华创证券：中国金茂(00817)背靠央企中化，销售高增长，予“强推”评级

智通财经APP获悉，华创证券发布报告称，中国金茂(00817)是世界500强中化集团(老牌16家央企开发商之一)的地产开发平台，业绩规模和市值均居中化旗下四大上市公司首位，战略地位不容忽视。公司2008年整合金茂资产，2015年更名为中国金茂后开启变革。三轮混改后中化持股降至35.1%，中国平安(02318)和新华保险(01336)分别持股15.2%和9.2%。

销售方面，公司2015-19年销售额CAGR52%，居主流房企中上水平;2019年销售额1,608亿元(+26%)，行业排名18;2020H1销售额1,029亿元(+31%);2020-21E销售额2,000亿元(+24%)和2,500亿元(+25%)。公司销售高增源于2014年至今持续积极拿地，以及行业领先的产品力(较周边竞品溢价约25%)。公司销售结构持续改善，2019年单城市销售额32亿元，一级卖地金额占比降至10%以内。

公司拿地持续积极，2012-19年拿地额/销售额均值88%;拿地面积/销售面积均值163%。2020H1拿地面积641万平，拿地面积/销售面积117%，仍在加仓拿地;拿地权益比例提升至66%。2018年公司大力推进城市运营模式拿地后，成本管控显著提升，2018-19年拿地均价/销售均价分别降至21%和33%;并且公司2019年城市运营拿地面积占比37%，2020H1提升至48%，预计在2022年达到60%，后助力毛利率持续修复。2018-19年公司拿地面积中一二线分别占比76%和72%，总体仍是城市运营模式下的有选择性下沉。

2019年末净负债率118%;股东借款调整后在74%，较一般央企有更充足杠杆空间，后续预计控制在80%以内。背靠中化集团，公司融资成本常年控制在5%以内，2019年至今发债利率在2.90-3.65%，4月发行ABS票面利率低至2.65%。2016-19年平均分红比例43%，预计后续将保持40%左右。

中国金茂在2015年更名后进入快速发展通道，战略定位为国内领先的城市运营商，助力政府打造城市新核心。2016年初宁高宁到位中化后，公司大额期权+领先跟投+市场化薪酬的多元化激励成型，激发公司活力。公司销售高增(2020-21E销售额CAGR25%)、拿地积极;2019年末可售货值6,689亿元、覆盖2019年销售4.2倍。华创证券预测公司2020-22年每股收益分别为0.61、0.73和0.84元，并按照NAV折价20%给予目标价7.07港元，对应2020年PE10.5倍，首次覆盖，给予“强推”评级。