业绩会实录︱越秀房产信托基金(00405)：商场、酒店成为新增长点

8月1日，越秀房产信托基金(00405)在香港举行2019年中期业绩发布会。会上，主席、执行董事及行政总裁林德良表示，2019年上半年，公司整体经营收入保持稳定，业绩表现符合预期。越秀房产基金共有物业组合8项，物业整体出租率达90.5%。同时，物业资产价值得以持续提升。此外，物业组合估值约人民币347.92亿元，较去年年底估值高出8.22亿元，增长2.4%。展望下半年，管理层将重点投入国金中心、白马大厦、越秀大厦等资本性改造工程，实现物业保值增值。

此外，公司投资者关系总监姜永进表示，2019年中期，受到加息环境影响，公司平均实际付息率为3.73%。其中，上半年同期HIBOR上升63个基点，公司平均实际付息率上升39个基点，说明主动管理较为有效。

公司债务结构方面，港元、美元、人民币贷款占比分别为65%、20%、15%。债务到期分布方面，一年内、二至五年、超过五年到期债务的占比分别为28%、64%、8%。上半年，公司融资成本为2.5亿元人民币。其中，借款利息成本构成情况如下：港元贷款52%、美元债券27%、人民币贷款20%、港元债券1%。

智通财经APP了解到，截至2019年6月30日止6个月的中期，越秀房产信托基金实现收入总额人民币(单位下同)10亿元，同比减少0.3%，除税后及与基金单位持有人交易前的净溢利7.3亿元，同比增18.5%，中期分派4.24亿元，同比增长0.1%，每个基金单位的盈利0.2225元，每个基金单位的分派0.1360元。

2019年上半年，越秀房产基金因应不同市场状况，实施有针对性且灵活的租赁政策，沉着应对去年下半年延续至今的市场竞争格局，有效化解各种运营风险，充分发挥基金旗下物业优势，整体经营收益保持稳定，业绩表现符合预期。管理人有效管理到期租约，整体项目成功续租74%，稳定了优质客户资源。在期末租金单价方面，成熟型项目提升了3.1%，成长型项目提升了13.5%。

以下是智通财经APP整理的越秀房产信托基金业绩会实录。

问：公司上半年收入有轻微下跌，下半年是否有改善措施?

答：新都会项目的收入是3700万，我们去年出售了这部分项目，下半年有杭州项目进入。我们今年的策略有几个，其中以出租为我们的主要策略，我们上半年的出租率达到74%，成熟项目如IFC等写字楼租金上涨了3.1%，成长型的项目如武汉、杭州项目，租金上涨了13.5%，对下半年有直接的贡献。

上半年，我们新增的用户主要以健康为主，IAB(IT、人工智能、生物制药)产业中B（生物制药）的部分有所增长。下一步，我们工作的重点之一是找准客户，完善客户画像。迎合相关客户的要求提供合适的产品和服务。先分析行业、产业，分析我们的客户画像，再分析产品和服务的画像。我们有办法维持较高的出租率。

问：是否有意向收购一些新项目?

答：母公司、大股东层面如果有项目我们会留意，外部项目也看了很多。现在的项目机会比以前多了很多，一、二线城市我们都会留意。过去我们以一线城市、大湾区为主，现在通过杭州、武汉项目的收购也可以看到，这类成长型物业对我们的帮助也很大。正如刚才提到的，成长型物业的租金增幅达到了13.5%。

问：下半年租金会是什么水平?

答：未来租金有几个大体方向，经济好坏对于写字楼或多或少会有影响，但我们一向比别人做得好，例如我们广州的写字楼是广州市租金最高的；上海项目方面，目前整个园区的空置率是10%，但我们的出租率达到了95%；在武汉租金有轻微下跌的情况下，我们武汉项目上半年的租金上升了6.2%。

未来，成熟型的项目可能会较为平稳，但成长型的项目是正在上升的。其次，商场也是一个增长点。内地消费较为强劲，国金天地的期末租金上升了6.5%，武汉商场租金同比上涨10.5%，维多利VT101的商场租金也同比上升了20.5%。换句话说，宏观经济或多或少对写字楼产生了一点滞后的影响，但受到了消费带动，零售商场是我们一个很好的增长点。酒店方面，大湾区对我们的帮助的确相当大，高铁的开通也对酒店起到了正面作用，客房收入同比增长8.6%，酒店也会是下一个增长点。

问：融资方面，下半年是否会发债继续融资，能否继续维持3.6%的利率?

答：要看价格是否合适，3.6%是一个理想的水平，未来希望能够继续做到。