业绩会实录| 越秀地产(00123)：融资无压力 借贷成本同比下降6个基点

8月13日，越秀地产（00123）在香港召开2019年中期业绩会，公司董事长及执行董事林昭远、副董事长、执行董事及总经理林峰、财务总监及执行董事陈静、投资者关系部总经理姜永进出席本次业绩会。

智通财经APP获悉，越秀地产完成向广州越秀集团、广州地铁集团收购品秀星图86%股权，首个“轨交+物业”项目成功收购，增加土地储备约139万平方米。广州地铁集团持股约 19.9%，成为该公司第二大股东。公司同时强调，上半年债务结构持续优化，融资渠道多元。上半年平均借贷成本为4.76%，同比下降6个基点。另外，林昭远表示，考虑到外部市场的不确定性，2019年的销售目标决定继续维持680亿元，可售资源1312亿元。在拿地上，越秀地产预计2019年土地款支出及拍地保证金的金额上调为179亿元。

根据最新公布的财报，越秀地产上半年实现营业收入约为人民币217.9亿元，同比上升 114.4%。毛利率约为 30.0%，同比上升4.2个百分点。权益持有人应占盈利约为人民币18.7亿元，同比上升42.4%。核心净利润约为人民币18.3亿元，同比上升63.2%。2019年6月30日，已售未入账的销售金额为人民币775.5亿元，较年初上升 21.4%。中期股息每股0.053港元(相当于每股人民币0.047 元)，按港元计算中期股息每股派息同比增长 26.2%。

越秀地产合同销售大幅增长，创历史新高。上半年录得合同销售金额约人民币369亿元，同比上升31.9%，完成全年合同销售目标人民币680亿元的约54.3%。合同销售面积约为 164万平方米，同比上升19.3%。其中大湾区总计实现合同销售约人民币231.6亿元，约占集团合同销售的62.8%。另外，集团首个轨交物业品秀星图项目实现了销售，为集团贡献约人民币20.9亿元的合同销售。

截止2019年6约底，集团的现金及现金等价物及监控户存款总额约为人民币315.8亿元，较年初上升16.3%;净借贷比率为63.6%，较年初上升 2.4 个百分点。 公司表示目前财务指标健康、安全。

土地储备方面，上半年集团通过多元方式，以较低溢价于广州、深圳、杭州等7个城市新增土地14 幅，总建筑面积约为374万平方米，按权益计算建筑面积约为275万平方米。截至2019年6月30日，集团的总土地储备约为2152万平方米，分布于全国17个城市，其中约49.0%位于大湾区。

以下是智通财经APP整理的业绩发布会问答实录。

问：管控层级和区域架构的调整有什么具体的变化？越秀有新进入一些城市，有何内部或外部的人才策略？萝岗项目的架构图中，广州地铁占40%，越秀占51%，占9%的其他方是具体指的哪一方？

答：按照各地的地产发展情况，今年新进入了4个城市（深圳、成都、长沙、郑州），选择城市主要考虑的是城市的规模。我们布局城市的增加也是考虑到风险的控制。管控体系方面，原来我们是按照“2.5级”，即总部-区域-项目；现在提出“3.5级”的概念：总部-区域-城市-项目。

人才的问题我们有4个系列的人才培养计划，一个是蜂鸟计划，主要针对刚刚毕业的，是一个为期18个月的多岗位培训计划；第二个是海燕计划；第三个是鸿鹄计划，鸿鹄目前已完成了一期，当时在500万应聘者中选了56人，核心培养项目总和区域总；最后是鲲鹏计划，主要是培养管理层。

萝岗项目架构问题，该项目所在的区域是在广州的经济开发区-黄埔区，所以有9个点给了黄埔区政府。

问：公司上半年加大了拿地力度，公司目前对市场的判断是否与年初发生了改变？对下半年的市场怎么看？会怎么安排拿地资金？公司对旧改项目的发展计划？预期多久可以转化为土地储备？公司今年进入深圳、成都等城市，未来会否加快城市布局速度？

答：关于拿地的问题，集团对内地房地产市场长期看好，由于今年首季市场出现小阳春，情况超出预期，因此集团调整了原有的安排，在首五个月采取审慎策略，没有拿取土地，待市场稍为冷却后，集团在6月以较低的价格取得了多幅土地。

关于旧改的问题，公司对旧村改造一直有在研究，旧村的周期比较长，包括前期的孵化。同时也是根据城市发展到一定程度，旧村的改造力度进展到一定程度。广州是从去年开始，随着轨交发展计划的颁布，同时也明确了在轨交发展过程带出来的城市更新力度。我们有专门成立一个小组针对城市更新的项目，推进、对接城市发展的一些项目。

另外，村和其他土地不一样，村里面是集体用地，要超过一定比例的村民代表同意某个开发商来开发。旧村改造我们预期要8-10年。因为旧村的改造是需要一个过程的，首先要把地先拆出来，然后建安置房给村民住，再去拆另外一块地形成一个可开发的地块，然後跟政府签土地的协议才正式把地拿到手上，再建设商品房。

所以整个旧村改造是一个滚动开发的。核心是做好取得资本，下一个任务是要顺利的完成拆迁。旧村改造的一个优势是，在未来的8-10年，地价是锁定的，但可能会存在一定的不确定因素，例如拆迁进度。

关于城市的布局，随着我们每年的增长，我们未来规模肯定是要超一千亿的，城市布局是均衡发展的。未来的城市布局方面，大湾区大概占50-60%的资源布局，全国布局方面大湾区肯定是重点。

问：现在房地产行业融资趋紧，对公司有什么影响？怎么看下半年融资趋势变化？

答：从我们跟银行的长期关系来看，目前融资没有特别的压力。政府的管控对资产负债率比较稳健，发展的比较好的企业是有利的，所以我们在融资方面是没有什么压力的。

问：大湾区的发展目标规划有没有什么新的进展？

答：目前公司在大湾区加上深圳已经进入了6个城市，优化重组成立湾东、湾中、湾西和轨交四大平台公司，进一步深耕大湾区。现在也在考虑东莞，珠海，惠州这三个城市，我们也有参与这三个城市的一些土地竞拍。集团会持续关注大湾区发展。