智通投研会实录 | 凭借这些因素 地产没有小作文依然有上车机会

近期，地产相关消息频仍，作为国民经济的支柱产业，地产行业走势与经济高度关联，未来地产行业会如何发展？地产相关资产如何投资？智通财经邀请中达资产首席经济学家申思聪以及中指研究院分析师郑俊彤为投资者解析下半年房地产板块投资机会。

以下为实录

郑俊彤：

近期，有传言提到国家现在要出台一些政策，目前我的看法是，短期内国家政策方面还是会有进一步的宽松空间，其原因有以下几点。一是经济方面，去年以来，其实中央领导很多次都提及房地产是国民经济的一个支柱产业，强调了房地产的重要性，但就目前来看，房地产行业已经成为拖累经济增长的一个关键因素。

在当前保持稳经济比较重要的时期，房地产虽然已经发挥不了短期刺激经济的一个作用，但更不能去拖经济的后腿。

站在整体经济的角度，维稳托底房地产能更好地去稳定经济的运行，所以出台政策对于房地产行业进行一系列的支持，从目前来看是非常必要的。其次，从最近来看，中央方面对于房地产政策的政治基调，总体而言还是没有发生太大的变化。

像4月末中央政治局召开会议，央行发布一季度货币政策执行报告，包括最近中央以及各部委领导的一些发言，对于房地产方面的一些关键词还是延续了之前的提法。

在当前市场环境下，房地产政策环境可以说还是整体处于一个比较宽松的状态，稳定购房者的置业信心和预期，当前都是一个至关重要的事情。在这个情况下，尤其是结合二季度以来的5月份市场销售情况再次转弱，中央，是有很大概率去出台一些政策来提振现在市场的情况。

对于比较热点的一二线城市来说，一些城市的政策其实还是有必要去适度纠偏地进行因城施策，继续支持刚性和用户需求的释放。实际上，从2022年开始，房地产需求端的政策就已经在优化，上半年主要是以三、四线城市的放松为主。三季度开始，二线城市加入到这个放松的行列之中。截止目前来看，三四线城市和非核心的二线城市，限制性的政策其实已经基本上取消，但这些城市需求上也比较弱，库存压力也比较大。虽然政策上已经比较宽松，但是从销售端带动作用来看，目前还是比较有限。核心二线城市政策进行小幅度的放松，在部分二线城市放松之后，其实对于房地产市场是起到了比较明显的积极作用。一线城市目前来看是比较严格，政策优化也比较少，所以整体来看，一线城市和二线城市，尤其是核心二线城市，政策上是有一部分的放松空间。

在目前房产销售转弱的情况下，就需要更大力度的政策支持，争取让更多有购房意愿或者是有购房能力的人群加入到这个环境当中。

短期来看，目前我们认为各地的楼市政策会进一步优化，一、二线核心城市政策还是有放松的预期，而且多半有可能是按照一区一策的方式，渐进式的去进行放松。

主要原因也在于，一、二线城市作为当地区域市场和政策的一个风向标，更需要房地产市场去保持在一个稳定发展的态势。不出现比较大幅度波动的情况下，政策力度比较小的调控政策很适合去帮助这些房地产市场进行稳步回暖。

同时城市内部区域的房地产市场表现也是不断分化的一个过程。核心城市因城施策、因区施策以及一区一策，这种可控性和针对性都会比较强，是更有利于住房需求的释放。

从政策频次上来看，2023年，根据我们中指统计的数据显示，已经是有超过100个城市出台环境提供政策超过300次，1-4月份房地产政策优化频次大概是在60次左右，较去年高峰期有所降低。

5-6月政策出台频次是有所放缓，其中主要原因是三、四线城市政策出台频次明显下降;另一方面，例如杭州、南京这类核心城市在继续微调政策，进一步稳定市场预期。其实目前来看，三、四线城市限制性政策应该可以说是全面放开，政策空间也比较有限。所以，二线城市逐步成为政策出台的主力，相比于以往的政策力度也是在不断加大。从市场角度来看，5月份以来房地产市场活跃度进一步下降，各地出台政策的预期也在不断增强，热点的一、二线城市进一步去优化政策，这也有利于提升市场预期，并且稳定房地产市场发展。

接下来说一下市场情况，其实现在从整体的市场情况上来看，二季度市场表现不是很好，尤其是5月份数据呈现出继续回落的态势。

首先是价格方面，5月份的数据不是很乐观，根据中指百城价格指数来看，1-5月价格累计上涨0.02%，创2023年的最低水平。可以参考去年同比的0.11%，现在这个差距也很大，涨幅下降是比较严重。

百城二手住宅的价格也是整体下降的趋势，同比下降0.57%。单看5月份的新房和二手房都是下降的，其中百城新建住房价格环比是由涨转跌，环比下跌的城市现在是有54个，比4月份增加10个。百城二手房价格环比跌幅也是有所扩大，现在已经是连续13个月下跌，环比下跌的城市已经到达83个，这个数量也是达到2020年以来的高位。

从这个成交层面来看，5月份热点城市的市场活跃度整体上是下降的，中指重点100成的新建住宅价格成交面积环比下降7.6%，6月份第一周重点50城的成交面积环比下降1.1%。

虽然同比增幅有所扩大，但从绝对规模上来看，实际上出现在今年以来的一个低位水平，市场调整压力比较大，购房者的情绪也继续回落。

从二手房现在的周度成交来看，其实5月份以来，二手房活跃度也是延续了之前继续回落的态势。5月份重点9城二手房周均的成交套数相比4月份的周均是下降了20%左右，尤其是北京、深圳、杭州这些城市降幅都在20%以上，6月第一周，重点城市的成交套数环比也是下降。从绝对量上来看，周度重点城市二手住宅的成交量处于2月以来的低位。

那么这个成交状态为什么不太行呢?我们认为，一季度以来，积压的住房需求已经得到了一部分的集中释放，4月份以来，需求释放的功能是逐渐减弱的，新房和二手房的成交压力也在逐渐增加的，对于二手房来说，明显增加的挂牌量也是影响市场预期的关键因素之一。

除此之外，市场企稳也受到了多个因素的影响和制约。一是我国宏观经济面临的压力比较大，居民收入的预期没有出现明显的好转。二是如前面提到，5月份新房和二手房价格都在跌。大家现在对房价有下跌的预期，尤其是近期部分城市的房企降价促销的情况有所增多，这进一步影响了房价的整体预期。三是当前个别房企偿债压力较大，部分城投风险提升，这也对市场预期造成了一定的扰动。

从政策端来说，5月份各地出台的政策只有接近40次，热点城市优化的政策力度也是比较小，受此影响，短期市场走势存在比较大的不确定性。

6月份作为房企年中冲刺的关键节点，如果这时能及时出台一些政策去支持房地产行业，把市场的信心传递出去，那么在房企大力推盘和促销背景下，6月份的房地产销售有望恢复，这样也有利于下半年市场信心和预期的重建。

开发投资、新开工等这些供给端的指标，目前恢复还是比较疲弱。根据国家统计局发布的数据，1-4月份房地产开发投资额现在是3.6万亿，同比下降了6.2%，其中1-4月住宅开发出的是2.7万亿，下降了近5%。

新开工方面，1-4月新开工面积同比下降超两成，降幅比1-3月继续扩大两个百分点。1-4月住宅型开工面积也是下降，各个指标都显示现在供给端的情况还没那么乐观。

土地方面，由于现在销售端持续复苏的动能比较弱，企业资金链也是持续承压，政府推地还是处于比较谨慎的状态，全国土地供应两端在呈现出走弱的趋势。

从数据上来看，一至五月全国300城的住宅用地推出了1.4亿平方米，同比下降近四成，绝对规模达到了近10年以来同期的最低位，土地成交面积同比下降接近三成，土地出让金同比下降13%，各个数据都不是特别好。

楼面价方面，根据我们监测的数据来看，全国300城住宅用地的成交楼面价均价有所上涨，主因2023年为了提高房企的参拍意愿，多数政府持续加大了核心区域的地块供应力度，再加上企业布局进一步向核心城市聚集，导致整体的成交楼面价有所提升。

从城市的不同梯度来看，2023年1-5月份，各线城市的住宅用地推出规模同比都往下走，而且均在三成以上。成交方面，各线城市的成交面积和出让金也在下降，其中，一线城市就降幅最少，近两年受到房地产市场调调整影响。房企普遍采取“以销定投”“聚焦核心城市及区域”这种策略，所以就导致普通二线和三四线城市房产市场处于比较低迷的水平。

从成交楼面价来看，一线城市上涨也比较明显。1-5月份一线城市在北京和上海的带动下，成交楼面价上涨了超过10%。二线和三四线城市，在缩减土地供应的同时，加大了核心区的推进力，但除了一些热点城市外，目前这些地块还是以底价成交的状态为主。二线及三四线城市成交楼面价，在均价整体同比上涨大概都在10%以内。

从全国各城市来看，1-5月，各地的用地出让金主要还是集中在一二线城市。杭州现在是位于首位的，土地出让金已经达到了721亿;上海是位于第二，出让金超500亿。西安、南京、广州、成都、北京这些城市土地出让金在300亿以上，跟去年相比，一些城市同比还有所下降，当然也有集中供地基数的原因在里面。

从拿地企业的类型来看，央国企是拿地的主力，22城中，央国企拿地金额超过了半数，较2022年提升了16个百分点。民企拿地力度稍微有点改善，拿地金额较2022年的16%提升到了33%。

综合来看市场情况，2023年二季度房地产市场销售情况有所下行，开发投资、新开工这些供给端指标仍显疲弱，房地产对于宏观经济的拖累效应目前依然存在。

第三方面，谈下房地产整体的供求结构应该是什么形势的变化。当下来看，供应恢复还是比较慢的，累计的供应规模处于历史同期低位，库存小幅下行，出清周期偏长。

2021年到2022年，22个重点城市已经集中设宅用地推出了接近4000多宗，当然这个口径剔除了保障房及租赁房这些在内，成交了有3300多宗。如果是按照正常的开发节奏，2021年成交的地块应该早就陆续入市，到现在应该形成了一定的市场供应。

但是最近两年土盘市场处于低温运行状态，平台公司托底拿地也是一种常态，再加上现在市场销售表现不是很好，所以这些项目节奏也会有点慢。截止2022年末，2021年成交的地块只有2/3的已经开工，且地方国资开工率是远低于平均水平。

如果是以获取预售证作为节点，2021年梳理一下，截止到2023年4月，已经入市的项目只有968个，整体入市率刚刚超过一半。其中地方国资平台入市率只有大概1/4，同时受到这两年市场连续下行以及房企拿地大幅减少的影响，新项目的供应压力也在持续增大。房企面对难去化的项目，只能加快新增的优质项目提升周转速度，才能够持续获得销售回款。比如，越秀今年2月8号拿到北京昌平朱辛庄的地块，4月23号拿到预售证，26号就正式开盘，拿地到开盘，仅用时77天。

数据来看，1-4月份供需两端都有所改善，而且成交端恢复比供应端更快。50个代表城市商品住宅可售面积小幅下行，但是仍然处于一个2017年以来较高水平。如果按照6个月月均来算，短期库存周期是16.1个月，较2022年末缩短2个月，其中三四线城市是18.5个月，较2022年末是缩短2.7个月，但是目前去化压力是存在一定的距离。

到了5月份，重点50城商品住宅月均供应规模继续小幅提升，但是绝对规模还是处于2016年起同期低位。根据我们中指数据的初步统计，1-5月份重点50城的商品住宅月均新批上市面积大概同比上涨了6.5%。5月份企业推盘积极性有所回落，重点50城商品住宅面积环比下降超过两成，同比小幅下降超过8%。

综合来看，2022年房地产市场销售规模下降比较明显，企业资金目前还是面临着比较大的压力，企业开工推盘表现还是比较乏力。尤其是部分地方国资托底市场为目的获取的这些地块，开工入市率普遍偏低，受到这些因素的影响，部分城市因为前期地方平台拿地占比太高，新房供应还是受到了一定制约，这是我的一些看法。

然后第四个方面，我们简单说一说房地产企业目前盈利情况，高杠杆民营房地产是否现在还有出路?

说到房地产的企业盈利情况，不得不提一下房地产企业现在受影响比较重的因素，一个是销售，一个是融资。

从销售来看，重点房企销售环比当前大幅下降，企业之间分化也比较严重。重点来看，1-5月份数据，TOP100房企销售总额同比增长8.4%，但增幅比上个月下降4.4个百分点。

单看5月份数据，由于现在市场压力还是比较大，购房者情绪继续回落的情况，Top100房企5月份单月的销售额，虽在去年低基数的基础上同比上升了2.9%，环比却下降了6.7%。

尤其是现在企业跟企业之间销售业绩差距比较明显。尤其是央国企，从企业性质来看， Top50企业中，央国企的销售额平均增长71%，还是保持比较高的销售增速。混合所有制企业和民企销售额平均增长在20%多一点。除此之外，已经违约的房企销售额下降了33%。

从融资角度来看，融资规模现在处于持续下降的一个阶段。2023年1-5月，房地产企业非银融资(包括信用债、海外债、信托、abs等)同比下降了16.7%。

单看5月，非银融资同比下降24.4%，环比下降27.2%。房地产行业信用债融资是241.36亿，同比下降近50%。这些数据能看出现在房地产融资越来越难，整体融资规模也处于下降阶段。

回到房企盈利上面，首先我的结论是在房企盈利能力暂时没有复苏，还在继续下降的周期，净利润率也是创新低。

我们分析沪深上市的房企，2023年一季度财务数据可以看出来，一方面房地产竣工结转速度开始放慢，过去几年销售额增长不利，各类成本都居高不下，这些因素的影响下，2023年一季度沪深上市的房地产企业一季度净利润均值大概是1.8亿的水平，较去年同期下降接近20%。

2023年一季度这些企业的净利润率均值也是较2022年明显下降，净利润率我们估计大概在2.6%，同比下降1.7%，也是创近年新低。

二是目前来看房企面临的一个比较大的问题就是，负债水平上升，短期偿债能力却没有得到增加，反而继续减弱。

从这个负债水平来看，2023年的一季度，沪深上市房企净负债率均值大概在61%，较去年同期继续上涨。如果剔除掉预售款项后的资产负债率接近80%，同比上升了大概4.5%，负债率水平再出现提升。如果说看房企短期偿还债务能力，沪深上市房地产企业现金短贷比均值也是较去年期下降0.2，到了1.35的水平。房企现金以及等价物继续减少了5.6%，速动比率的均值也下降了0.02。这些数据都在说明一点，房企短期偿债能力是继续减弱的。

三是我们说的高杠杆民营企业其实已经多数已经发生债务违约的风险。目前最重要的是要做好债务重组，盘活存量，加快销售，恢复组织机能，以避免退市这些措施，来保护房地产企业。

具体来看，第一点是尽快完成债务重组。目前企业尤其是实际控制或者大股东，基本上是一定要自救的，采取处置资产，增加股东借款，股东注资或者股东担保这些措施来取信于债权人，从而推动债务重组方案早日通过。

第二点就在于盘活存量项目，对于现存的停工项目，目前企业更需要去尽快引入资方，确保项目能够顺利的建设施工，保障及时交付。

第三点就是加快销售，在促进回款这一块，是保证企业持续发展的关键，需要加速推进比较好的项目与销售去化，快速回笼资金，保证现金流入，加强企业的偿债能力。

第四点是尽快恢复组织机能，包括现在部分出险的企业，可能已经是对企业架构进行了比较大的调整，裁掉了不少人，对于出险的企业而言，还是需要尽可能的去调整，恢复企业人员，补全当前的组织架构，这样才能保障经营活动能够有效运转，让企业能够迅速恢复。

最后一点是出险企业可以通过资产重组、引入投资方等方式增加股本金，或者说置入高价值资产，去拓展高潜力业务等一些方式来提振公司估值，避免股票退市，这是我的一些看法。

申思聪：

刚刚郑总介绍的数据非常详细，我这边聊一下数据背后的一些结构和趋势。其实从2022年全年来看，行业整体销售已经呈现出了一个筑底的态势。去年销售增速的最低点是在四月份，随后出现了一定的波动态势，但总体来看是筑底趋稳的。到目前为止，整个销售增速是呈现一个底部支撑的形态特点，并没有突破去年4月增速的低点，这是我们看到的第一个趋势。

第二个趋势是，在结构违约里，展期的民企销售额降幅依旧是在扩大的。刚刚郑总也分享到，包括今年1-5月份违约的民企在去年低基数的情况下，他们的累计销售同比增速也比去年要低接近20%至30%。

第三个趋势是，我们看到去年居民的新增存款在大幅增加。央行公布的数据是达到了17.8万亿，而2021年全年是9.9万亿，意味着居民去年新增存款达到2021年的1.8倍以上，其中有一部分原因是因为理财资金的回流。另一部分原因也确实是整体的购房需求这块信心不足，影响是比较大的。所以我们看到去年居民存款创新高的过程当中，购房比例反而是下降比较多，这里面也是证明了政策的核心，其实后续还是要稳主体增强信心。

所以整体来说，我们认为目前整个基本面的判断还是弱复苏，结构里面国企央企相对的支撑是比较好一点的，民企不管是违约的还是没有违约的，他们的影响程度都还是比较大。

我分享的第二部分是政策。在政策这块，我们看到从前年下半年开始，政策实际上有一个比较大幅度的调整，这里面的核心我认为主要是在三个方面，稳需求、保交付和稳主体。

第一，在稳需求方面，其实我们看到是有4个阶段的发力过程。第一个阶段是在2021年上半年，实际上这个时期还是处于一个监管的强化期，相对于整个市场需求，这个时期的需求是比较好的，而且整个行业的调控是在加码、加强。然后在2021年下半年，我们看到一个类似于纠偏和维稳的区间，到2022年上半年，因城施策就从初期很快进入到了深入期，各个城市都推出了一系列的楼市振兴举措。从2022年三季度到目前，整个的稳需求政策已经发展到了货币政策和财政政策并举的过程当中。所以从整个稳需求的政策来看，我们是看到由紧缩到宽松，历经了政策强化、纠偏、维稳和因城施策，然后从因城施策的深入期再到货币政策和财政政策的递进。

稳需求政策涉及几个方面，一个是公积金政策，其中包括限购和限贷政策、货币政策还有财政政策。我们看到包括限购政策，核心城市的非核心区域限购政策目前是讨论比较多，包括后续核心城市的整体限购政策、整体货币政策利率的进一步下行、存量利率的调整、财政政策的棚改货币化和旧城改造货币化，这些我们认为还是存在进一步调整的空间。

所以我们觉得后续整体的核心城市的需求端的政策可能还是以微调为主，因为大的方向上已经是确立了，后面也是一些小修小补也已经涉及到了一些核心的政策的定义了，所以这个就进入了一个保需求政策的深水区了，所以这个是我们对保需求政策的一个判断。

从整个稳需求政策的频次来看，我们看到今年整个频次是低于去年的，这其实在一定程度也说明了政策的需求端已经是推出了非常多的，而5月份的政策相比前4个月是推出相对少一点。5月份我们统计的各线城市出台政策的次数是36次，低于4月份的62次和3月份的67次。

第二，在保交付方面，银保监会鼓励增量资金的入场，这里面包括国企央企的并购、有一些资金缺口的盘算以及一些金融机构的入场。所以我们看到这次是正经地进入了一个有效区间，包括看到郑州保交楼的进度也是取得不错的推进。

第三个方面，我们看到整个稳楼市除了稳需求和保交付之外，核心其实还是稳主体，稳主体其实也是稳信心的一个重要支点。目前稳主体的政策，大家平时说的比较多的像“三支箭”：信贷融资、债权融资和股权融资三方面，其实相对来说已经是推进比较多的，这里其实涉及更多的是央企、国企，民企也有惠及，但目前来说，我们看到整个民企的惠及程度以及对它帮助的实质效用，相对来看是没有明显地体现出来。

第一支箭信贷方面，从我们统计的数据来看，2022年已披露的银行端，或者说是金融机构意向性的授信额度是超过了6万亿亿。“第二支箭”的债权融资额度实际上已经是超过了1000亿，包括中债在内的担保已经是陆续地推出了很多。

“第三支箭”方面，像优质房企的股权融资这块也是为了改善整个资产负债表，例如增加资本金，增加流动性这块。目前A股不少房企出了定增计划，但目前整个落地相对是比较少。

所以我们看到整个政策层面一直是从稳需求、保交付和稳主体三个方面来推进，目前的情况是这样。

最后谈一谈对整个行业趋势的判断。我们认为现在整个行业已经进入政策提振的深水区，未来关键性的政策会是核心的关注点。从个人理解来看，行业复苏的关键，其实还是对于价格的判断。因为刚才郑总提到的数据，也说明了整个民企资产负债表受损程度比较大，不少已处于资不抵债的状态。所以要让它恢复整个资产负债表的活力，或者是自主决策的把控权，前提是要资产负债表的复苏。这里的复苏无非两个路径，一个路径是“被动的复苏，价格涨上去带动资产端提升。

类似于2015年深圳某房企出现了一系列的危机之后，能够比较迅速地脱离债务危机。后来也得到大的发展的核心原因，是因为深圳在2015年价格出现比较大的市场反弹，所以它整个资产负债表的资产端被动性地扩大，这些债务相对于它之前出事时候的水平就缩小了。所以现在对后续价格的判断是决定了整个房企被动资产负债表加强的一个核心关键点。

第二关键点在于债务削减，在资产端这块没有很大程度弹性的情况下，削债的计划就比较关键。而整个过程我认为是比较的反复，因为它的核心原因就在于削债可能短时间内获得一些债券投资人的同意，但是经过一段时间后，却发现可能又回到了当初的状态，哪怕达成一系列协议之后，整个现金流的监管程度也是比较高，没有比较好的自主性能够使得整个资金流转水平达到一个出险前的水平。

这里面其实还是要看价格，我认为价格是后续的一个核心指标。包括在削债之后，整个资产负债表要出现比较好的流动性前提，整体需求也要能跟得上。而目前我们看到已经出了比较多的稳需求政策之后，需求也是呈现弱复苏的关键。个人认为，这里的核心问题在于需求其实与价格还是存在非常大的关联程度，在价格稳定或微跌的情况下，需求释放的速度和程度都会受到影响。

所以往后我们认为对于价格的监测以及政策对价格的容忍性这块会是一个比较大的核心关注点，而后续政策这块看看能不能有一些相应的针对。

第二点刚才其实也提到，整个行业的盈利水平是没有得到复苏。从过去的整体房地产板块的估值水平反弹、政策以及基本面的关系来看，其实往往是基本面处于比较差的情况下，后续对政策的呼声力度比较高。或者认为地产属于相对要撑底、保底的过程当中，对房地产的关注度比较高。所以往往是基本面好的时候，房地产的板块是在跌的，而基本面差的到一定程度的时候，房地产板块反而是在涨的，估值是在提升的，这与周期股的整个逻辑是比较类似。

但是我们看到，这一轮周期有一个核心的问题是，整体的ROE水平并不会随着行业重组、兼并集中度的提升而得到相应提升。从去年国企、央企的整个销售和营收情况来看，受到的影响没那么大，但从报表层面来看，它利润受到的影响程度还是比较大。把ROE三要素拆开来看，在目前的政策环境下，这三个指标没有很大的提升空间。

所以未来房地产的核心是，它还能不能赚到相应土地增值或者房价上涨金融属性的钱，如果认为它赚不到这个钱，实际上它整个利润表的弹性并没有那么大，而它可能更多的是偏向制造业或者公用事业属性。

再看最近整个估值的反复，其实也是对政策博弈的体现，而不是对自身资产负债表加强，或者对利润表提升的体现。如果是对政策体现，我们认为整个市场的波动率还是会比较大。这里更多还是要看整个上层政策的实施或者推出情况。

目前，我们的观点还是核心看整个销售弱复苏情况是不是可以持续，如果还是保持在一个13万亿左右的水平，我们认为整体政策的基调会比较平稳。如果房价也没有太大幅度的回调，我们认为可能后续整个行业的运行情况还是以弱复苏，以平稳为主。

问答环节

问题1：从投资的层面或者说资产保值的角度，现在中国居民是应该买房还是卖房?

郑俊彤：当前，虽然短期企业降价促销策略尚未根本扭转、二手房挂牌量增加等因素仍制约房价预期，短期房价仍面临调整压力，但是房地产作为经济的重要组成部分，房价目前来看，还是在逐步企稳的一个阶段。当前房价支撑仍在，随着我国经济的逐步企稳，中长期来看依然是持续向好的阶段，在经济的支撑下，居民购买力将逐步恢复。包括疫情的影响逐步消退，核心城市的人口有望逐步回流，也是对市场活跃度带来积极影响。当前，房价处于恢复期，从全国商品房销售均价来看，核心一二线城市市场存在恢复预期、优质项目逐渐入市等因素将对销售均价产生结构性带动，全年商品房销售均价有望逐渐趋稳。

另一方面，不同区域之间分化较大，房价的稳定性也存在较大差异，一线城市和核心二线城市基本面较好，市场韧性较强，企业降价促销力度较小，多个城市新房价格平稳运行，有助于保持市场购房需求的持续释放。基本面较弱的城市市场调整压力可能增加。因此，购房者在置业选择上，仍需要结合自身状况选择合适的项目，选择配套相对完善、性价比较高的项目，这些项目未来抗风险能力较强、流动性亦较好。同时，要选择优质开发商的项目，降低出现交付问题的概率。

问题2：A股和港股地产公司以及物业板块估值处在什么水平，现在是否适合买入?

申思聪：从近两年来看，A股和港股的地产公司整体拨备情况已经比较充分。当然这里没考虑到的是，如果今年土地储备价格进一步地下滑可能带来新的拨备。所以目前来看，整体静态估值会比前两年比较实在，整个利润表已经出清得比较彻底。但是这里的核心问题在于，房地产行业不管是从PE角度来验证，还是从NAV角度来看，它的可持续性是要打一个问号的。总体的销售和收入能不能跟得上，是要打一个非常大的问号。

我认为，对于整个A股和港股的房地产板块而言，出险房企更多适用于一些逆境反转的逻辑去交易，交易逻辑的核心其实也还是偏政策博弈，因为它自身的力量现在能够出现大的反转概率是相对较低的。更多建议的一点是关注能够受益于行业集中度提升，包括政策支撑的国企央企，或者后续整个政策环境相对比较友好之后，没出险的那一部分民企，它的弹性反而会比较大。