中国奥园（03883）：把大粤湾“9+2”深耕做到极致

本文来源于“克尔瑞地产研究”微信公众账号，作者朱一鸣、马娟。文中观点不代表智通财经观点。

2017年奥园销售金额455.9亿元，同比涨幅接近八成。全年净利润近翻番，但净负债率51%与去年基本持平，通过收并购、城市更新等拿地方式，新增土储涨幅逾300%，实现粤港澳大湾区“9+2”城市全布局，规模扩张提速。2018奥园销售目标730亿，较2017年增长60%，2018年可售货值预计1215亿元，销售业绩可期。

销售：业绩同比增长78%，2018年目标730亿

自2015年以来，奥园逐步加大业务布局，陆续进军海外市场澳洲悉尼、加拿大温哥华及多伦多，加快规模扩张，销售业绩涨幅明显。2017年奥园合同销售金额约455.9亿元，同比大幅增长78%，完成全年合同销售目标的137%，合同销售面积448.8万平方米，同比涨幅51%，12月单月销售更是突破百亿。2017年项目销售均价10158元/平方米，同比增加18.2%。2012至2017年奥园合同销售年复合增长率达54%，销售增长劲头强势。

奥园2018年销售目标定为730亿元，同比增长需达60%，对比近两年企业销售业绩增长，奥园2018年销售表现值得期待。此外，2018年奥园可售货值预计1215亿元，新开工面积900万平方米左右，竣工面积400万平方米左右。

奥园根植广东，着力发展“9+2”大湾区城市群，2017年粤港澳大湾区合同销售约人民币242.8亿元，约占总合同销售的53%。其中深圳、广州等城市布局优良，深圳奥园翡翠东湾、深圳奥园峰荟2017年销售金额均在23亿元以上。

投资：新增土地储备涨幅310% 实现大湾区“9+2”城市全覆盖

2017年，奥园加大投资力度，积极补仓，通过收并购、招拍挂等新增58块商住项目，新增可开发建筑面积约为 1286万平方米，同比涨幅310%，新增货值约1669亿人民币。

粤港澳大湾区是奥园战略布局的重中之重，目前来看，奥园已实现大湾区“9+2”城市全覆盖，于区内共有50个项目，总建筑面积约753万平方米，占总土地储备的30%，总可售货值约980亿人民币。预计2018年可售货值约418亿。

此外，为了获得较为优质低价的土地和项目，奥园2017年进一步优化拿地方式，加大城市更新项目布局，2017 奥园在大湾区及其他地区共有16个城市更新项目，规划总建筑面积约1053万平方米，其中大湾区共13个项目，规划总建筑面积约555万平方米，估计2018年有2-3个项目可以入市。

截至2017年底，奥园土地储备总建筑面积约2487万平方米，同比去年1465万平方米增长了70%，总货值约人民币2823亿元。其中256万平方米为已竣工物业，901万平方米处于在建阶段，1330万平方米为持续未来发展土地。相对充裕的土地储备也为奥园今后扩张发展奠定基础。

财务：盈利能力增强，财务风险控制较好

2017年奥园实现营业收入191.15亿元，同比增长61.6%，营业收入主要来自物业发展收益，其中物业发展收益、经营酒店等获得的其他收益以及物业投资收益各占 94.0%、5.4%和0.6%。其中，物业发展销售收入约为人民币179.60亿元，同比上升59.8%。

盈利指标方面，净利润接近翻番，净利率以及归母净利率较2016年均有所上升。奥园2017年毛利润同比增长56.0%至约人民币51.11亿元，毛利润率26.7%，较2016年略有下降，这主要是由于物业开发成本的上涨以及商铺和商业性公寓确认收入所占比例有所下降所致。2017年净利润19.52亿元，同比增长93.9%，净利润率10.2%，归属上市公司股东的净利润率8.58%二者均较2016年有所上升。

资本运营方面，净负债率维持在51.0%较低水平，融资成本进一步下降。2017年奥园净负债率51.0%，与2016年50.7%基本持平，整体负债率处于合理范围内。截止2017年现金持有量为265.4亿元，现金短债比1.30，短期无偿债压力。

2017年，奥园也扩宽融资渠道，积极发行美元优先票据及其他公司债务，优化财务结构，提高资金使用效率，整体平均借贷成本由2016年的8.1%进一步下降至7.2%。此外，奥园整体信贷评级调升，成功入围深港通后股价持续上扬等也一定程度上影响了其融资成本。

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（编辑：文文）