绿城服务（02869）获龙湖（00960）加持背后，或是物管行业新竞争格局的开端

获龙湖集团（00960）近11亿港元的股份认购，绿城服务（02869）单日最大涨幅超过了20%。

智通财经APP了解到，绿城服务于12月29日向投资者发布公告称，公司将引入龙湖集团作为公司长期投资者，其协议内容显示，在此次交易事项中，卖方同意出售约1.39亿股绿城服务股份，占绿城服务已发行股本总数约5%；龙湖集团将受让上述绿城服务1.39亿股股份，每股收购价为7.7168港元，收购事项总代价约为10.76亿港元，拟由该集团的内部资源提供资金。其中，4亿港元应于买方收到销售股份后支付，而余额则应于解除销售股份所附有的产权负担后支付。

此次交易事项将于2020年1月6日前完成交割，同时龙湖集团会委任一名非执行董事。此后，龙湖还将于2020年6月30日或之前完成认购绿城服务配发的新股。新股认购完成后，龙湖共计持有股数将占绿城服务已发行股本总数的10%。

受此消息影响，绿城服务股价于12月30日录得12.64%的大幅跳开高开，随后股价继续上行，最大涨幅达到了20.03%，同时也创下了267.47亿港元的历史市值新高，最终收盘涨幅定格在10.14%，当日近1489万股成交量、1.34亿港元成交额也较前一日有显着放大趋势。

此次获同为业内有着物业资产的房企龙头大手笔增持，进而被二级市场资金强力推升的绿城服务，其基本面的强度足够支撑投资逻辑。

行情来源：智通财经

具备支撑力度的扎实基本面

三大业务共同发力，绿城服务2019年上半年业绩已呈现企稳向好迹象。智通财经APP了解到，绿城服务于1998年成立，2016年在香港交易所主板上市，是国内高端住宅物业服务供货商，主业为基础物业管理服务、园区增值服务、顾问咨询服务三大类业务。其中物业服务收入于2019年上半年同比增长21.7%至24.52亿元，收入占比66.9%，是公司最大的收入和利润来源，物业服务毛利率11.9%，与去年同期持平。同时，咨询服务收入同比增长30%至5.21亿元，收入占比14.2%，其38.1%的毛利率水平同样保持稳定。

而公司之前最抢眼的园区服务受累于物业资产管理服务表现，出现增速较过往有所降低，但仍有34.8%的同比增长至6.9亿元，收入占比18.9%。但是物业资产管理、文化教育板块毛利率水平均有所提升，使得上半年园区服务毛利率达到了31.3%,较2018年末的25.5%大幅回升了5.8个百分点，最终带动公司整体毛利率同比提升1.5个百分点至19.3%，扭转了2018年下半年的下跌趋势。因此公司上半年收入实现36.6亿元，较2018年同比上升25.1%，剔除期权费用3880万元后的净利润为2.7亿元，同比增速也高达24.8%。

得益于高确定性物业服务增长和利润率提升可能，公司未来业绩可期。智通财经APP了解到，公司在管面积相比去年年底增长1380万平至1.842亿平，同比增长22.8%，预计全年有望保持25%增长。储备面积相比去年年底增长1490万平至2.07亿平，预计全年物管面积新拓展约8000-9000万平。再扣除当期储备转化在管面积，预计全年储备面积有望增长19%-25%至2.3亿-2.4亿平，储备面积持续稳健增长并持续高于在管面积，足够支撑未来物管业务规模稳健增长。

与此同时，公司2019年上半年公司平均物管费3.16元/平米/月，于过去5年呈现稳步上升态势，显著高于行业内其他公司，而且收缴率保持在98.1%的高位。因此在量价齐升的背景下，公司物管板块收入增长有望保持在25%以上。再加上持续稳定贡献收入和高毛利的咨询服务，和利润率在回升的园区服务，公司主营业务盈利表现有望持续抢眼。

目前来看，绿城服务在在管面积仍是核心增长动力的物管行业，确实具备较强的基本面，从投资角度而言并没有多大的问题。然而市场更关注的，可能是非住宅物业巨大市场开拓中，两大龙头强强联手更像是一个标志性的开幕。

联手应对巨量新增市场争夺？

物管行业未来龙头的格局，还得看在非住宅项目市场的表现。智通财经APP了解到，随着地产步入严控的下半场，各大物管企业持续在为自己的长期发展做准备，而且在人力成本的不断攀升，毛利率和单价的重要性日益增长的现在，鲁莽式扩张规模已经不再是物管企业的首选，而是开始寻求通过提升管理效率和提高项目单价以保证利润率，因此拥有巨量规模和高利润空间的非住宅项目，成为了物管企业们竞相争夺的对象。从碧桂园服务（06098）的城市共生业务，到永升生活服务（01195）并购青岛雅园，再到保利物业（06049）的“大物业”战略，以住宅为主的传统物管公司对于非住宅业态的探索从未停歇。

非住宅物业主要包括商业物业、办公物业、园区物业和公建物业。相比于传统住宅项目提价需要和政府部门报备，并和业主及业委会沟通，导致部分住宅项目物管单价数十年来都没有提升，目前企业住宅业态单价的提升主要来自于新项目的更高单价。非住宅提价流程更简单，且合同期相比住宅项目更短，因此出现连续亏损的概率较住宅项目更低。此外，企业能更灵活地进入或退出非住宅项目，更高的流动性是非住宅项目拥有更高、更稳定毛利的保障。数据显示，2018年百强企业已经在非住宅物业领域集中发力，2018非住宅收入占比同比增13.9%，占比达54.2%，近4年来首次超过50%。目前“放管服”改革的加速推进，还在助推大量政府类、公众类物业释放到市场，非住宅物业项目市场空间巨大。

正是这块巨大的增量市场蛋糕，拥有更高的行业门槛。智通财经APP了解到，相对住宅物业而言，现阶段非住宅物管领域竞争格局总体上尚未明确，国内领先的非住宅物业企业有保利、中航善达和万科等早年就涉及非住宅物业的大龙头。目前物业企业从传统住宅项目转向非住宅项目，更像是互联网企业从2C到2B转变，由于非住宅项目的业主之间交流更频繁，因此物管公司的口碑传播速度很快；而且单个项目不同业务通常由多个公司负责，满意度高的公司能赢取更多业务；而且非住宅项目主体通常会更加信任自己认识的人，部分非住宅项目需要一定的人脉关系才能获得。

这就意味着规模和质量具备绝对优势的龙头，有希望获得更多的市场，而绿城服务在质量方面的优势已然具备。智通财经APP了解到，绿城服务于2007年就开始发展非住宅项目中的园区增值服务，并于2014年提出智慧园区服务体系，构建云平台、一体化服务平台、睦邻社三大系统，实现线上线下、服务与需求、社交与管理的联动。2017年6月，绿城服务作为主编单位，与中国城市科学研究会共同编写智慧园区国家行业标准《智能园区建设指南》；2018年，在国家标准委统筹下，主编的《中国智慧社区建设标准体系研究》出版，为正在进行的智慧社区标准化建设提供基础参考，当前绿城服务在品质方面已经打造成园区物业中的标杆。

此次绿城服务获龙湖大手笔加持更多被市场解读为龙头抱团，之后并不排除两家龙头后续的进一步合作，市场新格局的先发者也许已经在构筑优势，这或许也是市场资金短期强烈关注绿城服务的一个重要原因吧。