实地调研延庆度假村，看好复星旅文（01992）的理由都在这里

7月5日，复星旅文（01992）旗下的 Club Med Joyview的北京延庆度假村试营业，该度假村主要针对国内消费群体定制国内短期假期体验，拥有在亲子、休闲、运动以及商业会议等多种服务功能。而7月3日，智通财经APP与多位投资者提前踩点，对北京延庆度假村进行了实地调研。

此次调研与复星旅文的董事长兼总裁钱建农及其他管理层进行了深度沟通，北京延庆度假村项目服务品类多，通过的“一价全包”制下，消费者可以免费享受到这些优质服务，具较大吸引力，该度假村采取了Club Med Joyview的轻资产运营模式，在该模式下获利成本低，成长空间大。

复星旅文业务经营方式主要以轻资产为主，2018年轻资产模式占比 74.6%，2018年复星旅文成立中国本土化的 Club Med Joyview，该平台旗下的秦皇岛北戴河及浙江安吉度假村均为轻资产运营，此次调研项目（北京延庆度假村）也为轻资产项目。

复星旅文为港股公司，受到投资者关注，公司由业务构成，而业务由项目构成，要了解复星旅文的成长及盈利情况，就要了解该公司的项目运作情况，下面我们来探讨此次调研的北京延庆度假村这个项目情况。

延庆度假村项目怎么样？

北京延庆度假村复制了Club Med Joyview之前的成功案例，安吉度假村。安吉度假村业主是港中旅，位于其开发的安吉度假区内，拥有美丽的生态景观和丰富的当地文化的地区，复星旅文从业主接管过来，改修费用大致一千多万元，去年6月份开始营业，服务项目以及对象带来的收益发生了非常大的改观。

安吉度假村属于休闲式近郊旅游，服务对象不局限于亲子这一个市场，丰富的活动和会议设备还想吸引MICE这一团体。而北京延庆度假村的服务项目以及服务对象，均和安吉度假村具有较大相似性，这两家度假村服务市场均是中等收入群体，这部分群体对近郊游需求较为强烈。

在服务产品价格上，延庆度假村也采取了安吉度假村模式，住客可以选择“一价全包”付费、客房含早付费以及房间+餐饮餐付费三种模式。

北京延庆度假村背靠北京松山自然保护区（国家4A级景区），全年温度不超过30℃，植被覆盖率达到了74%，周边自然人文景点众多，这是吸引游客非常重要的外部优势。而一价全包是该公司的内部优势，在该模式下，住客在游玩自然景观后，在娱乐区也可以免费获得更多服务体验，而这些优势也吸引更多的外部客户。

以下为该度假村三种收费模式下，不同项目服务免费体验情况：

北京延庆度假村静的项目和动的项目分开，静的项目主要为客房及餐饮服务，而动的项目是娱乐区，复星旅文从业主接管过来后，经过改修，把静的动的项目通过通道连接起来，满足客户的娱乐需求。延庆度假村娱乐服务项目品类多，包括餐饮服务，儿童娱乐、室内运动以及室外运动等多类型项目。

该度假村的娱乐项目对住客还是具有较大吸引力的，比如室内水乐园和泳池吧的灵感取自法国尼斯海滩和海岸线附近的各色建筑，现场感十足，为全家提供了极佳的休闲和放松场所，室内舒适的温度和优质的环境，有美酒和美食的“奢侈”配套服务。

而家庭欢乐空间和儿童俱乐部，将群山和花海引入室内空间，增添了儿童乐趣，同时也增进了家庭感情，而且有专业的玩学导师，可以带着孩子们在有趣的方式下，主动学习和探索实践，优质的设施设备体现出国内亲子游龙头的高端品质和格局。

图：室内水乐园

该度假村提供的娱乐服务还有室内攀岩，滑雪模拟器，高尔夫模拟器等运动项目，如果偏爱运动住客，室内项目“空中飞人”或比较吸引人，不过室内高尔夫，滑雪，攀岩，足球等室内模拟项目也可以带来足不出户但极其逼真的运动体验。

此外，度假村也为有商务和工作需求的人群准备了不同规模的会议室，宴会厅和多功能厅，满足商务会议和宴请的需要，拥有一个大型宴会厅、一个云顶剧场、11个会议室和两个多功能厅以及各种设备。

图：室内攀岩

其实这些项目都是增值项目，通过一价全包下价值体现出来，但是复星旅文主要是帮助业主管理并优化这些项目，该公司赚钱还是要从业主口袋里掏。

轻资产项目下如何获利

复星旅文对业主收费主要来源于两个，一是收取管理费，二是收取业主的营销和销售费用，这是主要的收费来源，一般收30%左右。

复星旅文董事长兼总裁钱建农对智通财经APP称，该公司选取的业主一般以单体酒店形式运营酒店，需要独立地进行营销活动和管理活动，但业主并无能力做较大的营销推广工作，而复星旅文有品牌力，同时过往成功的案例也吸引业主主动交付，因此业主愿意支付比较高的费用。

北京延庆度假村连同安吉度假村一样，都是复星旅文轻资产运作模式下的近郊旅游项目，在国内并无任何一家旅游公司在做整套的服务，而Club Med Joyview成立就是为了弥补国内这块旅游市场的空白。可以说该公司打造了国内近郊旅游整套服务市场的潜在需求，北京延庆是第三家，未来或将还会更多的此类度假村运作。

截止目前，复星旅文的度假村确立了三大品牌，分别是Joyview、Club Med 和 Exclusive Collection，这三个品牌都会在中国寻求发展，其中上文谈到的主要是本土化的Joyview品牌近郊旅游，在这块国内除了该公司在做，几乎找不到有其他参与者，市场空间非常大。

而ClubMed是一价全包度假方式的创始者，ClubMed通过差异化的服务、全球化度假村网络以及丰富的文化内容塑造了高认可度的度假村品牌，2018年Club Med在法国、美国、巴西的品牌知名度为87%、78%、72%。该品牌经过69年的沉淀，竞争对手难以复制，多元的品牌定位，使得消费者愿意为其付出高溢价消费。

从单项目扩散至业务生态

值得注意的是，度假村仅是复星旅文的一块业务，复星旅文打造的生态模式，除了度假村业务，还有旅游目的地业务以及提供基于度假场景的服务及解决方案业务。从往年业绩看，该业务成长（三年复合增长率）在8%左右，但该业务收入贡献下降趋势明显，主要为其他两项业务的崛起。

该公司度假村业务的未来成长驱动因素，一方面是原有度假村模式在的增长，主要在欧洲区和美洲区，欧洲区发展稳健以及美洲区得到较快的增长，另一方面是中国本土模式的复制及扩展，Joyview将是度假村业务未来业绩的看点。

旅游目的地是该公司的新业务，三亚亚特兰蒂斯项目于2014开建，2018年2月试营业，4月正式开业，2018年实现收入7.52亿元，实现EBITDA由负转正，为1.34亿元。该项目2018全年入住率58%，其中2-6月、三季度、四季度分别为47.5%、73%、55.8%，全年入住率仍有提升空间，而全年平均房价1916元，远高于度假村水平。

此次调研中，复星旅文管理层向智通财经APP透露，旅游目的地的地产棠岸项目在未来交房确认收入有37亿元左右，其中上半年有少部分交房，主要集中在下半年，而2019年开工建设的丽江及太仓项目，争取在年底能够预售部分房源实现资金回笼，从而投资更多的项目。

旅游地产不是该公司的发展方向，但却成为该公司旅游目的地发展模式中非常重要的一环，通过出售地产项目回笼资金，支持发展并扩张新的度假村，起到资金血液循环中的作用。太仓和丽江两个度假村项目将采三亚模式，通过地产项目回笼资金，通过运营度假村获得稳定收益。

不过该公司出售的旅游地产也可以通过回租或者与业主达成管理协议持续经营获得收入，比如棠岸项目已出售物业中，该公司已与200多个单位的业主签署了管理协议，由公司管理和提供该等单位作为游客的替代住宿选择。

三亚模式和Joyview模式还是有一定的差异，Joyview均是轻资产运营，基本通过和业主达成管理协议，成本低利润高，经营风险小，项目接手过来即可创收，但是三亚模式中有地产物业部分，具有资金回笼功能，但兴建期较长，不过出售后仍可以采取回租或协议方式控制资产，相比之下各有优势。

家庭旅游生态离不开服务，在旅游场景服务这块，复星自收购地中海俱乐部以来一直都在摸索并持续改善该项业务。泛秀2019年2月在三亚亚特兰蒂斯上演《C秀》，进一步完善亚特兰蒂斯的旅游体验，迷你营主要针对儿童学习和游戏互动，2018年2月在三亚亚特兰蒂斯开业第一家迷你营，2019年3月于上海市中心2 家迷你营开业。

而FOLIDAY平台，这是专注于家庭的旅游和休闲解决方案，提供一站式服务及产品。该公司通过FOLIDAY平台提供交通、定制旅游计划及解决方案、个性化度假套餐、酒店及度假村套餐，以及演出门票、娱乐活动、儿童项目与活动、相关零售产品及其他服务，基本上FOLIDAY平台把该公司的所有业务串起来形成服务闭环。

度假场景服务和解决方案业务2018年收入增长8.7%，近三年复合增长率为7.5%，基本和度假村业务亦步亦趋。未来随着轻资产模式下的Joyview快速扩张、原有度假村模式的数量增加以及旅游目的地业务太仓及丽江两大项目建成，该业务仍有望持续保持在增长通道。

看好未来成长及盈利水平

此次调研中，复星旅文管理层对智通财经APP称，该公司投资的项目，不管是旅游目的地还是轻资产的Joyview项目，有一定的回报率目标，要求投资回报率（ROI）不低于15%，低于15%的项目不做。

实际上，轻资产的Joyview项目回报率或远超15%，该模式下复星旅文充当职业经理人的角色，而选择的业主一般以单体酒店形式运营，业主谈判能力弱，而这部分业主分布广泛，该公司拥有足够的项目库，不管运营的项目是否获利，均可以获得稳定的收入来源。

从往年业务盈利水平看，度假村的毛利率稳定在27%的水平，2018年加入旅游目的地运营业务，毛利率提升至28%，基于度假场景服务的业务毛利在2017年以前在24%水平，2018年旅游目的三亚度假村开业带来了很大的改观，毛利率提升至32.4%。度假地产主要是资金回笼需求，未来剩余棠岸项目以及丽江、太仓项目预售均可大幅度回笼资金。

复星旅文管理层对智通财经APP称，2019年上半年，复星旅文的盈利能力会有非常大的提升，主要为一是业务持续性的增长，二是会计准则的变更影响。从此次调研和上文的分析看，该公司持续盈利能力强劲，特别是轻资产项目。

综上而言，北京延庆度假村只是复星旅文本土化的Joyview项目之一，目前已经有三家，不排除在国内持续扩张，满足国内空白市场下的潜在需求。从单个项目辐射到整个公司，有充足的理由证实，在该公司独有的商业模式下，投资者在其成长及盈利水平下或均可得到可观的投资回报。