中绩超预期、合约销售高增长，中国金茂(00817)释放长期投资价值

倘若要在当下港股内房板块中寻找投资机遇，不应该错过中国金茂(00817)这匹黑马。

在2020上半年房地产行业增速整体承压的情况下，中国金茂成功交出一份中期销售、回款“双千亿”的靓丽答卷。在激烈的市场“厮杀”中，中国金茂正以强劲实力为基础，弯道超车，持续向房企第一梯队挺进。

合约销售增长强劲，规模靠拢第一梯队

8月25日，中国金茂公布2020年中期业绩。上半年，中国金茂销售增长强劲，实现销售签约额1029亿元(人民币，单位下同)，首次半年突破千亿大关，同比大幅提升31%，回款金额也于7月19日超过1000亿元。根据8月初的公告，截至2020年7月末，中国金茂累计已完成签约销售金额1243.1亿元，这意味着中国金茂今年2000亿的全年销售目标完成率已经超过60%。

智通财经APP了解到，中国金茂签约额在上半年行业排名中位列12名，充分展示“双千亿”金茂的增长速度。在实现高速成长的同时，中国金茂上半年在销售额增幅、销售单价、金茂府品牌价值上，接连斩获了“三个第一”的行业排名，从多个维度不断向第一梯队迈进。

从销售结构上来看，中国金茂华东及渤海区域销售占比最高，分别达到55%及21%，华南区域占比约12%。截至7月末，中国金茂实现北京、上海、杭州、长沙四个城市签约额超百亿，城市运营项目销售签约贡献占比由2019年14%提升至今年上半年约21%，中国金茂城市运营项目价值持续兑现。

与此同时，中国金茂2020年中期毛利率为35%，较2019年底上升3个百分点，高于行业平均水平。上半年内，归母净利润较2019年同期提升2%，每股基本盈利32.01分，拟派发中期股息每股12港仙。在行业整体承压下行的当下，毛利率的提升和坚持派息，充分反映中国金茂高质量增长下流动性的充裕。

在持有物业方面，期内酒店板块业绩有所下滑，但已开始随国内旅游业的复苏而加速回暖。此外，各项投资物业仍保持较高的出租率和租金水平，经营业绩与当期利润持续上升，各大板块业务稳步协同发展。

展望下半年，中国金茂在全国多个核心城市逐步入市全新府系项目、全新城市运营项目，有望持续给中国金茂带来稳健增长的销售和回款。作为中国金茂的“王牌”产品，金茂府系今年下半年将有三大新品陆续入市，分别是北京颐和金茂府、太原龙城金茂府以及青岛大云谷崂山金茂府。

在中期业绩会上，中国金茂总裁李从瑞表示，中国金茂坚持“双轮两翼”的发展战略，预计在未来3年每年保持20%-30%左右的稳定增长率，并于2022年实现年度签约额3000亿元，持有面积200万平方米，年度持有物业收入50亿元。

土地储备丰富优质，财务稳健融资成本低

近年来，金茂整体拿地态度比较积极，2020上半年，公司的拿地力度继续稳中有进，均衡布局。从土储分布区域来看，中国金茂深耕一二线城市，比例正在增加。在以往深耕长三角和环渤海的基础上，稳步加大中西部和珠三角区域的拿地力度。

年初至今，中国金茂拿地区域分布更趋平衡，新增土地储备583万平米，85%位于核心一二线城市。除此以外，在城市运营模式下金茂有选择性下沉，对部分发展潜力巨大的三四线城市亦有所考量。截至2020年6月30日，中国金茂总土地储备达到9068.8万平方米，可售货值优质充裕。

在拿地稳中有进、销售高速成长的路径中，中国金茂并未忽视降本增效的重要性。

一般来说，对负债端和融资成本的管控是降本增效不可或缺的环节，这涉及到中国金茂财务状况的稳健。在房企最重要的资金安全指标上，2020年上半年，中国金茂资金杠杆率从2019年的74%下降为69%，未提取贷款余额1052亿元，位于行业安全稳健范围内。

背靠母公司中化集团，央企背景赋予了中国金茂天然的低成本融资优势。2020上半年中国金茂继续扩大这一优势，平均借贷成本已低至4.68%。回顾年内，金茂资本积极拓展融资渠道，扩大投资规模，构建产业生态，在金融投资领域不断深耕。上半年内，中国金茂流动性较为充裕，另外金茂派发核心盈利的40%作为股息，并且持续派发中期股息。

据了解，面向未来，金茂将继续加强“双轮两翼”战略中的“金融一翼”，紧抓中国经济转型升级的时代机遇，持续打造地产基金和PE投资两大业务板块。在地产基金方面，金茂资本继续巩固融资核心竞争力，继续开拓REITs等金融创新产品，打造多元化融资渠道，探索城市更新蓝海;在PE投资方面，金茂资本围绕城市运营产业链展开投资布局，助力中国金茂创新升级和产业资源整合。

城市运营成熟精细，享受产品力高溢价

值得注意的是，从2016年开始，金茂颇具前瞻性地将战略升级为“双轮两翼”，如今该战略实施已进入第四个年头。2020上半年，在监管层面“房住不炒”、调控力度不减的政策主基调下，中国金茂以规划驱动为牵引、以资本驱动为基石，致力于成为中国领先的城市运营商，助力政府打造城市新核心，取得了长足的进展。

2020上半年内，城市运营业务持续为金茂长久发展贡献力量。中国金茂目前总计管理着23个城市运营项目，来自城市运营项目的销售额贡献率提升至21%。今年1-7月，公司累计实现天津上东金茂智慧科学城、武汉方岛智慧科学城、苏州常熟智慧科学城三个城市运营项目土地的获取。

与此同时，中国金茂产业整合能力持续精进，产业资源加速落地，上半年新增产业合作资源135家，搭建全球范围产业资源品牌，累计签约合作伙伴近千家，积极兑现产城融合发展承诺，在三亚、宁波、嘉兴等重点城市运营项目落地重点产业项目，涵盖教育、健康、农业、大数据等领域，顺应了产业引进、人口聚集的实际需求。

通常来说，目前金茂大部分城市运营项目采取规划驱动+二级开发模式，长期、深远地绑定地方政府和区域发展。金茂首先与地方政府达成新城区开发战略合作框架，一般与地方开发平台合作，拿地成本相对具有优势。

而此类新城区一般以政府战略性规划为先导，交通等配套设施同步推进。金茂则主要承担城市运营实操层面工作，如具体业态配比、产业招商(牵头为主)、商写酒店运营以及住宅开发等。这类项目中金茂不再预付大笔土地款，主要投入前期土地整理等费用，并以住宅回笼资金，从而减轻了前期资金沉淀的压力。

值得注意的是，金茂产品溢价由来已久。华创证券研报显示，去年至今部分二线城市(南京、济南、成都、武汉等)的项目，金茂产品较区域内相近时间开盘的其他开发商项目平均拥有25%左右的溢价。

这与金茂秉持“精工优质，绿色健康，智慧科技”的高端品质地产定位息息相关。近年来，金茂府府系产品连续七个季度成为蝉联房企产品品牌指数第一，另外金茂主动拓展多样化客群，针对客户年轻化的特点，新产品金茂国际社区试水成功，首开尽销成为公共卫生事件期间的京城红盘。

物业方面，金茂的客户满意度正在持续稳步提升，上半年物业客户满意度87分，较2019年提升4分。面对年初的公共卫生事件，金茂物业全面开展专项服务，营造安全、便利、温馨的社区氛围，获得业主租户的肯定与好评。

综合来看，在更加注重精细运营、成本管控和产品力提升的背景下，金茂持续转型城市运营商，深入打造护城河，综合实力强劲，具备较强的市场竞争力和增长潜力。从金茂持续提升城市运营能力及兑现业绩能力可以看出，中国金茂在转型成为城市运营商的过程中，已经探索出一条独特、成熟、可复制的道路，为后续利润的释放奠定了基础，未来增值空间可期。