七成土储受益大湾区发展 时代地产(01233)迎来黄金时代?

智通财经APP获悉，国泰君安发布研报称，时代地产(01233)土地储备资源优质及粤港澳大湾区发展建设提速，预计未来业绩释放将加速。因此，机构首次覆盖给予“增持”评级，目标价10.1港元。

深耕珠三角，形成地产全周期产业链

时代地产成立于1999年，目前主营业务为住宅、商业、产业园区以及特色小镇的开发与管。截至2016年底，总资产近700亿元人民币，合同销售超293亿，是中国房地产50强企业。

公司业务集中于珠三角地区的主要核心城市。截止2017年6月，公司共拥有62个处于不同阶段的主要项目，其中60个分布在广州、佛山、东莞、惠州、珠海、中山及清远等广东省主要城市及2个位于长沙市。公司定位中高端，在珠三角拥有良好的口碑。

时代地产2016年营收为162亿元，同比增长19.05%;物业发展、物业租赁及物业管理贡献的营收分别占96.38%、1.84%和1.78%。2017年中期营收为87.25亿元，同比增长53.1%;物业发展、物业租赁及物业管理贡献的营收分别占96.3%、1.7%和2.0%。

总土地储备足够支持后续33--55年发展

土地储备多位于大湾区内，长期受益于大湾区发展建设。公司土地储备项目集中于珠三角地区的主要核心城市。2017年上半年，在广州、佛山、清远、惠州和长沙等地获取9幅土地，总建面达188.63万平，其中8幅在大湾区。

公司总土地储备达1450万平，其中位于粤港澳大湾区的土地储备高达1233.5万平方米，占总土储的85.1%，足够支撑公司今后3至5年的发展。公司将长期受益于粤港澳大湾区国家级战略。

拿地方式多元化，积极布局城市更新。公司土地安排灵活，充分利用并购、合作、公开市场拿地以及三旧改造转化等方式获取核心城市优质土地。公司2017年上半年获取的9幅地块中大部分是依靠收购获得的。公司还正在申请将公司通过旧改、收购等方式在广州、珠海获得的3幅工业用地变更为商住用地。

公司目前共有48个城市更新项目，以广州市为主，其中，预计有17个项目可能较先完成改造，总用地面积约为123万平方米，可以实现土地储备建筑面积366万平方米，预计在下半年会陆续成为公司新的土地储备。

合理价格增加优质土储，助推公司冲击千亿目标。公司今年上半年获取的9幅地块总价95.12亿元，总建筑面积为188.63万平方米，平均楼面价约5000元/平，而上半年的销售均价就达到了14618元/平。

另外，工业用地价格远低于商住用地，公司申请将广州和珠海的3幅工业用地转为商住用地，能够保证项目利润率。公司全部土地储备的平均楼面价更是只有3000元/平左右，土地储备资源优势凸显。

以今年上半年公司销售均价计算，公司1450万平方米土地储备对应货值高达2120亿元。公司获取土地方式也十分灵活，这些优质土储足以支撑公司3年内实现千亿规模的目标。

近七成土地受益粤港澳大湾区规划

公司战略布局与粤港澳世界级大湾区的国家战略高度一致。至截至2017年6月，公司区已布局及深耕粤港澳大湾区11个城市中的7个，在粤港澳大湾区的合同销售金额占比整个集团高达87.2%，该占比是行业中最高的之一。

公司布局城市经济发达，房地产市场成交活跃。粤港澳大湾区是中国经济获利最强的区域之一，2016年GDP占全国的12.6%。区域内拥有腾讯、华为、大疆等世界知名科技企业，科技创新领跑全国。2016年，在时代地产进入的城市中，广州、佛山、珠海、惠州、清远的商品住宅销售金额增速显著高于全国水平，分别高达44.0%、52.2%、89.5%、76.3%、59.5%。

公司秉持聚焦都市圈的理念，不断围绕广深两大都市圈布局。2016年，公司进入深圳都市圈，于东莞与惠州分别收购了3幅和1幅地块，总建筑面积达104.83万平。公司还在深圳龙华收购了一个项目，深圳光明新区的旧改项目也在推进中。2017年上半年又在惠州获取了2幅地块。公司在珠三角的布局日趋完整。

多元化业务不断发展

时代商业是时代地产旗下专门从事商业地产投资、开发、租赁、运营、管理全产业链条的全资子公司，是中国广州十大最具竞争力商业地产运营服务商。

自时代商业自2002年成立以来，已形成创意办公园区、商务办公花园、科技商务园区等产品线。成功开发且成熟运营时代·国际单位创意园、时代TIT广场、时代远景大韩城、时代E-PARK(天河)等当地具有影响力的项目。业务版图已在深耕于商务办公地产开发运营的基础之上延伸到商业街、酒店、孵化器、创业社区、天使投资等相关业务，产品布局日趋完整。

同时，公司积极推进产业园区与特色小镇建设，更加全面参与城镇化建设。公司计划未来五年从珠三角开始投资30个未来小镇项目，总投资额约9000亿。近期已和广州、佛山、中山、东莞、惠州、长沙等地方政府签订了若干合作开发小镇的框架性协议。

时代家居是公司2015年新发展的业务板块，以轻松简约为设计理念。背靠时代地产强大的资源平台与良好口碑，时代家居可以获得稳定的客户，同时丰富公司的产品线与服务，为客户提供置业后持续服务。

时代物业是中国物业服务企业第百强第15名，实力较强。公司目前现在管项目约505个，管理面积逾6000万平方米，专业服务人员达16000人，客户规模近200万，业务范围涵盖广州、深圳、珠海、佛山、中山、清远、东莞、长沙等20座城市，辐射全国重点一二线城市，服务项目覆盖大型商业综合体、大型住宅组团、甲级写字楼、高端别墅、高端住宅、安居房、学校及医院等，为客户提供全生命周期的优质服务。

公司积极拥抱互联网+，O2O模式服务客户。时代邻里邦网络科技公司是时代地产的数字营销中心与智能社区服务平台，通过移动互联网技术打造智慧服务社区，以物业管理行业前沿的O2O模式搭建起社区综合生活服务平台。“

财务及估值

公司2017年中期营收87.25亿元，同比增长53.1%，增速有所提升;核心净利9.35亿元，同比大幅增长81.4%;归母净利润同比略降9.09%，主要是合营项目结算多集中于上半年进行，预期全年少数股东权益占比将会下降。

公司2016年销售费用为6.57亿元，同比增长34.63%;管理费用5.37亿元，同比增长56.56%。销售费用与管理费用增速高于营收增速，导致公司2016年利润增速偏低。

首次覆盖给予公司“增持”评级，目标价10.1港元，较现价空间达43%。根据上述NAV和PE估值，考虑到优质的土地储备结构和明晰的战略目标，给予8.9倍PE，对应NAV折让30%，目标价为10.1港元。

（编辑：王梦艳）