2017地产并购之“最”

本文来自“华夏时报”微信公众号，作者为陈小瑛、陆肖肖、王海春。

最扣人心弦：宝万之争落幕

2017年6月30日，万科股东大会落幕，由第一大股东深铁提出的董事会换届方案获得通过，11名董事会和2名监事会人选中，除了2名外部独立董事外，万科内部占4席，深圳国资背景占6席。而宝能、安邦均无人入选董事会。

至此，一场横跨3年，扣人心弦，又意外迭出的股权争夺大片，正式宣告谢幕！

宝能系从2015年1月开始，通过高杠杆融资，前海人寿的万能险资金陆续买入万科股票，万科原大股东华润起初只是象征性的增持，对保留大股东地位并不坚定，后来深铁进入后，华润又决定争夺第一大股东地位，到2016年6月，华润还与宝能结盟，对万科重组预案提出反对，对万科管理层进行弹劾。安邦的献身让股权争夺战变得扑朔迷离，但始终保持了沉默。2016年8月，恒大突然大举买入万科股票进来搅局。而此后，被称为“野蛮人”、“强盗”的宝能后院起火，前海人寿的万能险新业务被叫停，资金来源被掐断，宝能元气大伤。

到2017年1月，华润最终决定退出，以22元的价格，370亿总价，将万科15.31%的股份转让给深铁。2017年6月，恒大将持有的14.07%万科股权，以292亿元的价格也转让给了深铁集团。

至此，万科的主要股东持股比例为，深圳地铁集团29.38%，宝能系25.4%，安邦6.73%，万科管理层和员工持股累计在7%左右。这场纷纷扰扰的股权之争，除了深铁是唯一赢家外，其余都或输或退，华润黯然离场，宝能和安邦徒有股东之名却没有一个董事席位，不过宝能在万科的股票目前账面浮盈数百亿，也算是稳赚不赔。而恒大虽然以亏损70亿元退出，但却赢得了深圳市政府的好感，打开了进入深圳旧改市场的大门。

历史上，万科经历过两次大的股权争夺危机，但最后都脱离了险境，王石从挣脱深圳国资之手，主动送入央企怀抱，到最后又回到深圳国资旗下，绕了一圈的万科，股权结构又回到了原点。深圳市对万科的回归感到非常惊喜和意外，还给深铁集团董事长林茂德发了100万元奖金。

国内最大规模：万、融、富世纪大并购

2017年7月19日下午，在连续两次推迟会议时间后，融创、万达、富力三方终于正式签约。万达商业将77个酒店，以199.06亿元的价格转让给富力地产，将西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目等13个文旅项目91%股权，以438.44亿元的价格转让给融创，两项交易总金额达637.5亿元。

而此前的转让中并没有富力。7月10日，融创和万达签署了一则并购协议，融创将接手万达旗下13个文旅项目91%的股权及76个酒店项目100%的权益，作价分别约为295.75亿元和335.9526亿元，总计631.7026亿元，是中国房地产史上最大规模的并购案。

根据融创中国公告，13个文化旅游项目总建筑面积合计约为5897万平米，其中可售面积约占总建筑面积的84%，每平米折合楼面价仅两千多元，76家城市酒店总建筑面积合计约为324.9万平米，单价一万余元。

但因收购资金上无法顺利到位，万达和融创双方协商最后引入了富力，由富力接手酒店，重资产显然要比文旅地产项目便宜，最终的方案中，融创收购13个文旅城股权的价格，多增加了142.69亿元的溢价。富力以比融创报价少了近100亿的价格，收购了万达77个酒店。

在发布会上，万达集团董事长王健林表示，这是一次“三赢”交易，接手万达酒店后，富力将持有超过100家酒店，成为全球最大的五星级酒店业主。对富力而言，这样的收购机会甚至是百年不遇。

而孙宏斌对多出的溢价也乐的接手，因为两千多元一平米的土地储备，在当前疯狂的房地产市场，实属白菜价，短期内可以迅速做大融创的销售规模，跻身全国前四强。

酒店和文旅项目曾是万达商业的核心资产，也是王健林引以为豪的，但万达海外投资却引来了国家严查，王健林确实有难言之隐，为了偿还银行贷款，降低负债率，万达也只能吐血大甩卖。

王石走前最大“礼包”：万科获广信资产包

在万科举行股东大会选举新董事会的前一天，6月29日，万科在广州以551亿元巨资，收购了广信系列资产包，王石笑称，这是他离开万科前最大的一个礼包。

这资产包属于1999年就宣布破产的“广东国投”，但一直未处理。经过拍卖，溢价23.3%，万科收归囊中。

公告显示，资产包包含广信房产100%投资权益、债权及广州分公司100%的投资权益。这551亿元的收购总价中需缴纳的土地增值税就达到了315亿元。

本次交易标的的核心资产为广州市核心区域16宗可开发土地，其中约98%位于荔湾区、越秀区。这些土地的剩余权益可开发计容积率建筑面积预计为211万平米，折合拿地成本仅26000元/平米。

其中，占地约1500亩的花地湾板块是最“靓”的一块，位于花地大道两侧，于1998年被广信房产以2.8亿元竞得，当时折合楼面价仅218元/平米。而在2016年11月，同处荔湾区的广钢新城两宗宅地保利拿下的楼面价达到4.2万多。花地湾属地铁上盖，周边基础设施及配套完善，又受到白鹅潭经济圈辐射影响，比广钢新城地块更优质。若以现在市场的楼面价估算，仅仅是花地湾地块万科就已拿到了近千亿的货值。而且，这些历史规划的土地也无自持要求，住宅占比较高，属于十分稀缺的资源。

在竞得广信资产包之后万科就公告表示，该项目将与相关合作方联合开发。基于广信资产包规模之大，先行拿地再协商寻求合作开发也能在一定程度上掌握主动。

万科过去在拿地上一直偏于保守，不拿地王是其中一个宗旨，不过万科内部人士称，不拿单价地王，总价地王无所谓，只要单价便宜有钱赚就行，这在一线城市里，已经是几年前的土地价格了，对广信资产包的收购，万科内部一致认为“好地，好便宜”。

万科到2016年末手持现金870亿元，此次收购总价就达到了551亿元，足见万科在一线城市补库存的急迫性，以及对一线城市的前景看好。

亚洲最大私募股权交易：万科成普洛斯最大股东

万科168亿参与收购普洛斯交易终于获得实质性进展，在该消息发布4个月后，普洛斯私有化方案在其股东大会获得批准。

2017年11月30日晚，万科发布公告称，GLP(普洛斯)于2017年11月30日召开股东大会，就收购方案进行投票表决，方案获其股东批淮。

在普洛斯私有化方案在其股东大会获得批准后，还需要走新加坡相关监管的批准程序。

此前，有媒体报道称，退市之后的普洛斯，下一步或将寻求在香港证券交易所上市。

7月14日，新加坡上市公司普洛斯发布公告称，由高瓴资本、万科、厚朴投资、中银投和普洛斯管理层在内联合组成的财团与普洛斯董事会已就全面私有化新加坡上市公司普洛斯达成一致，交易收购单价为每股3.38新加坡元。

该财团具体占股情况为，万科占股21.4%、厚朴投资占股21.3%、高瓴资本占股21.2%、中银集团投资有限公司占股15%、普洛斯管理层占股21.2%。

本次私有化能够完成，交易总价约为159亿新加坡元(约合790亿元人民币)，有望成为亚洲历史上最大的私募股权并购，万科也将因此成为普洛斯第一大股东。

资料显示，普洛斯是中国、日本、美国及巴西市场领先的现代物流设施提供商。公司的业务遍及全球117个主要城市，拥有并管理约5500万平米的物流基础设施。目前，普洛斯在中国处于领先地位，其市场份额超过第2到第10名的总和。普洛斯在日本、巴西的市场份额均排在第一位，在美国排名第二。普洛斯也是全球最大房地产基金管理人之一，管理资产约为390亿美元。

对于本次交易，万科表示，参与本次交易是万科推进“城市配套服务商”战略的重要举措，有助于完善公司在物流地产领域的布局，强化市场领先地位，优化物流地产业务，进一步扩大影响力。

近年来，万科不断拓展在全国的物流网络，目前已在北京、上海、广州、杭州、武汉、成都等一线城市及核心二线城市布局，本次收购成功后，势必会增强万科的物流版图的力量。

拿下欧洲最大物流地产：中投收购Logicor

今年6月，中投公司成功收购黑石公司所有的泛欧物流公司Logicor，收购金额高达122.5亿欧元(约合138亿美元)。本次交易是欧洲不动产交易历史上第二大的收购行动，也是中国第四大的海外并购案。

今年3月曾有消息称，私募股权集团黑石打算加快剥离其在欧洲的物流业务Logicor，有意向的买家有中投公司，新加坡仓储集团普洛斯，新加坡政府基金丰树产业和淡马锡组成的合资企业。最终，中投公司在竞价中击败了几个竞争对手，赢得了该项并购。

据悉，Logicor于2012年由黑石集团创立，是黑石用来运作和管理其在欧洲的物流公司。Logicor拥有600多处地产，仓储面积达1300万平米，其中70%以上集中在英国、德国、法国和欧洲南部地区，其客户包括亚马逊、DHL等。

此次交易是黑石向中投公司出售的第二个不动产项目。2013年，中投从黑石公司手里买入了位于伦敦西部的写字楼项目Chiswick Park，成交价约7.8亿英镑。

中投公司是全球最大的主权财富基金之一，是经中国国务院批准设立的从事外汇资金投资管理业务的国有独资公司。

中投公司和黑石集团的渊源颇深。2007年6月，黑石IPO时，中投曾斥资约30亿美元认购了黑石近10%的股权，2008年还通过子公司增持了黑石2.5%的股权。但上市后，受2008年金融危机的影响，黑石的股价连续下跌，因而中投公司对黑石集团的投资大幅缩水。后来，在投资黑石7年后的2014年，中投公司才实现了盈利。

预期撬动最大规模资产：保利整合欲重回三甲

保利喊话了：要进入地产前三。

近日保利地产的股东大会上，保利集团董事长宋广菊对保利地产提出远景目标：回到行业前三。如果宋广菊提出的远景得以实现，这意味着不久后地产公司的位次，可能被重新排列。

保利地产公告数据显示，2017年前11个月销售金额2742.74亿元;另据保利地产12月25日向媒体透露的信息，预计2017年销售额将突破3000亿元。

按保利的“345战略”，未来3年，保利地产每年的增幅都在1000亿元。按其对内部业绩的设定，2017年3000亿销售只是第一步，在2018年和2019年，保利地产要分别实现4000亿和5000亿的目标。

未来两年冲刺5000亿的征程中，并购成为保利地产的重要一环。继2016年中海收购中信地产之后，保利地产成为又一家通过并购高速成长的央企。

保利地产2017年11月底公告显示，保利地产拟用现金方式以用23.82亿元的价格，收购保利(香港)控股50%股权，以及27.71亿元股东借款本金和应付未付利息。目前这笔收购的代价，约51.53亿元。

从销售并表来看，保利置业的销售额和保利地产的差距着实不小。保利置业12月11日的公告信息显示，前11个月销售额约356亿元。

单从收购金额来看，规模并不算大。然而保利地产在这笔收购中撬动的资产规模，却相当庞大。

作为保利置业的大股东之一，保利香港持有保利置业40.39%股份，保利南方集团持有保利置业6.93%股份。虽然保利置业的销售额只能被列入中型房企的阵营，但其持有的资产却相当惊人。至2017年6月底，保利置业总资产高达1204亿港元(约合1020亿元人民币)。

但对保利地产来说，这笔收购却有着不同寻常的意义。这意味着用51.53亿元的代价，保利地产将间接持有一家千亿资产规模房企，约二成权益。

其实在收购保利置业之前，2016年保利地产就以相当低廉的价格从中航工业手中获得了大量的项目和土地储备。公告显示，仅用20.3亿元的价格，保利地产就从中航地产手中收购了9个资产包。这9个资产包的房地产项目分别位于成都、九江、江苏昆山等城市，这其中约215万平米还未销售。

在业界看来，保利地产对保利置业这一纸整合公告，看似结束了兄弟之争，但其实只不过刚刚拉开了对保利置业整合的序幕而已。

分析人士认为，保利地产不会止步于对保利置业约两成的权益，而会在后续继续通过各种方式对保利置业进行增持，最终完成对后者的控股，或通过资产转让等不同方式将后者的土地储备或资产纳入保利地产名下，以成全保利地产进入前三的远景。（编辑：曹柳萍）