国泰君安国际：香港楼市见底了吗？

香港的货币基础触及2008年11月以来的最低点，市场始终担心香港的资本外流问题。同时，港元仍然疲软。

虽然这是事实，但可以看到香港房地产市场似乎正在触底反弹，在目前高利率的环境下令人尤为惊讶。得益于内地重新开放，香港的经济前景一直在改善。该行预计香港的经济增长将从2023年一季度开始加速。鉴于一季度的强劲表现和去年的低基数，2023年4%以上的GDP增长基本可以保证，扭转过去一年的负增长。

在经济改善的背景下，市场不必过分担忧香港面临的资本外流问题。一方面，这是一个典型的利率问题，因为港元收益率相对较低；投资者更倾向持有美元资产来获得更好的回报。但这些美元资产仍留在香港的银行体系内。一旦资本真的外流，港元的融资成本也会增加，自然而然会吸引资本回流到港元资产。

未来港元的整体融资成本可能居高不下。尽管如此，楼价触底反弹似乎表明购房者对香港的未来更有信心。

01香港正面临资本外流

香港的货币基础已跌至2008年11月以来的最低点，市场始终担心资本流出香港。同时，港元仍然疲软。为捍卫联汇制度，过去一年金管局实施48次干预，买入近2,890亿港元等值的美元，银行体系总结余从2022年4月底的3,376亿港元降至近期500亿港元以下的水平，是2008年以来的最低点。

这虽然在某种程度反映了银行体系的资本外流问题，但该行认为投资者不必过分担心。总结余只反映出银行体系总流动性的一小部分，且货币当局可运用诸多手段，包括必要时增加流动性贴现窗口。金管局官员还强调，过去一年存款总额一直在上升，尤其是美元存款。换句话说，可能存在一部分港元兑换成美元的情况，但存款仍留在香港的银行体系中，银行必要时可以将美元资金兑换成其他货币。

02但楼市正好转

近期股市走弱，但房地产市场似乎正在回暖。房价指数自2022年四季度以来持续上涨，触底反弹超10%。某种程度来说，政府提供的税收优惠可能鼓励了购房行为，但这在目前高利率的环境下令人尤为惊讶。对于购房者来说，抵押贷款的高成本似乎可以通过房产的潜在升值而抵消。与股票投资者不同，购房者通常目光相对长远。与此同时，该行也发现，地缘政治问题仍是海外投资者最关心的问题之一，这可能也在一定程度上对股票市场产生了压制。

03经济将在2023年复苏

值得指出的是，香港的经济前景一直在改善。得益于强劲的消费，2023年一季度经济增长好于预期。得益于内地重新开放，2023 年一季度经济同比增长 2.7%，远好于此前预期的-4.2%。3月份零售额同比大增近40%，反映出入境旅游消费的快速复苏。由于香港和内地之间的跨境活动已复常，该行相信零售业整体趋势将保持健康。由于有内地背景的购房者在香港楼市有着重要的作用，该行相信香港楼市大概率已触底。

该行预计香港的经济增长将从2023年第一季度开始加速。鉴于一季度的强劲表现和去年的低基数，2023年4%以上的GDP增长基本可以保证，并扭转过去一年的负增长。

在经济改善的背景下，市场不必过分担忧香港面临的资本外流问题。一方面，这是一个典型的利率问题，因为港元收益率相对较低；投资者更倾向持有美元资产来获得更好的回报。但这些美元资产仍留在香港的银行体系内。一旦资本真的外流，港元的融资成本也会增加，自然而然会吸引资本回流到港元资产。这也意味着未来港元的整体融资成本可能居高不下。尽管如此，楼价的触底反弹似乎表明购房者对香港的未来更有信心。

本文转载自“周浩宏观研究”微信公众号，分析师：周浩；智通财经编辑：黄晓冬。