千亿绿城(03900)：坚守与变革

本文来自微信公众号“中国指数研究院”，作者为“CIA”，文中观点不代表智通财经观点。

回到2017年伊始，在绿城(03900)2016年全年业绩发布会上，面对记者的长枪短炮，刚刚破千亿的绿城这样回应：今年是否保持千亿规模并不重要，绿城追求的是有质量的增长。

在以规模论英雄的房企江湖，“有质增长”成为一招亮眼对策，目光拉回到2017年12月31日，中指院火热出炉的百亿房企排行榜中，绿城强势回归，重回前十，一举拿下1463亿元，比上年增长28%，创历史新高，“有质增长”可谓一招制胜。

随着绿城业务格局的再一次蝶变，未来的绿城将变得更“轻”，绿城不再将自己的角色局限于开发商，而转向服务商、投资商、运营商。

绿城中国2017年大事纪

上篇：强势回归，践行有质增长

销售：一二线城市贡献超八成，代建销售额升至近三成

2017年，绿城中国实现销售金额1463亿元，比上年增长28%，创历史新高。强势回归的绿城在中指权威发布的2017年中国房地产销售额百亿企业排行榜中位居第10。

2017年，绿城中国在巩固大本营杭州的同时，持续加大一二线城市布局，一二线城市销售贡献超八成。从各城市来看，作为绿城大本营的杭州，以290.3亿元(含临安、富阳数据)领跑全国，金麟府、杨柳郡、武林壹号作为绿城品质的代表，单项销售额超30亿元，累计销售额超120亿元。

在2017年销售前十的城市中，北京、常州、宁波销售额较去年均翻倍增长。

2017年，绿城管理集团代建业务驶入快车道，项目销售超越300亿，占整个绿城销售总额的29%，较2016年增长超过70%。在房地产投资与开发相分离的行业趋势下，绿城轻资产模式快人一步，逐步引导整个绿城集团资产轻型化发展。

资本市场：上半年每股盈利增130%，融资成本再降

2017年上半年，绿城中国财务状况进一步好转，盈利能力增强。绿城中国的净利润为人民币12.70亿元，较2016年上半年的人民币8.13亿元增长56.2%;股东应占利润约人民币12.29亿元，较去年同期增长103.5%。每股基本盈利人民币0.46元，较去年同期的每股人民币0.20元大幅上升130%。

在国内融资环境趋紧的背景下，2017年中期绿城中国的平均融资成本仍由2016年末的5.9%进一步压缩至5.6%，全年综合融资成本进一步降至5.3%，这主要受益于第一大股东中交集团的资信支持及公司整体经营情况的向好。

此外，绿城中国还积极进行应收房款ABS和酒店资产CMBS的探索，不断展开融资创新，相信随着融资渠道的逐步拓宽，绿城的融资成本将维持在较低水平。

拿地：高调反周期拿地，重回核心城市

2017年年底，多数房企对于土地市场的态度已经显得比较保守，除了各房企年底收缩战略外，土地市场的政策变化也让开发商们变得束手束脚。但从10月以来，绿城在土地市场持续大手笔投入，先是以86亿元绿城年内总价最贵地价取得北京石景山宅地，又接连拿下杭州、宁波、南京等多宗热点地块。

本轮拿地绿城表现强势，与绿城中国总裁曹舟南在2017年中期业绩发布会上透露的反周期拿地策略有关。反周期拿地的策略要求企业对市场、政策、资金有着精准的节奏把控，灵活运用反周期拿地可以保证企业未来的毛利率。

2017年，绿城新增土储聚焦长三角、珠三角、京津冀等三大城市群及北上广深四大都市圈，今年成功实现在广州、重庆、武汉、成都等核心城市的首次战略性落地，实现西南、华南战略布局。

绿城重点倾向于高毛利率、高周转率的短平快项目，新增总建筑面积超过600万平方米，总土地款近800亿元，新增可售货值超过2300亿元，投资规模创历年同期新高。

品质：八大新品亮相，产品创新成效显著

2017年，绿城“八大新品”发布，从“四大名著”到“八大新品”，绿城新品不断翻新，诚意加倍。“八大新品”既包含了“2017中国房地产精品项目品牌价值TOP10”的凤起潮鸣、向桂花系经典致敬的水润之作沁园、重回西溪的城市隐墅西溪雲庐等代表了杭州最高品质的最新居住作品，也包含了杨柳郡、柳岸晓风、之江一号、梧桐郡等热销楼盘的全新产品形态，而无论是桂语江南颠覆性的户型，还是之江一号PENTHOUSE108空中跃墅的惊艳亮相，都是对绿城创新能力的诠释。

在维持行业品质地位的同时，绿城也在不断加强产品研发，创新工程管理。

在建筑产业化方面，目前绿城已有32个项目实施装配式建筑，其中采用钢结构体系的单体总建筑面积约合10.91万平方米，采用PC体系的单体总建筑面积约合199.46万平方米。

在绿色建筑方面，今年重点进行了绿色建筑技术推广和绿色建筑标识评定，全年共有9个项目124万平方米面积完成了绿色建筑标识的评定。

在日式管理方面，经过两年系统的学习和实践，今年，绿城正式将日式管理标准引入并全面落地，现已聘请日本藤田建设专家顾问团12人入驻凤起潮鸣项目，全方位深度开展和全面践行日式工程管理。

下篇:一体五翼 转型理想生活服务

以往的绿城，一直是以“重”著称，遇到调控之年，资金状况一直不太理想。比如2008年、 2011年、2014年，绿城的净负债率分别高达95.1%、100%、159.7%。2017年，依然是调控的大年，但今年的绿城，走得非常稳妥。2017全年的净资产负债率已降至50%以下。我们能看到，绿城已不再是传统的“地产开发商”，它在逐渐变“轻”，成为一个“生活服务商”。

2017年公司在“一体四翼”架构基础上，把“生活服务”放在了企业的战略重要位置，形成“一体五翼”的新格局，进一步强调人文理想主义企业精神，同时让绿城中国结构更轻。

房产集团：投资规模创新高，扬帆出海布局全球

房产集团作为绿城中国“一体五翼”格局中的老大哥，以“战略调仓、优化结构、稳健发展”为战略目标，启动反周期拿地，并积极尝试收并购、产城融合、轨道交通物业(TOD)、城市三旧改造等多元化方式获取土地，为传统房产开发业务打开了新局面。

2017年，房产集团投资规模创历年新高，实现“区域聚焦”战略的进一步落地、深耕，跑出了“绿城新速度”。同时房产集团组建绿城海外房地产有限公司，设立印尼、澳洲、美国、加拿大平台公司。首个海外项目在印尼落地，并在悉尼、墨尔本杉矶、旧金山哥华等城市先后跟进70多个项目，立项近10个。

管理集团：规模持续领先，平台化优势逐渐凸显

管理集团以品牌输出、管理输出、资源输出为特征的商业模式获得市场深度认同。截至2017年12月25日，旗下合约管理项目达197个，管理面积超过4600万方;2017年，项目销售超越300亿，较2016年增长超过70%，年度新增商业代建项目36个，包括2个资本代建项目(杭州富阳秦望区块安置房PPP项目、西安浐灞项目)。在新拓展项目中，一二线城市布局占比近半;委托方中，国企与政府比重也显著提高，占比达到四成。

2017年，绿城管理集团着力完善代建4.0体系“工具箱”，形成代建管理平台，绿城管理学堂、项目绿星标准、供应商分级认证先后落地。绿城管理学堂经过10个月的发展，逐步成为辐射至产业链上下游1500余家供应商、近200位委托方的共享型学习平台，推动行业标准的建立及价值分享体系的打造。截至目前，已承接578次培训学习， 培训学员6848人次，包括以委托方、供应商为代表的产业链上下游伙伴344人次参与其中。

资产集团：构筑金融服务平台，资本创新带动企业活力

2017年，绿城资产集团突破11亿利润指标，持有资产创造现金流，在金融创新领域取得开拓性成就，战略性产业培育也取得实质性进展。

通过对酒店、商业等持有物业资产的优化，切实提升了资产流通性，为绿城中国及各平台创造出更多金融发展渠道，集团资产盘活率从50%提升至85%的行业内较高水准。2017年度酒店利润涨幅达24%，收入较去年增长达6%左右，资产收益率大幅提升。

在探索金融投资及管理模式方面，通过引入优质资金资源，搭建高效资金流通道，打破房企依托于现有金融结构，全方位对地产业务形成金融支持。如通过代建基金的全新引入，协同绿城管理集团“资本代建”模式逐步落地;以战略性优化资产结构的方式，协同绿城房产集团实现“去资产化”“轻资产化”“优资产化”的资产结构重组，增加集团良性资产储备;以引入多元产业资源，协同绿城小镇集团实现多产业小镇内部的配套升级与结构优化。

小镇集团：以产业为基础，定制美好生活

2016年7月国家发改委、财政部以及住建部决定在全国范围开展特色小镇培育工作，计划到2020年，培育1000个左右各具特色、富有活力的特色小镇，引领带动全国小城镇建设，绿城小镇集团应运成立，绿城小镇定位“中国小镇特色定制专家”，用“特色定制” 实现承载美好生活的理想小镇。

2017年，是绿城小镇集团面向未来、夯实基础的关键一年。以浙江为始，布局全国，21个小镇，规模初具。依托中交和绿城的强大优势，绿城小镇以“1+3+N”产业模式构建市场化、可持续的运营模式和发展生态。

目前已形成数个样板，康养为核心的文旅样板——安吉桃花源，全龄化教育小镇、绿城教育资源实验基地——舟山长峙岛，生活小镇农业示范样板——杭州桃源小镇，文旅小镇示范基地——海南蓝湾小镇。

生活集团：抢滩“后房产市场”，打开“美好生活BOX”

生活集团的核心理念，是创造生活的美好。在这个平台上，绿城依托大数据平台，整合专业服务资源，围绕客户全生活链、房屋全生命链，整合置业绿城、房屋4S、美好生活BOX等生活服务资源，为业主创造更美好的生活。

绿城的一项调研数据显示，业主服务需求中最为迫切的就是房屋维修。而所有房屋的更新、零件的更换，所有的二次装修和维修，都需要专业化的队伍。于是，房屋4S公司应运而生，从7月3日首个房屋4S服务站——翡翠城服务站正式开业以来，已有35个服务门店在杭州、济南、青岛、沈阳、三亚等重点城市落地运营。计划到2020年底，4S服务站将超过150家，覆盖中国4大城市群、12个省、逾50个城市，服务数十万居民。

与此同时，生活集团聚焦商业街区和邻里中心，打造“美好生活BOX”社区综合服务平台，围绕健康、教育、餐饮、零售、休闲等园区生活服务，力争成为策划定位、规划设计、招商代理、运营管理、品牌推广、商业销售等全过程运营服务商。目前，已有253个品牌进入绿城社区商家资源库，其中“美好生活BOX”社区生活服务已拓展37个品牌商家。

总结

23年，对于一个房地产企业来说，积累的经验已足够证明其行业资历。但走过23年的绿城，历久弥新，在巩固自身量质优势的同时，凭借其智者的眼光，正在“转型、变革、突破”，绿城的角色越来越多，打造了一个从融资、拿地到建设、生活服务这样一个较为完善的产业链，并将这个链条做成了即能够形成闭环，又能够开放的系统。

绿城早已不再是一个传统的地产公司，而是一个平台，这也让我们对绿城的未来有了更大的想象空间。

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