业绩会实录︱宝龙地产(01238)：明年有5.5亿美金债到期 再融资是当前最大的想法

智通财经APP获悉，8月23日，宝龙地产(01238)在香港召开2019年中期业绩会发布会，总裁许华芳在会上对智通财经APP表示，宝龙商业管理已经到了独立成长的时候，此次分拆上市，可以让团队和品牌在市场上独立发展。此次分拆的是轻资产，不会影响宝龙地产的业务发展，未来将持续性的与甲乙方合作。目前，分拆上市正在按计划进行，正式挂牌没有具体的时间表。

公告显示，2019年上半年，宝龙地产实现收入约为人民币122.51亿元(单位下同)，同比上升约32.0%;利润约为24.48亿元，同比上升约37.2%;公司拥有人应占溢利18.03亿元，同比增加约35.6%;拥有人应占核心盈利约12.45亿元，同比上升约48.9%;基本每股盈利45.108分，中期股息每普通股港币9分。

收入增长主要是由于各业务分类收入均增长所致。

另外，期内该集团连同联营公司及共同控制实体实现合约销售额约为292.03亿元，较2018年同期增加约78.7%。合约销售面积约为178.35万平方米，较2018年同期增加约53.8%。

公告称，合约销售同比大幅度增加主要是由于：产品开发坚持品质要求及注重客户体验;项目销售因地制宜，适合当地市场的需求同时满足地方政府的要求;同时，对于住宅项目，该集团按照“369”开发模式提高开发效率，加快周转及去化，取得了良好的效果。回顾期内，贡献较大的主要项目(包括附属公司及共同控制实体)位于杭州、宁波、绍兴、温州及上海。

于2019年6月30日，该集团拥有的优质土地储备总建筑面积约为2440万平方米，其中，正在开发建设中的物业约1580万平方米;持作未来发展物业约860万平方米。集团土地储备超过70%分布于长三角地区。

2019年前7个月集团已完成2019年全年合约销售目标500亿约70.1%进度，公司相信，于2018年及2019年上半年公司以合理成本所取得土地储备于现时房地产环境中会收到良好效果。集团有信心将2019年全年合约销售目标提升至人民币550亿元。

以下是智通财经APP整理的业绩会问答实录：

问：公司分拆宝龙商业管理的原因?

答：商业公司这块宝龙做了很多年，到了比较独立成长的阶段，分拆出来可以让团队、品牌能在市场上独立发展。而且某种程度来讲，除了做自身项目以外，还有做轻资产，未来市场化是有发展空间。

问：宝龙商业管理主要包括哪些资产?宝龙商业管理的商业模式是什么样的?

答：宝龙地产此次分拆上市的宝龙商业管理主要是轻资产，不会影响宝龙地产的业务发展，从公司管理角度，资产端还是在地产控股里面，分拆主要是轻资产，未来将持续性地与甲乙方合作，即子公司服务母公司。

分拆之后，商业管理业务模式希望能达到七三的比例，即70%的业务来源于母公司宝龙地产，30%通过收购管理公司或是收购商场管理权等轻资产扩张方式。轻资产是商业管理公司最主流的业务，但母公司也会加大支持。

问：目前，宝龙商业管理分拆上市的进展如何?

答：目前，分拆上市按照港交所安排进行，正式挂牌没有具体的时间表，但希望越快越好。

问：宝龙商业管理分拆上市会给宝龙地产的财务指标带来哪些影响?

答：首先分拆之后多了一些股本进来，会让宝龙地产财务指标有所改善;其次商业集团的上市PE会高于现在的“1238”宝龙地产;最后，两者是互助的作用，会给房地产项目加分。

问：公司的未来发展有没有具体指引?

答：可以看到的是，宝龙地产在2019年下半年有6个商场开业，到2019年底一共有45个商场。2020年宝龙地产会有10商场开业，2021年会有9个商场开业。未来三年，一共有64个商场开业。

同时，轻资产的管理项目也会有一定的成绩，下半年可能会有几个项目推进。我们现在也在采用轻资产的方式实现扩张，所以未来可能会形成三七格局，即七成是自己的，三成是轻资产。

因此，宝龙地产维持持续的高速增长是没问题的。

问：公司将2019年合约销售目标提升到550亿，是不是为了冲规模?

答：公司的负债没有怎么增加，提升销售目标本质上是靠自身内生性来成长，所以没有冲规模的冲动。这几年很大规模增长是长三角选址战略选对了，长三角战略目标效果还是很好的。

从土地储备来看，现在公司整个土地储备73%在长三角。拿地方面，公司维持稳定的拿地策略，在2019年上半年，公司总共拿地32块，土地权益款是50亿。在长三角地区内除江苏1个城市，浙江1个城市，其他城市基本上都买了，我们在长三角深度聚焦，做特色的长三角公司

问：对于明后年的到期的债务，接下来有没有什么融资计划以更好地进行到期债务的偿还?现在境内和境外债券的额度还有多少?

答：明年有5.5亿美金的债到期，我们已经在做新一期的再融资了，发改委也应该批下来了，等明年到期前，我们应该会做一个再融资的计划，但最近国内外汇管制比较严格，所以这个时候我们做再融资是最大的想法。

明年后年大概有45%左右的债务到期，我认为不用担心，我们会提前做好安排的。一是明年后年的销售会继续增长，增长之后现金流非常充裕;再加上我们还有再融资计划。

问：2019年下半年，公司拿地方面会不会有调整?

答：下半年，公司要做两个动作，一是要做适当的促销，不是大力度的;二是要谨慎拿地，要在好的城市拿好的地。