东吴证券：广州城改规划率先出台 明确规模探索房票安置

智通财经APP获悉，东吴证券发布研究报告称，本轮城中村改造，代表着存量时代下中国房地产市场“重保障、重民生”的新型发展道路，有望对房地产开发投资和商品房销售两方面产生显著提振作用。拥有城中村改造经验、当地资源丰富的地方国企有望率先受益，重点推荐：城建发展(600266.SH)、越秀地产(00123)、珠江股份(600684.SH)，建议关注：中华企业(600675.SH)、天健集团(000090.SZ)。

事件：10月24日，《广州市城市更新专项规划(2021-2035年)》《广州市城中村改造专项规划(2021-2035年)》(下称为《规划》)经第四届广州市规划委员会地区规划专业委员会第十四次会议审议通过。本次规划在今年2月6日曾正式公开征求社会意见，也是2009年以来广州市第三次更新总体规划。

东吴证券主要观点如下：

《规划》重点：明确更新规模和更新时序，探索完善房票安置机制。

1)根据《规划》，至2025/2030/2035年累计推进城市更新约130/230/300万方(含城中村改造70/120/155万方)。《规划》明确至2035年拟推进的旧村庄旧城镇全面改造与混合改造项目291个。其中：旧村庄全面改造项目252个(含城中村项目150个)、旧村庄混合改造项目24个(含城中村项目15个)，“拆、治、兴”并举推动改造;旧城混合改造项目15个，综合运用“留、改、拆”方式推进。

2)《规划》明确项目正负面清单，避免短时间内大拆大建和“运动式”更新。

3)《规划》提出优化成本核算与征拆标准，探索房票安置政策机制，拓宽城中村改造资金支持渠道等策略。

7月国常会后多地发布城中村相关政策，住建部城改系统已入库162个项目，预计四季度城中村改造将推进更多落地措施。

2023年7月21日，国常会通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，之后上海、长春、郑州等城市跟进落实，其中广州市住建局在8月16日提出今年广州全市至少推进127个城中村改造项目。全国范围看，根据央广网报道，住建部城中村改造信息系统投入运行两个月以来，已入库城中村改造项目162个。该行预计四季度城中村改造相关政策将会有更多细则落地，加快推进节奏。

城中村改造有望成为拉动房地产投资、提振商品房销售的有力抓手。

1)投资方面：2022年全国房地产开发投资额13.3万亿元，同比下降10.0%;2023年1-9月为8.7万亿元，同比下降9.1%。投资额连续2年下滑在历史上也较为罕见，当前房地产形势下明年投资额很难出现扭转。该行认为城中村改造明年有望对冲房地产投资下行，对整体投资具有一定拉动作用。

2)销售方面：传统的“原拆原还”安置模式，只创造商品房供给不创造需求，本次广州《规划》提出的房票安置制度，若能在全国范围内落地，在保持一定回迁比例的同时实施部分房票安置，将在保障民生的基础上创造大量购房需求，带动房地产销售市场企稳回升。在当下销售景气度下行的情况下，房票安置带来购房需求的确定性甚至高于货币化安置。

风险提示：城中村改造政策落地进度不急预期;行业下行持续，销售不及预期;行业信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期。