新股前瞻|高盈利零负债背后，宗峰控股用“物业重估”筑起了一栋空中楼阁

宗峰控股的上市之旅可谓“一波三折”。这次已经是这家公司第三次闯关港股市场了。

智通财经获悉，继去年4月和11月两次递表失效后，6月26日，宗峰控股第三次向港交所递交了上市申请。

招股书显示，宗峰控股于2002年成立，是一家商业物业开发与经营商，主要专注于南非约翰内斯堡的自有购物商场和租赁仓库的物业租赁及经营管理。目前公司的物业组合包括两座自有购物商场，即Dragon City CF及Dragon City AP，以及一栋仓库建筑物， 即Dragon City KW。

在此次重新递交的招股书中，公司更新了其2019财年的相关数据。在经营方面，截至今年2月28日，公司的购物商场主要位于约翰内斯堡市中心，总建筑面积为48431平方米，总可出租面积35773平方米。其中包括569个独立单位，其中251个单位坐落Dragon City CF及121个单位坐落Dragon City AP，并有197个临时单位。

值得注意的是，宗峰控股目前自有的购物商场在当地非常受欢迎，截至今年4月底，除第三期外，其余期开发的物业出租率均达到了100%，综合出租率高达99.2%。

由于自有物业出租表现出色，公司业绩也随之水涨船高。数据显示，2017-2019财年，公司总收益从1.24亿兰特增至1.59亿兰特，复合增长率为13.24%。可以看到，在损益表中，公司净利润金额大于其当期收益，原因在于从2017-2019财年，公司每财年均有一笔大于1亿兰特的投资物业公允价值变动收入。

招股书显示，2019财年公司的物业评估由物业估值师保柏国际执行，并且公司在今年2月28日显示的物业市场价值为1.53亿兰特。

不过，虽然公司账面盈利喜人，但潜在问题依然难以被忽视。在招股书中，宗峰控股提到其2019财年的毛利率与净利率均较上年同期有所下滑，从侧面显示出公司的盈利水平出现一定下滑，但与此同时，公司负债情况却有些过于“乐观”。公司在2017财年的资产负债率仅有0.3%，往后两个财年，公司资产负债率便降至0。

只是，公司现金流情况却不如其账面盈利一般乐观。可以看到，连续3个财年，公司的经营活动现金流净额水平都在持续下滑，实际金额与其当期净利润大相径庭。

导致这一结果的根本原因在于，公允价值变动损益增值并不能为公司带来现金流。从公司每结余的现金也可以证实，在公司净利润增长的情况下，宗峰控股在2019财年的结余现金是同比出现了下滑。

若扣除公允价值变动损益带来的利润影响，2019财年，宗峰控股的实际经营产生的净利润仅有3441.2万兰特。由于商业地产的投入大、资金回收周期长等特点，公司实际每财年现金流都处在较为吃紧的状态，这也就是为何公司能在账面无负债的情况下急于上市的根本原因。

不过从公司招股书以及此前两次申请失效的情况来看，宗峰控股之所以迟迟不能敲开港交所大门，其原因或许便出在公司对其净利润的账目处理上。毕竟公司在其风险提示中提到，其物业公允价值变动将对其业绩产生一定波动。换句话说，公司账面净利润并不能反映其实际的盈利水平，而这会对投资者产生一定误导。

并且从今年递表的地产公司来看，今年以来众多申请港股IPO的内地房企中，只有银城国际和德信中国如愿敲钟，海伦堡中国、万创国际等公司的招股书接连“失效”，其中万创国际更是三度失利。究其原因，这几家招股书失效的房企，或多或少都存在经营或财务数据上的不足。

这一大背景下，宗峰控股“屡战屡败”便能够理解了。从目前递表信息能看到，宗峰控股在财务上依然存在潜在风险，此次公司能否顺利闯关还是个未知数。