除了内需股，物业股也符合避险需求

在平均估值只有10倍左右的港股环境里，物业管理公司的市盈率普遍高达20-40倍，这充分说明物管行业符合机构投资者的偏好。

2018年以来，受地缘政治以及港元汇率走弱等因素影响，港股持续震荡。智通财经APP注意到，港股整固期间，主要物业股走势强劲，彩生活(01778)、绿城服务(02869)年初以来分别累积上涨35.6%、13.8%，雅生活(03319)自2月9日上市以来，已累积上涨18.8%，涨幅最小的中海物业(02669)也有近10.4%的涨幅。

物业公司为何能顺理成章得获得高估值，并且在整体港股行情走软期间，仍能获得稳定上涨?这无疑与固有的行业投资逻辑有关。

行业高成长+非周期性

首先来看一组数据，港股主要4家物业公司2017年的净利润增速相当可观：其中彩生活、雅生活期内净利分别增长70.8%、77%，中海物业及绿城服务分别增长40.2%、35.8%。

据智通财经APP分析，高利润的增长主要源自两方面：一是受益于行业的高成长;二是消费升级时代的到来，品质和服务体验成为新时代的消费需求主导因素。

具体来说，未来10年，物业管理市场规模可能达到2万亿人民币(单位下同)的水平，其中物业管理服务市场在1.3万亿，增值服务市场在7000亿。

同时，伴随消费升级，人均住房面积逐渐提升在空间上升级人们的居住品质，社区服务的品质也越来越受到重视。因此，社区商业和社区O2O模式也随之兴起，使得物业服务越来越体现立体化模式。不过，目前社区商业在我国还处于发展阶段，占商业总体规模比例有限，但从增长潜力来说，绝对是未来的主流。

数据显示，2015年我国社区O2O市场规模达304亿元，并将在未来保持增长，预计到2020年将达到2234亿元，年复合增长率高达49%。

虽然有市场，有潜力，但物业公司究竟是否值得投资，关键还看其能否将业主资源转化为收入和盈利，简单理解，也就是能否盘活线下流量入口。在这方面，彩生活表现较为突出，2017年该公司增值服务与基础服务的利润已经基本持平。

此外，物业行业的非周期性体现在，受益于消费升级以及行业整合，未来十年，整个物业管理市场的服务面积和服务单价都将是单边上升的，因此市场规模将刚性上升，周期性因素导致的波动会很小。

财务指标凸显安全边际

除整个市场环境的利好外，更重要的是物业行业还是一个尚待发掘的行业，毕竟吸人眼球的财务数据是不会说谎的。

智通财经APP观察到，除个别因并购而进行债务融资的企业，大多数物管企业都不存在，或只有少量的有息负债。而整个行业的现金通常占到总资产的30%-60%，应收账款也极低，因此物管行业可以称得上是现金溢余型行业，这也决定了这个行业远期的派息比率会较高。

如中海物业截止2017年底，银行结余及现金上升12.2%至27.11亿港元，而其银行借贷仅2.65亿港元。值得注意的是，雅生活2017年的资产负债率大幅降低逾100%至41.29%。

此外，由于物业行业属轻资产行业，企业只需很少的投入即可以开展服务运营，龙头企业ROE基本上可以维持在20%-30%区间。就优秀的ROE而言，注定了物业公司能获得高估值。

除了资产负债表好看之外，行业的利润增长也很可观。因为龙头企业基本上可以轻松实现20%-30%的收入增长，由于增值服务利润率更高，利润的增长一般会超过收入的增长，因此其净利润率基本介于8%-10%之间，若按酬金制，净利润率可能会更高。如增值业务占比最大的彩生活2017年净利润率高达21.51%，同比大幅增长约34%。

由此可见，无论是从资产负债表，利润表还是经营现金流等指标来考量，物管行业都是一个尚待发掘的行业，其各指标增长情况在在宏观经济不太好的环境下，实属难能可贵。

几大龙头各有千秋

在行业增长潜力、财务优质，“大行业，小龙头”竞争格局下，也诞生比如彩生活、绿城服务、雅生活、中海物业等一批优质标的。

2017年彩生活增值服务与基础服务的利润已经基本持平，同时在彩生活平台的孵化下，社区生态圈中也涌现出了如E能源、彩富人生等众多“独角兽”项目。

可能很多投资者会将彩生活当成一个互联网企业看，就像京东十几年不盈利仍旧在持续进行规模扩张一样，彩生活目前也是在为线下流量做布局，因此彩生活股价自今年年初以来已累积上涨约35%。

(行情来源：富途证券)

而作为新晋港股通标的的中海物业，尽管股价目前有所回调，但其大股东中国海外(00688)已启动“增长模式”，将保证中海物业内生增长。据智通财经APP了解，该公司2018年一季度的累计合约物业销售已达到了约658.26亿港元，同比增长15.16%。

此外，凭借中海集团强大的执行力和较低的融资成本，未来将不排除会在公开市场大量收购，外生增长也值得期待，回调或许为买入机会。

绿城服务也拥有三驾马车，物业服务保持高增长的同时，咨询服务增速回升，2017年咨询服务全年增速为10.1%，而下半年增速为17.6%，显示公司调整策略呈现效果。此外，2017年园区服务5大板块布局完善，商业模式也逐渐清晰。

此外，雅生活凭借着充足的资金有助于其进一步并购扩张，今年4月9日，雅生活服务以2.048亿元收购南京紫竹物业管理股份的51%股权。据彭博估计，雅生活2018及2019年的净利润预计分别达6.9亿元、和10.63亿元，同比增长138%和54%。

结论

过去一两年物业管的市场走势已表明：龙头物业企业的估值区间会在20-60倍，估值中枢在30倍左右，凭借着清晰可见的行业增长前景，再加上毫不逊色的财务数据，主要物业股仍将获得提升。并且，大摩也表示，受益于行业增长、整合以及源于增值服务的利润贡献，该行预测在2017—2019年间，其覆盖的主要物业公司将会有47%的EPS复合增长。

基于以上因素，智通财经APP认为，物业股或将成为资产避险的主要配置品种。