新股解读︱90%的负债率难降 超迷你房企万城赴港过冬 

大型房企忙着“活下去”，迷你房企急着上市过冬。

今年9月，在传统的楼市销售旺季中，房企龙头万科(02202)却歇斯底里的喊着“活下去”，让整个地产行业都感到了萧瑟的秋意。事实上，楼市的悲观预期，今年以来一直笼罩着整个房地产行业，各大房企不得不加大销售力度、加快回款速度、谨慎拿地。

谁也没想到，楼市入秋甚至是入冬的意味这么浓厚。为了熬过这阵寒风，小型房企纷纷赴港上市，需求资本的支持。

12月6日，专注于住宅物业连同商铺、俱乐部会、幼稚园等配套设施开发的物业发展商万城控股有限公司(以下简称“万城控股”)，通过了港交所聆讯，正在为登陆港股主板做最后的冲刺。

据智通财经APP了解，万城控股在2003年成立，并从广东省惠州市起步，按2018年上半年可供销售的住宅建筑面积计算，公司为广东省惠州第12大物业发展商，占市场份额约1.4%。期间，万城控股结识天津及河南省驻马店的第3方业务伙伴，业务范围拓展到天津及河南省驻马店。

若按土地资源计算，万城控股目前一共拥有17个发展项目，土地使用面积约89.7万平方米，土地储备面积约210万平方米，属于超小型房地产企业;若按年收益计算，该公司2017年净利润仅7680多万人民币，在房地产企业中属于“超迷你型”。

分析认为，高房价已经让房地产市场需求饱和，在行业经济增长放缓的情况下，整个房地产行业面临重新洗牌。小型房地产企业由于资金、技术、经营管理相对薄弱，如果资金链断裂很容易会出现经营困难甚至破产。万城控股此次上市，就是为了获得足够的资金支持公司未来的发展。

负债率居高不下

万城控股虽然规模小，但是负债并不低。

据智通财经APP了解，近年来，房地产行业在行业集中度提高的大势下，规模与负债往往共生。规模之上，资金先行，作为资金密集型行业，房地产因内生性融资较为贫乏、外生性融资依赖强等特点，在做大规模的过程中，往往伴随着负债率的提高。

但事实上，今年国家发改委、国资委、人民银行、财政部、银保监会等多部门都曾发文，要求做好降低企业杠杆率各项工作，打好防范化解重大风险攻坚战，“降负债”已成为一个高频词汇，而房地产行业被列为重点关注对象。与此同时，房地产企业也纷纷展开去杠杆，降负债的活动。

在此背景下，万城控股作为小房地产商，却有着居高不下的负债率。据智通财经APP了解，2015年，万城控股的资本负债比率为112.6%，资产负债率为97%。2016年，万城控股还了所有的银行贷款，未出现资本负债率，但资产负债率为93%。2017年，资本负债比率回升到之前的水平，为111.7%，资产负债率为85%。到了2018年上半年，由于项目的增加，资本负债比率出现飙升，达91%。

未来一年可售货值大增

高负债的背后，往往是规模扩大的需求。

据智通财经APP统计，万城控股一共拥有17个发展项目，仅4个竣工，8个在建，5个未动工。

已经竣工的项目有万城国际一至三期、万城名座一期、阳光新苑一期及二期、万城聚豪一期及二期，约10.8万平方米，货值约5.57亿人民币。

具体来看，据智通财经APP了解，截至目前，尚未出售建筑面积，万城国际一至三期约2.8万平方米;万城名座一期约4.2万平方米;阳光新苑一及二期约2万平方米;万城聚豪一期及二期约1.8万平方米。

发展中的发展项目有万城聚豪三至四期、万城名座二至三期、皇冠豪苑、玖龙台一期、名座广场、聚珑湾一期，约91.4万平方米。

据智通财经APP了解，万城聚豪三期和四期预计分别将于2022年第4季度和2021年第4季度竣工;万城名座二期和三期预计分别将于2018年第4季度竣工和2019年第3季度竣工，约27万平方米，货值约9.75亿人民币;皇冠豪苑预计将于2019第1季度竣工;玖龙台一期预计一期将于2020年第4季度竣工;名座广场预计将于2021年第三季度或前后竣工;聚珑湾一期预计一期将于2020年第2季度竣工。

持作日后发展的发展项目有聚珑湾二期、万城国际四期及五期、万城君滙花园、万城潼湖中心、玖龙台二期，约108万平方米。这些项目均尚未开始开放。

这意味着，2018年10月-2019年12月底，万城控股可售面积约37.8万平方米，包括已竣工的10.8万平方米和将竣工的27万平方米。合计货值约15.32亿元人民币，包括包括已竣工的5.57亿元人民币和将竣工的9.75亿人民币。为未来一年的业绩打下了基础。

据万城控股招股书披露，今年上半年，公司实现收入2.63亿元，同比增长406%，盈利为3962万，而同期则亏损781万元。

2015年-2017年，万城控股分别实现收入5848万元、8.94亿元、9.73亿元。值得注意的是，2015年公司亏损660万，2016年及2017年公司实现盈利，且盈利大增，分别为1.31亿及7678万。

毛利率可观

万城控股有着小型房地产企业的共性，可观毛利率。

据招股书披露，2018年上半年，万城控股的毛利率为46.8%，同比增长37.24%，比喊着活下去的万科24.8%。毛利率高处许多。不过，2015年-2017年，万城控股的毛利率缺表现平平，分别约为26.7%、25.3%、21.1%。

万城控股的毛利率主要受到于相关期间交付的产品组合以及土地成本和发展成本变化的影响。2018年上半年，万城控股毛利率大幅，主要是已售每平方米平均售价的增长较每平方米平均销售成本的增长。

据智通财经APP了解，2018年，万城控股已售每平方米平均销售成本为4887元，同比增长9.8%。而每平方米平均售价为6625元，同比增长38.9%。

接下来，万城国际一至三期、万城名座一期、阳光新苑一期及二期、万城聚豪一期及二期这些已经竣工的项目，已经取得不错的毛利率，未来仍将继续销售，有望保证公司的毛利率维持高位。而即将竣工的万城名座二期和三期，相信毛利率不会低于万城名座一期，也对公司未来的毛利率有所保障。