平安证券：地产行业市场关注的五大热点话题是什么？

智通财经APP获悉，平安证券发布研究报告称，站在目前时点，尽管楼市复苏存在反复，但经济及收入预期向好趋势是确定的，意味着楼市向好趋势是确定的，更多是复苏节奏变化。若全年销售去化率回升至2021年，全年商品房销售面积有望实现小幅增长。从个股投资角度，结合土储及资金获取能力两个维度，建议关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企越秀地产(00123)、保利发展(600048.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、中国海外发展(00688)等;同时建议关注物业管理企业及产业链机会，如保利物业(06049)、招商积余(001914.SZ)、东方雨虹(002271.SZ)等。

前言：

近期市场普遍关注：1)销售复苏的持续性;2)供给端收缩的冲击;3)房企拿地布局的重叠;4)房企业绩增长来源;5)房企选股逻辑。本篇报告从多维度出发、更多定量去回答及探讨以上问题，为投资者提供一定参考。

▍平安证券主要观点如下：

复苏节奏：市场复苏斜率放缓且过程波折，定量测算全年销售面积同比微增。

定性来看，收入(影响购房能力)及房价下跌预期、交付担忧(影响购房意愿)对楼市的影响逐步消散，但由于收入预期改善及居民信心修复需要时间，加上尽管大部分城市房价止跌，但短期缺乏大幅上行基础，意味着居民购房需求释放并不急迫，均将导致楼市复苏斜率更缓且过程波动。

定量测算下，若市场整体去化率回升至2021年水平，对应2023年全国商品房销售面积有望同比微增。

供给收缩：供给端影响较大城市为武汉，供需综合影响得分靠前为厦门。

从库存去化、开工拿地收缩及城投拿地占比出发，测算供给端影响较大城市分别为武汉、沈阳、济南，结合人口净流入、租赁人口占比等需求端指标，供需综合得分靠前的为厦门、武汉、宁波。在供需影响较大的5个城市中，2020-2022年拿地面积最多的分别为万科、招商蛇口和绿城中国。

房企布局：重点房企核心城市拿地及销售市占率仍低，热点城市土拍盈利空间尚存。

2022及2023Q1十大主流房企在十大城市拿地市占率分别为36%和44%，低于2020年的53%，仍有提升空间，且高于其权益销售额市占率(21.1%)，为未来销售提升奠定基础。

同时热点城市地块2022年土拍也火热，2023年随着更多房企聚焦和参与，更多为降低各家房企获地概率，从杭州等热点城市来看，杭州第三轮土拍平均价差达13634元/平，仍为开发商留有一定利润空间。

业绩弹性：减值影响消退、权益占比提升、销售市占率提升带来优质房企业绩增量。

在减值及少数股东损益降为0的假设下，即使其它指标未变，15家重点房企归母净利润将提升至2022年实际值的163%。同时2022年受前期高价地影响，整体毛利率降为18.4%，随着2022年土拍项目步入结算周期，优质房企结算毛利率仍存改善空间，带来业绩上升空间;

此外随着部分出险房企退出或萎缩，优质房企销售额仍有提升空间，带来未来结算端营收增长。

选股逻辑：土储质量+资金获取能力四象限选股，优选土储优、融资强房企。

无论何种估值方法，核心还是在于土储，土储质量是决定公司未来销售去化、资金回笼、结算盈利、业绩兑现的基础。因此选股逻辑上，从土储和资金获取能力两个维度出发，其中土储代表现有禀赋质量，资金获取能力代表持续获取优质土储的扩张成长能力。相对看好融资能力强，且积极拿地优化土储质量的房企。

风险提示：

1)楼市复苏持续性不及预期风险;2)个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险;3)政策端收紧风险。