施罗德投资：另类物业资产于亚太区受欢迎程度与日俱增 尤其医疗保健类别

智通财经APP获悉，施罗德投资亚太区房地产策略及投资者顾问主管Andrew Haskins发文称，亚太区投资者对另类资产的兴趣日益浓厚，当中包括生命科学房地产及护老院等的医疗保健房地产，可见生命科学行业的长远增长前景强劲，亦反映出人口结构趋势。

虽然2022年亚太区另类物业资产的总投资量下跌16%，但这不应被视为其失宠的迹象。大多数另类物业资产类别的受欢迎程度正持续增长。2022年规模最大的另类物业资产类别为研发设施（主要是用于生命科学研发工作），投资额增长达61%至43亿美元。第二大另类物业资产类别为长者住屋，投资额增长43%至26亿美元。数据中心为过往最强劲的另类物业资产类别，但其投资交易下跌64%，已被研发设施及长者住屋这两个类别超前。

鉴于很多市场的利率上升以及持续的经济及政治忧虑，该行预计，2023年亚太区房地产投资总额将进一步下跌。但总体而言，考虑到写字楼市场所受到的压力尤其大（整体而言仍是最大的房地产类别），投资者的兴趣将继续向另类物业资产类别转移。数据中心的需求仍然坚挺，但其高耗电量引发的可持续发展相关忧虑令投资受限。医疗保健设施短期内或会更受欢迎。

以资产类别而言，生命科学设施种类很多，最主要是用作研究的实验室及办公综合大楼，通常位于商业园区。生产疫苗及药品的轻工制造设施有时被视为生命科学设施，但同时亦可被视为工业物业。生命科学及制药集团亦利用冷藏设施来运输其产品，但这些设施可能更适合被归类为物流物业或仓库。

生命科学研究大楼在大多数市场均集中位于规划明确的区域。在亚太区，规模最大的是位于上海张江高科技园区的“张江药谷”。北京、新加坡、首尔、悉尼等城市亦有类似的建设，均位于商业园区。

在这些区域的房地产基金经理可能会寻找机会将标准商业园区的写字楼打造为办公／实验室综合大楼，这种重新定位应会导致租金大幅上涨（但目前初创生命科学公司的融资压力似乎亦正在挤压这种溢价）。由于中国内地是亚太区生命科学行业最活跃的市场，而上海亦是可投资设施存量最多的城市，因此该行仍为上海是最值得房地产投资者关注的市场。在中国内地，增值型投资者可将稳定的物业资产出售给中国房地产投资信托基金 (C-REITs) 或保险公司。在亚太区的其他地方，买家更多为核心或核心增值型基金。

亚太区有开发全新或扩建现有生命科学园区的计划，因此可投资的物业存量应会随时间而增加。发达市场的主要项目包括上海临港科技园、北京大兴生物医药产业基地、首尔麻谷研发区和香港落马洲河套地区，而这些项目并无法保证能一定成功。虽然香港正尝试发展生命科学行业，但其步伐已大为落后，所以该行对香港特别行政区的生命科学行业发展计划持审慎态度。该行预计，中国内地仍将是亚太区生命科学领域的焦点，而相关房地产投资市场活动或需要一段时间才能在日本出现。

医疗办公室仍是一个规模极小的物业资产类别，而2022年亚太区的总交易额为8亿美元。它们位于多个城市，包括中国香港、东京及新加坡。在中国香港，私人医疗集团倾向于选择位于中环或其他主要商业区（如尖沙咀）的写字楼。加上人口老化、新冠疫情后人们更关注基本保健及预防，这些趋势应会推动香港的私家医疗服务需求进一步增长，而口岸通关亦让中国内地的医疗旅客能再度访港。定制的医疗办公室规格与甲级写字楼略有不同，规格包括额外的排水系统、独立的通风系统、特殊废物处理设施及患者专用电梯。将现有大楼改建作医疗用途是很复杂，但对于经验丰富的基金经理而言是可行的。专用医疗办公大楼具备手术及诊所专属设施，无需与同一大楼内的办公室共用，但建造及发展这些办公大楼项目却面临风险。

另外，香港的保险业或会间接受惠于医疗服务需求的增长。受货币多元化政策的吸引下，中国内地客户于过去十年均为该行业的增长带来正面影响。由于中国内地客户并不可于网上购买香港保险，导致2020至2022年期间的需求大幅下跌。需求目前正在復甦，因此香港的保险公司瞄准大湾区的增长是切实可行的。保险集团主要是香港九龙东及北角等地区的写字楼租户。在写字楼空间供应持续高企下，保险业的需求或会为这些区域的写字楼租金提供部份支持。

护老院是另一类重要的医疗保健相关物业资产，2022年亚太区的投资额达26亿美元。对较为健康及富裕的退休人士而言，传统护老院相对没有太大吸引力。而在亚太区市场，人们普遍追求优质的长者住屋，为长者们提供医疗保健及鼓励健康生活方式的设施。具体解决方案因市场而异，但在大多数情况下，这是一个需要与养老及医疗保健领域专家合作的领域，而中国香港及日本是其中两个具备增长潜力的亚太区市场。

在香港，政府资助的护老院通常为住宅或商厦发展项目的一部份。到2038年，730万人口中约有三分之一将超过65岁，但目前仍缺乏供应优质长者住屋的措施，而允许发展长者住屋的地点亦受到限制。全香港只有六间公营或私营的高端护老院（其中一间于跑马地兴建中），而这些安老院总共提供仅1,500-2,000个名额。展望未来，尽管护老院面临营运挑战，但香港严重短缺的长者住屋或将创造投资机会，包括为增值型基金经理将酒店或其他物业资产改建为护老院，以及为核心投资者或其他业主营运其已完工的物业。

总的来说，大部分另类物业资产于亚太区越来越受欢迎，当中包括医疗保健相关设施，反映生命科学行业长远增长前景强劲及人口结构趋势。然而，大多数医疗保健相关设施仍是非主流市场，与经验丰富的物业资产管理公司合作十分重要，而且风险亦不少。生命科学设施仍集中位于城市规划中特定的区域，尤其在中国内地。多个城市的医疗办公室或会提供投资机会。护老院及疗养院仍供不应求，但就营运要求而言，规格亦是最高。房地产投资信托基金在日本的发展十分活跃，但在亚太区发达市场中建立出活跃的机构投资者市场仍将需要一段时间。