招银国际点评：正荣地产(06158)，再一次的有韧性的基本面和债务结构改善

本文来自招银国际。

尽管受到宏观阻力影响，正荣地产(06158)上半年的业绩仍表现强韧，其信贷状况和前景保持稳定。公司的债务状况随着成本更低，年期更长、更多元化的借款得到改善。管理层重申其全年人民币1,400亿元的销售目标并预计其毛利率在1-2年内将提高到22%-25%。这些因素支持其估值重估。我们感谢管理层在融资渠道多元化和提高盈利的努力。鉴于其健康的杠杆率和流动性，我们不太担心潜在的融资限制对公司的影响。

正荣的收入增长6.5%至人民币145亿元，毛利率维持平稳，净负债率下降至79%(永续债计为债务，不计入权益)，以及现金对短债比覆盖率提高到2.1倍。总债务(含永续债)上升5%至人民币650亿元，净债务保持稳定。2020年前7个月的合约销售人民币696亿元(已完成全年目标的50%)，在完成目标上很大程度上已经步入正轨，并与同行保持一致。

正荣与更多商业银行有了更紧密的合作后，信托贷款占比进一步从20%降至9%。管理层预计其短期债务占总债比例将从现在的30%进一步下降到2020年底的30%以下。2020年，正荣与多家商业银行签订战略合作，在7月份发行了人民币10亿的3 + 2年期公司债券和订立了1.41亿美金3年期银团贷款。

正荣 2020年全年购地预算人民币260亿元，目前已经使用了约85%。截至八月，该公司已新增32个项目，权益金额为人民币220亿元，新增项目权益比为64%(上半年销售份权益比为50%)，主要集中在长三角(59%)和海西地区(28%)。

管理层对实现全年销售目标人民币1,400亿元充满信心。管理层指出上半年的现金回款人民币202亿元，建安成本为人民币54亿元，土地投资为人民币93亿元，两费费用人民币10亿元，税项支出人民币11亿元，利息支出人民币30亿元，分红人民币2亿元，现金净流入2亿元。全年来看，权益销售比将从50%增加到55%，现金回款率将从70%增加到75%。

我们不太担心潜在的境内监管机构的资金限制对正荣的影响，预计正荣将被归类为“黄色”类型开发商，这意味着全年与中期的水平相比，总债务增加的上限为10%。正荣被中诚信评为AAA评级，并拥有足够的额度去偿还其在一年内到期的境内债券(未偿还的境内债券总额：约人民币45亿元)。

（编辑：郭璇）