莱蒙(03688)元朗“公屋”计划 黄俊康转战香港的8700万港元机会

本文选自“观点”微信公众号，作者观点地产新媒体。

莱蒙又拿地了，但不是在内地市场，这一次黄俊康将布局重心转移到了香港。

据早前报道，莱蒙国际近日购入香港元朗朗边一幅地块，作价8700万港元;预计经补地价后，可建楼面面积19.5万平方呎(约2.17万平方米)，属于中小型的发展项目。

调整期内，莱蒙的布局仍较为稀罕，在目前已披露新增项目中，海外市场占据绝对比重。据不完全统计，两年间莱蒙披露在深圳、香港、南京、上海获得项目约6个，其中香港占3个，分别位于新界北部的元朗、粉岭。相比于龙光、海航甚至世茂等大手笔投资香港，莱蒙似乎更精打细算。

这不仅体现在拿地楼面呎价仅3000港元上下(不足龙光合景泰富鸭脷洲地王的1/6)，还体现在黄俊康有意挑选的拿地对手上——最新收购的元朗地块，据报道原是香港政府计划拿来兴建公屋的一部分。

元朗“公屋”计划

莱蒙最新收购的地块位于元朗朗边唐人新村孖峰岭路、翠峰以南，土地面积3万平方呎，以购入价8700万港元计算，呎价约2900港元。地块规划为住宅(甲类)用途，预计补地价后，可建楼面约19.5万平方呎。

元朗被称为香港各地方行政区中位置最西北的一个，这里原是连绵的农田，后来土地逐渐转化为商业用途。因非核心区的属性，元朗地价并不高，近年来多吸引中小型开发商投资。

其中2016年6月，莱蒙以7700万港元收购元朗大棠路及十八乡路交界地块，土地面积2.64万平方呎，实现首度落子香港;8月26日，路劲基建则首次公开以9.89亿港元投得元朗凹头住宅地，折合楼面呎价2690港元。

市场人士指，近两年在香港元朗新拿地的并非新鸿基、长实等本地传统开发商，内地开发商因在香港土储少，只有以更积极的价格收购土地。但即便如此，和核心区相比，元朗的土地成本仍较为划算。

值得一提的是，莱蒙最新收购的元朗地块，其实已被香港政府物色，后者原计划连同朗边中转屋一并重建合共1.1万伙公屋。港媒报道称，现时开发商购入地块，“或对政府发展计划有影响”。

就元朗地块与政府的交集及后续开发计划等事项，作者致电莱蒙相关高层人士，截至发稿止均未获回应。

莱蒙无论是2016年还是2017年在元朗拿地，操作手法都有相似性，包括倾向于收购、地块需补地价等。从这方面而言，研究莱蒙如何推进建设2016年的元朗十八乡路地块，外界或许能对元朗朗边地块的后续工作有初步认识。

据了解，早在2016年中期业绩会上，莱蒙首席财务官陈竞德曾披露，元朗十八乡地块预计2017年下半年完成补地价手续，完成后呎价约2600-3000港元。地块计划2018年预售，定价将参考新鸿基地产的Grand YOHO项目，主打港深买家。

至今年中期业绩会，陈竞德重申元朗十八乡地块料2018年底推盘，主推一至两房小户型。

不过市场人士指，Grand YOHO项目紧邻西铁线元朗站，新鸿基同时打造有商场，因而今年上半年每平方呎成交价约在1.75万港元以上，相比之下莱蒙项目条件稍显不足。

即便如此，仅按元朗目前的房价水平，莱蒙或许同样受益。11月上旬，中介宣布促成元朗御豪山庄一个高层单位成交，总价586万港元，折合呎价8932港元;而新世界旗下元朗唐人新村柏逸公布首张价单，平均呎价1.55万港元。

黄俊康转战海外

在过去两年内地开发商加速拿地大背景下，深圳房企莱蒙几乎是“逆潮流”的存在，曾因向融创、和昌出售大部分项目而受到关注。

数据显示，截至2017年上半年，莱蒙在成都、深圳、广州、杭州、武汉、天津、南京、上海、香港、悉尼等13个城市共拥有23个项目，土储面积约251.53万平方米。而8月15日，莱蒙宣布将深圳、广州、杭州、南京等地8个项目以133.26亿元售予和昌集团，总计197万平方米。

剔除8月份出售的8个项目，莱蒙仅剩下15个项目，对应建筑面积52.91万平方米;其中悉尼、香港可售面积5.62万平方米。外界普遍预计这将使莱蒙的经营进一步受限，上半年它录得合同销售及认购未签约14.11亿港元，同比下降55.3%。

外界对莱蒙退出地产业的关注直到今年下半年才有所减弱，在最新收购元朗地块前，它先于7月以2亿港元收购香港粉岭马适路约10.3万平方呎的农地，再收购上海湾谷科技园物业并提供13亿元贷款，此后出资1.7亿元入股“云南旅游文化产业发展基金”。

据不完全统计，过去两年以来莱蒙披露在深圳、香港、南京、上海获得项目约6个，其中香港就占3个，分别位于新界北部的元朗、粉岭。

扩充海外房地产业务，一方面源于莱蒙对国内市场竞争的担忧。莱蒙在半年报中提及，中国物业发展的黄金时代已过，未来对利润挖掘的空间相对较少，中小型规模的开发商将饱受利润下降、成本增加及现金流进展的情况下运营，最快的可能包括“降价出售资产离开市场”。

莱蒙承诺未来将不时考虑(内地)资产变现，其认为，由于已在香港及澳洲投资房地产项目的相关融资成本和税务成本，以及“房屋需求殷切”等各方面有利因素，不排除有“扩大在海外投资”的可能性。

不过，目前从海外布局的情况看，莱蒙难言一帆风顺，至少在投资规模上，云南城投和黄俊康仍明显持审慎态度。以香港为例，其拿地区域多集中在新界以北，其中元朗两宗地代价不足2亿港元(不计补地价)，与龙光、海航、世茂等房企动辄刷新地价纪录不可同日而语。

市场人士分析称，黄俊康海外投资首站选了英国，后来被证明并非成功投资，这或许让他多了几分考虑。据了解，莱蒙2014年7月以570万英镑入股曼彻斯特Hatbox及Middlewood Locks项目，一年后却宣布1507万英镑出售。

上述人士续称，如今莱蒙投资香港多集中于非核心区域，也并未如世茂搭伙港企拿地，同样反映了无论从财务还是开发风险，它的接受程度都有限。

截至2017年上半年，在大规模出售资产后，莱蒙现金及现金等值项目为51.95亿港元，较去年底增加40%;但困扰该公司的负债问题部分仍然存在，期末净负债比率59.2%，较去年底提高15.9个百分点，主要因偿付南京及悉尼新收购项目的出让金所致。

就目前而言，莱蒙在香港元朗、粉岭布局3个项目，悉尼1个项目;其中元朗两个项目若以补地价后总可售体量45.5万平方呎、呎价1.5万港元估算，对应货值也逾68亿港元。

考虑到海外项目仍迟迟未入市，外界并未知悉莱蒙的战略调整成效，或许正如它的口号“时间见证价值”所言，这仍需要时间。（编辑：姜禹）