均下降，成交楼面均价同比小幅下跌，平均溢价率同比下降

图：2021年4月-2023年4月全国300城商办用地推出及成交情况

数据来源：中指数据CREIS

2023年4月：全国300城商办用地共推出860万平方米，同比下降27.0%，成交854万平方米，同比增长23.1%。

2023年1-4月：全国300城商办用地共推出2959万平方米，同比下降14.8%，成交2384万平方米，同比下降20.4%。

图：2021年4月-2023年4月全国300城商办用地成交楼面均价及溢价率情况

数据来源：中指数据CREIS

2023年4月：全国300城商办用地成交楼面均价为1909元/㎡，同比下跌22.1%，平均溢价率为2.5%，同比下降1.5个百分点。

2023年1-4月：全国300城商办用地成交楼面均价为2490元/㎡，同比下跌11.8%，平均溢价率为1.8%，同比下降1.5个百分点。

2、各线城市成交规划建筑面积均缩量，三四线城市降幅最大

图：2018年-2023年4月各线城市商办用地成交规划建筑面积及同比变化趋势

数据来源：中指数据CREIS

推出及成交面积：2023年1-4月，一线城市商办用地推出规划建筑面积为142万平方米，低基数下同比大幅增长50.3%，成交规划建筑面积为166万平方米，同比下降5.3%;二线城市商办用地推出及成交规划建筑面积分别为1072万平方米、928万平方米，同比分别下降6.9%、8.2%;三四线城市商办用地推出及成交规划建筑面积分别为1745万平方米、1289万平方米，同比分别下降21.6%、28.7%。

图：2018年-2023年4月各线城市商办用地成交楼面价及同比变化趋势

数据来源：中指数据CREIS

成交楼面均价及溢价率：2023年1-4月，一线城市商办用地成交楼面均价为12838元/平方米，同比下跌14.0%，二线城市为2205元/平方米，同比下跌34.0%，三四线城市为1360元/平方米，同比微幅上涨0.4%。平均溢价率方面，一线城市商办用地平均溢价率为0.2%，同比下降0.1个百分点;二线城市为1.9%，同比下降2.2个百分点;三四线城市为3.7%，同比下降1.8个百分点。

(三)大宗交易：2023年1-4月，中指数据共监测到商业地产大宗交易近30笔

注：本表仅列示4月监测案例，物业类型不含工业、住宅、地块，此外不含关联交易、不含为发行REITs或类REITs产品产生的交易，不含交易总价在2000万元以内的法拍。

数据来源：中指数据CREIS

行业动态

1、南昌首个24小时商业综合体“江旅都市方舟”拟于今年10月正式开业

4月10，中共南昌市委宣传部官方微信公众号发布消息称，南昌首个24小时商业综合体——江旅都市方舟计划于今年10月正式面向市民全天候开放，目前项目整体装修已进入收尾阶段，下一阶段，入驻商户将陆续进场装修。

据悉，江旅都市方舟项目是江西省旅游集团打造的首个具有微旅游目的地、“不夜城”等特色的现代商业城市综合体，借助福州路的区位优势，项目围绕潮玩创新，以夜经济为核心，引入多家首进江西的夜经济高端品牌，开业后将成为集时尚购物、文化餐饮、城市潜水体验、四季有景可观的生态体验、科技、休闲娱乐等为一体商业综合体。资料来源：中指研究院综合整理

中指点评：2019年4月，南昌出台《南昌市进一步促进夜间经济发展三年行动方案》，其中提到“以商业综合体、购物中心为辐射点，打造购物、餐饮相结合的商圈夜间消费形式。”，经过4年发展，南昌夜间经济愈发繁荣，成为衡量居民“幸福指数”的重要指标之一。江旅都市方舟以夜间经济为核心，结合时下较为流行的“微旅游”概念，为丰富居民夜间生活提供空间载体，助力南昌夜间经济发展，为扩大内需提振消费做贡献。

2、多家头部房企及商业地产企业公布一季度投资物业相关收入，业绩整体呈修复态势

数据来源：企业公告，中指研究院综合整理

中指点评：2023年一季度，我国宏观经济稳步恢复，尤其是与商业地产市场密切相关的服务业经济和消费市场加速恢复，经济恢复为商业地产市场复苏奠定基础，尽管一季度商业地产市场供需两端仍趋弱，但部分头部房企紧抓经济与消费恢复机遇，商业地产板块业绩已呈现修复态势。

3、瑞安房地产成功发行规模最大的民企绿色CMBS

4月27日，瑞安房地产发布消息称，全资附属公司上海瑞桥房地产发展有限公司成功发行由旗下商业物业上海虹桥天地支持的CMBS产品——“瑞安房地产-虹桥天地绿色资产支持专项计划”，该产品是国内发行规模最大的民企绿色CMBS，项目在上海证券交易所上市，发行规模为44.01亿元人民币，优先级信用评级为AAAsf，发行票面利率为3.9%，拟将所得款项净额用于偿还集团现有债务以及用作一般营运资金。

资料来源：中指研究院综合整理

中指点评：在碳达峰、碳中和战略目标的引领下，我国绿色金融顶层设计持续优化，多层次绿色金融产品和市场体系已逐渐形成，未来绿色低碳建筑或成为商业地产领域新常态，发行相关金融产品或将成为头部商业地产企业融资新渠道。