业绩会实录|建业地产(00832)胡葆森：今年开工面积将突破1000万平，房产税出台势所必然

3月13日，建业地产（00832）在香港召开2017年业绩发布会。智通财经APP了解到，2017年，建业地产实现收益138.79亿元人民币(单位下同)，同比增长46.2%;净利润8.11亿元，同比增长101.3%;基本每股收益33.19分;拟每股派现12.29港仙。

另外，2017年，建业地产的物业销售收益增加44.9%至132.11亿元。租金收入0.95亿元。酒店经营的收入增加9.9%至2.66亿元。项目管理服务收入增长688.6%至3.08亿元，主要由于新增项目所致。

盈利方面，2017年，该公司毛利增长43.1%至32.81亿元，毛利率为23.6%，较去年下降0.5个百分点。净利率为6.5%，上年同期为4.3%。于2017年投资物业公平值增加净额2.43亿元。

此外，截至2017年12月31日，建业地产的净借贷总额约为43.00亿元，净借贷比率50.8%。

值得一提的是，2018年是建业地产的上市十周年。在经过10年的发展沉淀后，建业地产销售将提速。据了解，2017年建业地产实现合同销售金额约304.15亿元， 合同销售面积约458.4万平方米，同比分别增长51.0%和65.8%，近五年该公司合同销售金额复合增长率24.1%。建业地产首席执行官袁旭俊表示，未来两到三年会保持50%的增长速度。

智通财经APP了解到，按合同金额计算，建业地产2017 年在河南省市场占有率为4.3%。据了解，如果加上建业地产轻资产代建项目的70亿销售额，2017年该公司在河南的销售市场份额占5.2%，建业地产董事会主席胡葆森表示，希望通过2018-2020年这三年的发展，将市场份额提高到接近10%。

以下为业绩会问答实录

问：公司2012年到2017年的销售额复合增长率是24.1%，接下来公司是否有加速发展的计划？2018年的销售目标是多少？

袁旭俊（建业地产首席执行官）：这10年来建业地产销售额的复合增长率在24%左右，这个复合增长率是非常健康和稳定的。经过我们上市10年以来的这么一个基础，经过2015年的战略转型，到2017年开始我们有了小小的提速。2017年公司的合同销售金额为304.15亿元人民币，同比增加51%，也是到了水到渠成的增长时机。未来两到三年会保持50%的增长速度，具体销售结果需根据市场情况来把握。

2017年我们在河南省的市场份额达到4.3%，相比2016年的3.6%，有了7个百分点的增长。如果把轻资产代建的70个亿加上去，公司全年销售额374亿，市场占有率则在5.2%左右。2017年我们希望做到7-8%之间。

问：2017年公司新增建筑面积1467万平米的平均土地成本是多少？总的土地储备建筑面积3180万平米的平均土地成本是多少？

答：2017年新增加土地储备的成本大概在1600元每平，总的土地成本逾1000元每平米，也就是说过去的土地储备有比较安全的边际，2017年土地储备成本上涨的情况下，我们也获取了比较有安全边际的土储。

问：目前银行的授信额度是多少？2018年公司是否有融资计划？

答：我们在各个银行总共拿到的授信额度是 600多个亿， 在2018年有一些融资安排，具体的融资安排陆续会有一些披露。

问：现在国家继续对房地产市场进行调控，你们是如何看的？这为什么没有对公司的发展速度造成影响？公司文化娱乐业务现在表现如何，收益将来会如何体现出来？

胡葆森（建业地产董事会主席）：我们经常评价，中国这个市场是一个政策市场，政府的政策对市场的影响还是很直接，有时候还很大。从去年提出来房子是用来住的不是用来炒的，到今年两会受关注度很高的房产税，虽然没有说立法、法律颁布的时间表，但是房产税的出台肯定是势所必然。往往市场会提前消化政策导向，不管是今年出还是明年出，这件事对消费者的心理影响已经发生了。

我判断，今年的市场，从政府的角度既不会连续出台打压、调控，太多负面的政策，从政策层面今年不会有太集中的新的政策集中出台。另外，作为地产商来讲，强者恒强，大地产商也更关注政策，大地产商抗风险的能力也在逐渐增强。无论政策是利好还是利差，基本上不会影响我们业绩目标的达成。比如袁总说的目标，是留了一定的余地，这个是为政策可能带来的负面影响留的。所以，刚才袁总说50%的增长，我相信，我们完全是有信心实现的。

另外，我们的文化旅游这块，从2013年、2014年开始发力，我们和国内最著名的电影制作公司——华谊兄弟合作了一个电影小镇，在郑州的东边。这个小镇规划了6条街，前两条街今年年底基本上建成，准备开业。

我们和国内的著名导演，她和张艺谋、樊悦，他们三位导演了2008年的北京奥运会开闭幕式。后来这个组合又在全国做一些文化旅游项目，叫“印象系列”。后来其中的三个人之一的王潮歌导演，她的团队单独开发了“又见系列”。她前年开始和我们合作，在河南做了一台实景演出，一个主题公园，一个戏剧公园，叫“只有系列”，叫“只有河南”。这个从2016年签约，到去年经过一年时间土地的准备，已经动工了，这个大约在两年之后建成。像这些项目，现在都在建，我们也是刚刚涉足这个行业，这个行业可能会对建业未来的发展，特别是帮助战略转型，由开发商向新型生活方式服务商的转型会起到积极的推动作用。

问：去年集团第一次在三亚投了地，跟公司聚焦河南省的战略好像不一样，请问集团在海南省是否有更进一步的发展？

答：在三亚的项目，无论现在还是未来，客户依然是河南人。未来可能会到其他地方（发展），最终我们的客户还是河南客户。过去十年，从整个海南房子消费的人群来讲，河南的客户一直排在前三位。

问：去年管理层说过2018、2019年是公司轻资产的发力年，轻资产这块带来的收入未来三年会有多少？今年公司的毛利率有所下跌，原因是什么？轻资产这块毛利率会高一点，以后公司的毛利率会不会有走高的趋势？公司的千亿目标是因为看多河南市场还是通过什么其他途径来达到？

答：其实到2017年底我们的轻资产有75个项目，我们在2017年获取了39个项目。轻资产是我们的品牌、管理、能力输出，在这个方面的回报率是很高的，因为我们没有资金上的输出，毛利率肯定是非常高的。我们在2017年的时候已经实现了预定目标。它在利润结构里面已经反映出来，有超过两个亿的利润，3.5个亿的收入这么一个构成。相信2018年我们轻资产的总的项目会超过100个，在超过100个之后我们会保持一定的稳定性。2019、2020年我们会根据市场的情况，保持它的稳定。

在今年报表上我们的毛利率下跌了0.5个百分点左右。因为报表的结算是有一个滞后性的。其实它主要是因为2015年我们部分楼盘的价格比较低。第二个原因是结构上的差异，在2017年的结算里面，我们的车位，一些高利润的商业占比会比较少一些。另外，我们在2017年当年的销售毛利率还是超过前几年的毛利率，所以我们的整个毛利率在后面几年会保持稳定，甚至是略有提升的情况，实际项目经营毛利率并没有下降的趋势，反而是有所提升。

胡葆森：关于千亿目标和市场占有率方面，2018年开工面积预计会突破1000万平方米，而我们的平均房价接近7000元/平方米，高于河南全省的平均房价接近一倍以上。按照这样的节奏，我们的增长速度——未来两到三年计划增长速度保持在50%左右，这个增长的速度一定会跑赢河南的大市，河南过去三年，包括未来三年，市场增长一般不超过20%。按照这个速度，我们的市场占有率毫无疑问也在不断提升。

另外，支撑这个增长的重要数据就是我们三千多万平方米的土地储备。今年我们肯定还有新增的土地储备。我们的土地储备基本上是按照每年开工和销售的5倍这样一个规模，我们的土地储备规模希望是够5年用的。

三千万平方米的土地储备货值肯定突破了2000亿，所以袁总说预测增长50%，这个数据很好算，2018年（销售额）一定会在450亿左右，不低于这个数。在建的800万平方米加上新开工的1000万平方米，还有轻资产，我们相信，对于千亿目标也好，对于市场占有率也好，都是在这几个数据不停的推演过程中预测出来，我们不能预测哪一天实现，但是两到三年一定是可以实现的指标，最终能发展多少，我们不设这个指标。