如果2018年实现1200亿销售 融信中国(03301)PE是否只有7倍？

在过去的数天时间里，融信中国(03301)成为杭州的焦点。

成为中心的焦点，来源于“融信·澜天”在市场上火爆得一塌糊涂，其体现排队冻结资金人数的照片火爆整个地产圈，且不止于杭州。

澜天仅仅是融信中国在杭州布局销售火爆的一个切面。数据显示，融信2016年进入杭州进入杭州，目前在杭州并表项目超过21个，参股项目超过30个，土储位居布局杭州的房企三甲之列。

再从售价方面而言，在杭州销售均价在2017年超过了4.3万元/平方米，而平均土地成本仅1.7万元/平方米。同时，根据融信的透露，2016年拿的地块利润都在20%以上。

如果说过去一年来中国房市最火热的城市，那么非杭州莫属。2016年G20峰会在前，2022年第19届亚运会在后，加之人口的净流入，使得杭州房市会在较长的一段时间里持续保持一定的热度。

事实上，如果从杭州单城市的快速发展路径，来探究整个融信中国在全中国的发展、落子具有样本意义——新近郑州、成都成为融信另一发展重镇。作为示范，2018年一季度的销售排行中，融信在福州市场排名第一，在杭州市场排行第二，在上海市场排行第四。

历数融信15年的发展历程，成立9年后的2012年入围全国地产百强，2013年进入50强，2016年进入地产30强，2018年跃居地产22强。融信品牌营销中心总经理张文龙亦透露，希望未来2-3年能够进入行业前15位。

如果再从融信2018年的销售目标来看，其寄望达到1200亿元人民币的销售额(合营联营公司)，较之2017年的502.35亿元人民币(不含合联营公司)有突破式增长。

如果以此作为基底，融信目前7.5倍左右的估值是否合理?因为这里有四点值得注意：

A. 融信过往每一年的销售目标都超额完成;

B. 融信2018年的结转项目部分将是房价启动的2016年，由此净利润率将远高于2017年的报表;

C. 融信2018年资产净负债率将大幅下降;

D. 分红已是板上钉钉之事。

杭州对融信意味着什么?

作为后调控时代下的杭州，买到一套限价后的新房，是一场拼财力体力还有运气的游戏，因为其间蕴育极大套利机会。

以融信澜天为例，其本次推出404套房源，毛坯售价18461元/平方米。作为比较，澜天周边万科未来城二手房价格已超过3万/平方米，星汇悦城二手房也逼近3万/平方米。也就是说，如果房产价格保持稳定，幸运拿到一套澜天89平的房源，其中套利空间也在100万以上。

这就不难理解，一二手房价格倒挂且价差较大的融信澜天，成为市民哄抢的对象，并率先成为杭州第一个万人摇号楼盘。融信澜天报名情况公示中，共有11927户家庭登记，其中无房家庭5090户，落到404套摇号房源中，综合中签率3.39%。

再以融信保利创世纪为例，其位于钱江新城边上，带精装修起售价为35000元/平方米，而周边房价均在50000元/平方米以上。同样存在百万以上的套利空间。而根据智通财经APP的实地调研，融信保利创世纪计划将推出约160-170套的房源，而内部咨询购买的意向人数已超过500人，一矣公开摇号，或将十多或数十倍于此。

根据世联评估数据显示，4月杭州市二手房成交10489套，环比上涨12.71%，打破了过去8个月的记录。同时，杭州市区二手房均价为34315元/平方米，环比上涨2.18%，同比上涨29%，上涨幅度最高的是余杭区，均价为21625元/平方米，环比上涨4.71%。

细究起来，杭州之所以成为全国楼市一道不跌反涨的奇观，除却江浙一地蕴积着大量民间财富外，同时亦与大量因棚户区改造息息相关，这些拆迁户们贡献了市场极为强大的购买力。

值得注意的是，绿城、滨江等本土巨头对于品质的追求，同样追涨了杭州居民对于楼宇品质的挑剔刻度。融创董事长孙宏斌说，“杭州如果做不了房地产，中国房地产都别做了”。

杭州是一个竞争非常激烈的市场，全国排名前20的开发商几乎全都进入了杭州。有意思的是，面对如此的红海，杭州却成了融信的最大粮仓融信，融信也是在最短时间内在杭州做到100亿大关的地产商。

根据融信提供的数据，2017年他们在杭州市场的土地成本约为17000元/平方米，销售均价超过43000元/平方米，2017年杭州区域贡献销售额达166.71亿。这个总销售额，占据融信2017年502.35亿元总销售额的1/3强。

杭州区域在整个融信盘子里意味着什么呢?数据会说话。

A. 进入2018年，杭州市场第一季度销售额约100亿，占到融信中国该季度223.5亿销售额的1/2强;

B. 杭州所在的第三事业部2018年的销售目标为400亿，占到融信2018年1200亿销售额的1/3，较之2017年占比再有上升;

C. 截止2017年，杭州市场土地储备约1500亿，占集团土储货值的28.3%;

D. 融信第三事业2020年的销售目标为1000亿元。

如果再从杭州这个城市来看，电商、区块链等新兴经济的发展，加上深厚的文化蓄积、优美的城市环境，杭州人口呈持续净流入之局。杭州2017年人口净增长28万，净增数位列全国前五，2018年净增长有望突破50万，夯实新一线城市基础。

展望未来，杭州有望成为继深圳之后中国又一新兴的硅谷，亚运会亦会带动城市的更新步伐、宜居程度的提升。高能级城市长期看才是经济发达、人口净流入，继之才能带到房屋需求旺盛的区域，从这一趋势来看，杭州在未来较长一段时间里仍是房地产的新兴之地。

回归到融信本身，其在杭州的布局在G20前就完成，且彼时拿地金额与面积均属驻杭开发商前三之列，而杭州楼市走上向上中枢则从G20后启动。如此提早布局的后果是，虽然拿地总金额位居前三甲，但跟G20之后的房企相比，融信拿地的均价和溢价率连前十都没进。

举例而言，融信良渚项目，彼时尚处郊区、地铁线尚未开通，融信判断地铁沿线区域的升值潜力，以区区5000多元/平方的价格拍下了地块。如今，随着地铁二号线的二期、三期逐步建设，该地块周边的楼面价已升至2万元/平方。

在未来，融信更多高溢价产品入市，由此更推高融信杭州的毛利率。

如何给融信一个正确的估值?

从杭州的切面，到全国的布局，我们可以看到一个融信中国的样本。

数据显示，融信1-4月的销售额为325.2亿元人民币，且4月份的销售额为101.7亿元。如果依照此进度，加之杭州部分项目6月入市，则上半年完成550亿元左右的难度不大。

但融信2018年真正的爆发点可能会改变。根据融信方面的说法，其将在3季度加大推货力量，甚至上海世纪江湾等高溢价项目也应在此时间点内获得备案。

根据智通财经APP获取的信息，世纪江湾项目登记人数远超推出的盘数目，主要因素是其是复旦附小的学区房，且总价较低，加上限价使其与周边存在价差，故此受到市场追捧。

将1-4月份的数据作为基数，融信的半年报还是值得期待的。如果扩至全年，会发现融信全年1200亿的销售目标完成难度不大——其该年可售货值为1800亿元。

事实上，按照2018年规划，融信在新的一年的目标增长率，名列“后调控时代”全国房企的第一位。

如此快的增长数据，缘于融信在房地产周期上升之前大量的拿地布局。

截止2017年底，融信土地储备货值超过5300亿，总货值在2017年末中国房地产土地储备货值当中排到第17位，且60%以上在一二线城市。

融信中国资本中心高级融资总监倪翔宇认为，这验证了一个很好的未来发展逻辑，就是无论这个市场有多大的波动，“我们相信一、二线城市，还是相对避险的资产。一旦房地产市场有比较好的未来增长空间，那么一、二线城市它的价值会是首先反映的一个市场”。

融信中国2017年销售区域示意图

截止5月31日早盘收盘，融信市值为165.3亿元，动态市盈率为7.56倍。

将这时间线拉长，当融信2018年实现1200亿销售目标，甚至2020年超过2000亿甚至更高时，这个估值是否合适?

同时，在营收增长的同时，融信的净利润率将得到极大抬升、负债水平迅速下，并将开始年度分红，多方齐下，均是不错的催化剂。

以净利润率为例，2018年结转项目多为2016年销售项目，其价格相对2015年高出许多;收购海亮已做了资本公积处理，2018年不会体现。两者合加，直接大幅提升融信利率率和净利润总额;

以负债率为例，融信中国首席财务官曾飞燕表示，公司有明确的计划，希望在2018年净负债率回到100%以内的水平，至2019年底回到65%。且融信中国将引入战略投资者，进一步降低负债水平，在这一方面，可以参考恒大(0333)于去年赎回1129.4亿元永续债后股价的影响;

再从分红来看，在上市两年后，融信中国2018年将首次分红，且不低于业内水平。

我们再从港股通比例来看，在纳入港股通之后，最懂融信的内地资金在过去一个月内持续买入，并于5月30日达到6.9%的历史高点。

随着房地产调控的深入、信贷政策的收紧，中国房地产集中度愈发提升。易居企业集团CEO丁祖昱预计，2018年TOP4房企总规模或近3万亿，未来房企集中度将进一步提升，TOP10房企集中度有望达35%。

银行融资更是提高这种集中度的杀手锏。目前国内主流银行均只对TOP50甚至30的上市房企开放融资，如果未来没有在这个名单内，便无法拿到更加便宜的资金。

根据融信的目标，其将在2-3年内跻身房企前15强之列，亦即用此时间实现从房企22向前15强甚至更高目标的跨越。而这样目标的实现，融信中国已经用了15年来证明。

那么，融信中国的PE值应该给多少比较合适?