房产全面回归理性，龙湖地产(00960)海外融资难度大

本文来自“中访网”，作者为李月。本文仅供投资者参考，不代表智通财经观点。

1月9日，龙湖地产(00960)宣布成功发行共8亿美元的优先票据。3月8日，龙湖地产有限公司公布，2月单月实现签约额132.5亿元人民币，同比增长7%，签约面积76.9万平方米。1-2月累计签约金额292.7亿元，同比上涨20%，签约面积192.4万平方米。

下一步，公司将进一步加快推盘节奏，将开盘的新项目包括无锡天宸原著、上海天琅，老项目新一期杭州天璞、南京春江郦城、广州天宸原著等也将陆续入市。集团表示，将继续保持谨慎乐观，积极推出满足市场需求的优质产品，助力一季度获得稳健市场表现。

看似平稳乐观的现状背后，却是龙湖动荡的现实。受地产调控及近期金融监管新规影响，地产企业在国内融资难的问题愈演愈烈，纷纷加速海外融资步伐。专家普遍认为，如果前期激进扩张、过度依赖高杠杆和外部融资的企业需要谨慎，在内地融资渠道收窄的情况下，海外融资难度也在加大。

房产全面回归理性

3月14日，国家统计局发布了1月至2月全国房地产开发投资和销售情况。数据显示，2018年1月至2月，全国房地产开发投资10831亿元，同比名义增长9.9%，增速比去年全年提高2.9个百分点。其中，住宅投资7379亿元，增长12.3%，增速提高2.9个百分点。

国家统计局新闻发言人表示，虽然前两月房地产投资增幅较大，但未来再继续大幅上涨难度比较大。

CRIC房地产研究中心研究员分析称，虽然前两月房地产投资增速较快，但从几个先行指标来看，已有下滑趋势。前两月新开工累计同比增速回落4.1个百分点，土地购置增速由正转负。统计局数据显示，1月至2月，房地产开发企业房屋施工面积632002万平方米，同比增长1.5%，增速比去年全年回落1.5个百分点。房屋新开工面积17746万平方米，增长2.9%，增速回落4.1个百分点。房屋竣工面积14184万平方米，下降12.1%，降幅扩大7.7个百分点。

房地产销售方面，1月至2月，商品房销售面积14633万平方米，同比增长4.1%，增速比去年全年回落3.6个百分点。商品房销售额12454亿元，增长15.3%，增速提高1.6个百分点。土地购置方面更是由正转负，1-2月份，房地产开发企业土地购置面积2345万平方米，同比下降1.2%，去年全年增长15.8%。

上海易居房地产研究院研究员王梦雯表示，今年前两个月,全国地价出现明显回落,受季节性异动影响,每年1月至2月同比增幅都会大幅收窄。她预计，随着全国楼市逐步降温,地价也将逐步趋于平稳,全国房企土地平均购置金额价格增幅在年底处于10%左右。

王梦雯表示，预计2018年全国多项指标增幅收窄。“总体而言,今年1月至2月,房地产行业多项指标虽然出现小幅波动,但整体与我们预期的‘全面回归理性’保持一致。”

多名高管集中离职

王亚军，毕业于美国亚利桑那州立大学，2012年加入龙湖集团。曾任职于北京环境资源管理公司、联合技术公司、陶氏化学、麦肯锡咨询等公司。

李宏耕，2013年加入龙湖。此前，他曾担任中海地产苏州公司董事、副总经理一职。四年来，在李宏耕的带领下，南京龙湖曾经历过稳健而快速的发展，并一跃进入南京地产“排头兵”的行列。

2018年春节假期结束后两天，龙湖集团传来两人辞职的消息。据知情人介绍，王亚军作为龙湖集团“智囊”、战略部的负责人，连集团年会都没有参加，他的离开，很多龙湖人都表示并不意外。在2016年集团综合排名夺得销售指标考评第一名的南京龙湖，在2017年排名仅为倒数第7，据推测，而至于李宏耕的离开，这或许是促使其离开的原因。

龙湖的重大人事变动却不是始于年初，早在2017年年底，已经有涉及三位重量级高管的人事变动，其中包括龙湖集团副总裁袁春的辞任。他选择了从千亿明星房企离开，并加入百亿房企鸿坤集团，据其本人透露的原因是“欣赏赵彬(鸿坤集团董事长)的为人”。

颜建国回归中海，张泽林转投协信，李宏耕和袁春也相继辞任。自此，从中海地产离职相继加入龙湖集团的袁春、张泽林、李宏耕、颜建国及徐爱国等人，在为龙湖赚的盆满钵满之后，几乎全部离散。

有记者曾向龙湖集团品牌部位于上海的一位负责人打听过离职潮的原因，她表示自己也刚刚于年后从龙湖离职，已经加入东原地产，并透露原来的老同事大多都已经离开。

高压能否实现3000亿目标

外界推测，人事的躁动可能与龙湖追求业绩的目标、对区域公司负责人的要求有关。

1月30日，在龙湖的经营会上，邵明晓发布未来五年的目标和路径，提出新房开发销售业务将推行“53215”战略。即未来三年，要出现1-3个500亿元级区域公司，3-5个300亿元级区域公司，5-8个200亿元级的区域公司，8-15个100亿元级的区域公司。据悉，龙湖集团提出3000亿元销售目标之后变得更加激进。

就在外界对龙湖地产人员变动频、3000亿目标激进等事繁议论纷纷时，龙湖一位负责人却表示：“3000亿元销售目标，时间可是2020年。三年时间，这样的增速，应该算是稳中求进。而人事变动也属于正常，只是媒体对龙湖厚爱，太关注我们。实际上，放在整个行业里，并不算什么。”看来，龙湖方面对此事倒是看得很开，甚至是轻描淡写。

不过，细看龙湖以为对待人事管理的态度，倒也能察觉到一些蛛丝马迹。龙湖对区域公司业绩考核非常严格，在龙湖的人事体系中，似乎也并不会挽留不合格的管理层干部。

2月28日，董事局主席吴亚军在母校INSEAD的亚洲校区作了特别讲座，她在答复提问中提到，龙湖以结果为导向，能比较容易地识别无法胜任岗位的人;一个区域或分公司负责人，无法交出成绩单，本身就能说明问题。这段答复似乎也再次印证了龙湖的严格考核。回看李宏耕的离任，也便在情理之中了。

房企新一轮规模追逐战悄然拉开序幕，龙湖各区域公司负责人自然压力不小。顶着这般高压，人心是否能稳?有了这般高压，3000亿目标又是否就能保证实现?（编辑：王梦艳）

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