雅生活(03319)香港敲钟： 未来还会寻求A股上市

本文来自微信公众号“中国指数研究院”，作者为“CIA”，原标题为《昂首阔步迈进资本市场，雅生活(03319)香港联交所敲钟上市》，文中观点不代表智通财经观点。

房地产行业转型如火如荼，物业管理服务成为开发商必争之地。在彩生活(01778)、中海物业(02669)、中奥到家(01538)、绿城服务(02869)等赴港上市后，雅居乐集团旗下的雅居乐雅生活服务股份有限公司(03319,以下简称“雅生活”)也于2018年2月9日正式在香港联合交易所有限公司主板上市。

根据招股书，雅生活拟发售3.33亿股股份。其中香港发售占10%，国际发售占90%，供合资格雅居乐股东申请的优先发售包括2783.53万股预留股份，相当于全球发售可供认购发售股份总数的约8.35%。发售价为10.8-14.2港元/股，超额配售权为最多50000000股，即发售股份的15%。

按照雅生活的计划，本次上市融资所得的65%将用于选择性地战略投资、收购，以及进一步发展战略联盟;约10%将用于继续开发集团的一站式服务平台;约15%将用于发展“管理数字化、服务专业化、流程标准化和操作机械化”;约10%将用作营运资金及一般企业用途。

雅生活概况

雅生活为雅居乐集团“以地产为主，多元业务并行”战略规划下的首个产业集团，旨在为业主提供全面的居家生活解决方案，目前已集结物业服务、网络科技、旅游、广告、营销、验房六大业务舰队。

作为雅生活集团的主营业务，雅居乐物业管理服务有限公司(以下简称“雅居乐物业”)成立于1992年，是国家住房和城乡建设部首批认定的物业管理一级资质企业之一，也是国内最早引入港式物业管理模式的物业服务企业之一。

截至目前，雅生活形成了包括北京、广州、中山、深圳、南京、上海、西安、成都、海南、云南等在内的23个城市公司，物业服务类型涵盖主流住宅、高端豪宅、旅游地产、商业、写字楼和房地产综合体等多种物业形态，同时积极开拓创新多元延伸业务，以智能、多元、优质社区服务实现增值效益最大化。

经营分析

2016年，雅生活实现营业收入12.45亿，同比增长33.3%，净利润达1.69亿元，同比大增134.72%。

在营业收入稳健增长的基础上，雅生活通过对传统经营思路和模式进行变革，实施管理数字化、操作机械化战略;通过信息化平台的建设，实现集约化管控，显著提高管理效率;同时，从各环节强化成本管控，通过智能化、科技化手段有效降低成本，推动净利润的提升。另一方面，增值服务将成为雅生活的未来发展重心，多种经营净利润将有很大发展空间。

核心优势

中高端物业为主，覆盖65个城市

雅生活是以中高端物业为主的著名物业管理服务提供商，公司在中国提供物业管理服务已近25年，丰富的行业经验使公司在众多竞争对手中脱颖而出。

截至2017年9月30日，雅生活管理区域覆盖全国65个城市，在管总建筑面积约为7620万平方米，服务业主及住户逾100万。凭借卓越的物业服务，雅生活在2017年中国物业服务百强企业中排名第13位，充分体现了社会各界对雅生活品牌的认可，在中国物业管理行业中极具竞争力。

“雅居乐物业”及“绿地物业”双品牌战略

2017年6月，雅生活收购绿地集团全资子公司绿地物业100%股权，随后8月，雅生活与绿地集团再次达成深层次战略合作关系——绿地集团10亿元战略入股雅生活，取得雅生活20%股份，成为雅生活长期战略性股东。

绿地集团的战略入股，意味着雅生活成为中国物业管理行业唯一一个同时拥有两大中国一线地产商(雅居乐集团和绿地集团)作为股东背书的物业服务企业。

雅居乐集团和绿地集团将在物业管理、社区增值服务、广告及营销等服务领域全面合作，共同打造全国领先、具备国际一流标准的综合性现代服务管理平台，双品牌战略下，企业综合实力将进一步加强。

依托资源优势，打造旅游地产物业管理领导品牌

雅生活依托雅居乐集团旅游地产开发资源优势，承接集团开发的旅游住宅地产项目的物业管理服务，致力于“打造旅游地产物业管理第一品牌”。

截至2016年底，雅生活旅游住宅物业管理面积1431.9万平方米，旅游住宅物业管理规模在2017中国物业服务百强企业中排名第一;截至2017年9月30日，雅生活旅游地产管理服务项目达17个，覆盖广东、海南、云南、湖南等多个具有发展潜力的地区。此外，公司深入探索旅游地产物业细分领域的个性化、精细化、高标准的服务需求与特性，形成具有雅生活服务特色的旅游地产物业服务体系。

雅生活在旅游住宅物业管理方面的突出表现获得行业高度认可，并以“旅游地产物业管理领先品牌”的特色优势获得中国指数研究院颁发的“2017中国特色物业服务领先企业——旅游地产物业管理领先品牌”殊荣。

多元化增值业务延展，促进更多盈利空间挖潜

除传统物业管理服务外，雅生活依托25载丰富的物业服务经验，以智慧社区服务平台——雅管家为载体，积极拓展多元业务，利用互联网技术促进潜在服务的发掘以及现有服务内容的突破创新。

雅生活智慧社区服务平台—雅管家，以“线上+线下”的服务模式，追求打造充分尊重业主权益、财务核算阳光透明、社区生活尊享便利、社区商业活跃增值、客户评价导向于一体的可持续发展的商业增值模式，布局社区多元产业。平台从物业、网络科技、广告、营销、旅游、园艺、装饰、智能家居、设计等多维度切入，通过互联网接入，实现多元化社区产业管理，打造雅生活社区生态圈，而这些业务也将作为公司新的业务增长点。

一站式智慧社区服务平台，开启社区服务新模式

在探索“物业+互联网”创新管理模式成为行业趋势的背景下，雅生活与时俱进，自主研发雅居乐智慧社区平台，一方面借助互联网，将传统基础物业服务向精细化、专业化、智能化升级改造;另一方面，利用日益成熟的高科技创新技术，整合社区线上、线下优质资源，全面升级社区服务，布局智慧社区服务生态圈。

2016年以来，雅生活陆续推出雅管家6大终端服务产品：雅管家APP(业主端)、雅助手APP(物业端)、雅商家APP(商家端)、安吉拉智能设备(线下端)、雅管家公众号(微信端)、雅生活体验中心(线下端)。

同时，以6大终端产品为载体，推出12大核心业务：物业服务、邻里社交、周边商圈、生活服务、社区电商、智慧家居、社区金融、房产营销、家政业务、装修装饰、教育养老、社区旅游，让业户尊享电子商务、金融服务、社交活动、健康养老、物业管理费用查询及缴交、服务申请、活动报名及在线预约等周全服务，提供全方位居住生活一站式解决方案，打造雅生活核心竞争优势。

截至2017年9月30日，“雅管家”移动应用程序已覆盖所有在管住宅物业(不包括绿地物业管理下的物业)并吸引逾238900名注册用户及逾98600名活跃用户。

完善的标准化体系，为精益管理提供有力保障

首先，通过管理数字化、信息化战略，进一步提升物业管理服务的标准化和集约化水平。雅生活围绕客户需求、以项目服务品质为关注中心，雅生活进一步深层次推进信息化进程，在集团总部设立400呼叫中心、EBA设备监控中心、品质核查系统、监控指挥中心等数据集成管控平台，将传统物业管理通过技术手段赋予数字化概念，实现服务过程可视化监控、流程标准化作业，快速实现全国项目的集约化运营，并依据数据分析作出相应决策。

其次，始终注重标准化建设，持续推进企业标准化建设工作。雅生活以三标一体(即ISO9001质量管理体系认证、ISO14001环境管理体系认证、OHSAS18001职业健康安全管理体系)的管理标准为基础，并建立起集团品质中心、城市物业公司、项目物业中心的三级品质及风险管控体系，树立了企业物业管理标准化的优势。

再次，通过机械化操作、智能化、科技化的管控手段，公司进一步保障了服务品质的统一性，更好地促进完善物业服务标准的形成，保持业主较高满意度。

港股物业表现强劲，未来可期

在管理面积方面，在港上市物企凭借其良好的市场口碑、规模效应及资本实力，在管面积不断扩大，截至2017年中期，彩生活、绿城服务、中海物业管理面积位居行业前列，分别为4.2亿平方米、1.17亿平方米和0.99亿平方米。

在经营绩效方面，五家香港上市企业中，绿城服务营业收入和净利润表现出色，分别达22.03亿元和1.8亿元，同比分别增长33.59%和44%，随着管理面积涨势强劲以及品质服务受到业主广泛认可，公司盈利能力不断提升。值得注意的是，2017年上半年，由于物业管理收入增加，中奥到家实现扭亏为盈总收入达4.76亿元，同比增长82.37%。

根据2017年11月9日收盘数据，在港上市物企市值整体波动平稳，其中，绿城服务和中海物业市值呈上涨态势，分别达145亿港元和62.78亿港元，伴随香港上市物企逐渐增多，房企物业上市概念趋于理性，股价与市值更能反映企业内在价值。此外，香港物企市盈率一直维持在20-30倍水平，高于内地在港上市房企平均市盈率5.95。

港股上市的5家物业公司的发展状况给物业企业上市的发展之路提供了很好的借鉴意义，可以预期，未来随着存量房时代的来临，雅生活将实现平稳快速发展。

而值得注意的是，刚刚叩开港股市场大门，雅生活执行董事兼首席执行官刘德明又表达了对A股的向往，其表示未来寻找到合适的时机后，雅生活还会寻求在A股上市，欲打造“A+H”架构物业公司第一股。(编辑：胡敏)