房企呐喊活下去的背后：销售增速放缓，拿地规模回落，股价腰斩

“九月不金，十月不银”，房地产市场的秋意越来越浓，龙头房企万科都喊出“活下去”的口号，满满的求生欲。

在中国指数研究院最新发布的《2018年1-9月中国房地产企业销售业绩T100》研究报告中，不管是第一梯队的碧桂园、恒大、万科，还是排名前15的融创、保利、绿地等，销售额均有所上涨。

不过，在这组乐观数据的背后，是房地产市场形势的日趋不明朗。上半年房企销售规模屡创新高，是在房地产市场的调控高压之下，房企加速项目去化和销售回款，以促进全年销售目标完成。

随着市场的观望情绪持续蔓延，房企的去化不及预期，销售业绩增速开始回落。此时，不少房企减少拿地规模，但也有逆周期积极拿地的异类出现。

在资本市场上，内房股今年以来的走势已提前体现了房产市场的秋意。

销售额继续提升，增速放缓

10月8日，中国指数研究院发布的《2018年1-9月中国房地产企业销售业绩T100》研究报告显示，第一梯队碧桂园、恒大与万科3家企业销售额均超4300亿元，均值为4768.2亿元，同比增长率均值为20%。其中，碧桂园以5529.3亿元的销售额继续领跑，恒大与万科的销售额分别为4450.8亿元和4324.4亿元。

剔除上述三家企业，销售1000亿元-4000亿元的企业共16家，分别为融创、保利发展、绿地、中海、新城控股、龙湖、华润置地、世茂房地产、招商蛇口、华夏幸福、阳光城、旭辉、金地、中南置地、绿城和泰禾，销售额均值为1582.7亿元，同比增长率均值为52.6%。TOP100门槛升至177亿元。

整体来看，2018年1月份-9月份，TOP100房企销售步伐较为稳健。数据显示，2018年1-9月代表房企销售目标完成率均值为74.7%，相较1-8月提高9.5个百分点。正荣、中梁、金茂、金科等房企销售目标完成率均在90%以上。新城控股、世茂房地产、奥园、恒大等房企的销售目标完成率均超80%。中海、保利、旭辉等房企也完成了全年销售目标的75%以上，完成全年目标可期。

细究之下，虽然房企销售额稳步增长，但是三季度增速有所放缓。据智通财经APP了解，在2018年上半年，由于房地产市场的调控依旧保持高压，许多房企对后市走势感到不乐观，普遍提高货量供应，加大推盘和营销力度，加速项目去化和销售回款，以促进全年销售目标完成，因此上半年的房企销售规模屡有新突破。

但自三季度以来，市场形势变得更加不明朗，房企进一步加大出货的力度，但因市场观望情绪渐浓导致去化不及预期，销售业绩增速有所回落。据CREIS中指数据显示，三季度，20家品牌房企销售金额1.2万亿元，同比增长35.2%，增幅较二季度收窄4.6%。

房企拿地规模回落，龙头拿地策略现分歧

伴随房地产市场调控的深入，房企的销售压力不断增大，房企的拿地态度趋于谨慎，拿地规模回落。

据初步统计，2018年1-9月，20家品牌房企共拿地2.2亿平方米，同比下降20.9%;累计拿地金额9534亿元，同比下降27.8%。

具体来看，上半年，20家品牌房企累计拿地金额6978亿元，同比小幅下降4.9%;三季度，房企谨慎投资特征凸显，20家品牌房企累计拿地5634万平方米，同比下降63.1%，累计拿地金额2556亿元，同比降幅扩大至56.5%，其中9月降幅超七成。

中国指数研究院相关负责人分析认为：“究其原因，一方面，去年品牌房企整体拿地规模处在历史最高水平，基数偏高;另一方面，今年以来，受土地出让条件严苛以及企业资金压力骤升影响，品牌房企拿地更趋谨慎，拿地规模有所下降;同时，企业拿地布局下沉三四线，也是拿地金额下降的重要原因。”

在土地出让条件严苛以及企业资金压力骤升影响下，房企拿地更加理性，部分附带条件较多的地块以及部分非优质地块遭遇流拍。

据统计，2018年1-9月，全国300城共流拍446宗住宅用地，总规划建筑面积5645万平方米，约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的1.8倍。其中，三季度流拍面积占总推出面积的比重为9.3%，达近年来的最高值。

与此同时，零溢价成交地块增多。住宅用地成交楼面均价溢价率继续下行，前三季度地价同比下跌，三季度更是下跌约两成，溢价率仅为11%，零溢价成交的地块也明显增多，土地市场呈现降温态势。

龙头房企一向作为房地产行业发展的标杆，对行业的发展总是有更多分见解，但这次在拿地策略上则龙头放企也出现明显的分歧，尤其是因6300亿回款压力而高喊“活下去”的万科，却拿地最积极，引起市场的热议。

数据显示，按照权益金额计算，万科三季度合计拿地金额为458.7亿元，相当于“恒大+碧桂园+保利+融创”四大龙头房企拿地金额总和。

保利地产、碧桂园、融创中国、中国恒大拿地权益金额分别为244.1亿元、137.9亿元、69.1亿元、62.4亿元，拿地权益金额合计为477.5亿元。

一位大型地产公司高管表示，不是很看得懂万科近期的种种表现，眼下整个地产行业普遍比较谨慎，在做过冬的准备，万科却呈现逆周期拿地的特征。

改名去地产化效果不佳，地产板块低迷

作为房地产市场的“老大哥”，万科活下去的欲望是强烈的，这几年还在积极的转型。

早在2012年，郁亮主导提出向城市配套服务商、城乡建设与生活服务商转型，万科更重视投资、资本运作、物业运营和资产管理，过去6年的转型也着力于此。截至2018年9月，万科的转型业务集中于长租公寓、物流地产、商业运营、教育、养老等。同时，万科将“深圳市万科房地产有限公司”更名为“深圳市万科发展有限公司”。

不过，截至目前，房地产开发销售及其收入，仍是房企的主要和绝对收入来源，2018年中报显示，万科来自房地产开发的营收占比仍在95%以上。

显然，万科想转型做城市建设和生活的服务提供商，撕掉地产开发商的单一标签，并没有那么容易。除了万科，其他地产商也在谋求转型，纷纷更名去地产化。据不完全统计，目前，中国排名靠前的大房企，只有中海和富力的名字有地产的字样。

但是地产商的转型并不是一蹴而就，房地产市场的秋意已经传到了二级市场，港股地产股从今年出就走势疲弱。据智通财经统计，截至10月10日，恒生中国内地地产指数年内已经跌超20%，为表现最差的指数之一。期间，“老大哥”万科较年初高位跌去了近50%。

(恒生中国内地地产指数，数据来源：恒生公司)

值得注意的是，在港股通机制下，北水南下，地产股为内地资金的重仓股，若基本面不好，地产股继续向下，随时可能引发内地资金的恐慌性抛售止损。以大型房企万科为例，北水持仓均价为27.06港元，持仓占比达7.53%，现在帐面已浮亏19.83%;而北水于中小型内房股的账面亏损则更大，随着市场交投走淡，一旦出现大幅抛售，股价冲击会更大，需要更为小心，例如北水持有合景泰富(01813)7.44%的股权，每股成本为10.22港元，帐面浮亏43.52%。