远大住工（02163）：2C业务蓄势待发，即将打开新的增长极

本文转自微信公号“笑谈建筑”，作者：天风建筑工程

核心观点

2020年远大住工（02163）通过ToB + To C双轮驱动的战略转型，着力发展2C业务。我们通过分析农村住房市场的政策环境、乡村别墅竞争对手情况、公司2C产品优势、营销模式等，认为2C业务将为公司打开新的增长极。

宅基地制度改革激活农村自建房市场万亿空间

根据《中国农村自建房行业消费数据与发展白皮书》对农村市场需求的预测，中国每年约有500万套农房新建或者重建。我们预测，未来5-10年通过对宅基地整理，在失地农民安置房建设方面最终可形成5万亿元(独栋12.9万元/户*1902万户+公寓楼9.2万元/户*2854万户)的市场容量，按十年计算，则平均每年约形成5000亿元农村住宅市场规模。

乡墅市场竞争对手在细分领域各有优势

我们选取了4家乡墅代表性企业进行对比分析，其中宝家乡墅、原墅家为传统型企业，别墅工场、华创美宅为装配式建筑企业。在共同优势方面，均具有标准化产品整装交付、完整的供应链体系、交付方式无需垫资的特点。4家企业在细分领域有各自的竞争优势，如宝家乡墅以设计实力研发出行业最丰富多样的乡墅产品;原墅家凭借工程建设的经验，首次将铝模工艺引入到乡墅传统结构体系，大大提高了传统混凝土结构的建造速度与质量;别墅工场是第一家做重钢结构的乡墅企业，具有钢结构建造速度快、环保效果好、节省人力成本等优势;华创美宅运用了全螺栓连接装配式混凝土结构(BPC)，其工业化程度高，有更少的现场现浇施工，更加环保。

新一代远大美宅产品发布，规模有望快速增长

2020年公司着力发展C端业务，成立B2C模块集成科技事业部，主要负责远大美宅和新产品B-BOX。其中，远大美宅产品主要面对C端消费者，目标乡村别墅市场，今年已发售五款标准化产品。我们认为，远大美宅除了具备其他乡墅代表性企业的优势以外，还在智能制造、工厂布局、建造速度、技术水平、客户类型等方面具备竞争优势。预计公司将在装配式乡墅这一细分市场迅速发展，未来能做到产品类型设计满足全市场，长期上预计规模不低于2B业务。我们预测未来3年公司2C业务规模(不含B-BOX)将达到52.5亿元，为公司提供可观的业绩增长。

首创线上线下互联网+营销模式

远大美宅目前采用线下4S店和线上美宅云代相结合的营销模式。其中，线下4S店发挥“体验营销”优势，结合4S经销商本地资源丰富的特点，高效加速远大美宅产品深入本土进程;美宅云代打造线上业务代理员机制，具备推荐、销售、返佣等功能，0成本，0门槛，高回报，适用于分散的建房客户群体，类似于大数据时代下新兴的UGC内容+社交营销模式，打破营销传播过程中早期的传受关系。我们认为两者相结合的营销模式有助于今后远大美宅产品的快速推广。

B-BOX打造高端旅居空间产品，海内外市场并行发展

2020年新研发的B-BOX产品使用高科技硅基复合材料，材料强度比普通混凝土高5倍，结构容重轻于水，便于运输。产品定位上，可用于乡村民宿、旅游度假区、众创办公空间、美丽乡村建设、生态文旅小镇、咖啡店、书店等，目前实行海内外市场并行发展，预计未来有望成为乡村或海外地区的又一重量级产品。

投资建议

我们预计远大美宅将有很大的成长空间，未来能做到产品类型设计满足全市场。同时新产品B-BOX未来有可能成为乡村或海外地区的又一重量级产品，长期来看预计2C业务规模不低于2B业务。而且从企业经营的角度上，2C业务有更好的可控性，保证更好的现金流和应收款。考虑到2C业务在未来对公司业绩有较大提振，我们将2020-2022年EPS从1.81、2.17、2.60人民币元/股调整为1.81、2.37、3.30人民币元/股，给予公司2020年估值19.86倍PE，目标价为35.96元人民币(对应41.09港元)，维持“买入”评级。

风险提示

国有企业进入装配式领域对公司形成竞争;宅基地制度改革落地不及预期; 远大美宅业务推广受阻; 公共卫生事件致B-BOX海外业务受阻。

正文

由于劳动力紧缺和环保趋严，在政策的推动下，装配式建筑得到快速发展。考虑到居住舒适度、建造成本等因素，我国形成了以装配式混凝土(PC)结构为主、钢结构为辅的市场格局。其中，2019年新建装配式建筑中PC结构占比达到65%，从而带动了PC市场的快速发展。远大住工凭借20余年的技术创新、研发能力、数据系统标准体系等优势，来自于地产商、总包商等B端机构的项目订单逐渐放量。根据2018年的收入计算，公司是中国最大PC构件制造商，市场份额为13.0%。目前公司2B业务基本成熟，实现稳定增长。

随着农村集体用地、宅基地在国家政策鼓励下对流动性、资产盘活的要求，2020年公司开始着力发展2C业务，成立B2C模块集成科技事业部，携远大美宅(B-house)业务与新产品B-BOX业务进入乡村别墅领域。我们通过分析农村住房市场的政策环境、乡村别墅竞争对手情况、公司2C产品优势、营销模式等，认为远大美宅与新产品B-BOX将为公司带来新的业绩增长。

1. 农村自建房市场空间广阔，装配式建筑大有可为

1.1. 宅基地制度改革激活农村自建房市场空间

从十八大以来，我国农村土地政策聚焦在“三块地”。“三块地”是指农村土地、集体经营性建设用地和宅基地。围绕“三块地”涉及改革包括“农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革”三个方面。其中，宅基地制度改革对农村自建房需求有着重要影响。

根据《中国农村自建房行业消费数据与发展白皮书》的测算，我国有69万个行政村，按每村新建10户，中国每年约有500万套农房新建或者重建。

我们在《天风建筑土改系列一：此轮土改将显著增加建筑市场容量》(https://w.url.cn/s/AgvahpK)中指出此轮土改将显著增加农村住房市场容量。我们认为近年来国家一直大力强调的“宅基地有偿退出”可以激活对退出农户的安置形成的安置房建设需求。此外，新版《土地管理法》还增加了户有所居的规定，我们认为新增的户有所居规定也将激活一部分建筑市场需求。

根据我们的测算，未来5-10年通过对宅基地整理，在失地农民安置房建设方面最终可形成5万亿元(独栋12.9万元/户*1902万户+公寓楼9.2万元/户*2854万户)的市场容量，按十年计算，则平均每年约形成5000亿元农村住宅市场规模。

1.2. 乡村别墅迎来发展契机

随着宅基地有偿退出机制、户有所居制度等政策的刺激，未来农村新建房市场容量较大。从住宅品质来看，近年来高端乡村别墅在农村自建房中在出现持续增长的态势。我们认为主要有以下原因：

1)农村生活质量的提高。现在的农村，经济和生活条件各方面都有很大改善。现代农民的思想和受教育程度也在不断提升，有更多的时间和机会外出工作，随着经济的改善，对生活质量要求也在提高。按照功能现代、风貌乡土、成本经济、结构安全、绿色环保的宜居型农房标准，加上健康住宅成为后公共卫生事件时代的居住逻辑，对高品质的农村住宅产品的需求将越来越大。

2)消费者购买力强，有宅基地者居多。目前乡墅市场主要有三类客户群体，第一类客户是在城市工作的高收入群体，同时在老家乡下有宅基地，未来想利用起宅基地或家里父母希望在乡下居住，有重建修缮需求的人群，目前此类客户在乡墅市场中占据主流;第二类客户是没有宅基地但追求田园乡村生活的城市人群，通过专业机构与土地信息平台对接，为这类客户提供土地信息，创造需求，从而实现该类客户在乡村建造休闲度假别墅的愿景。

3)企业客户在文旅开发上有较大需求。第三类客户是一些计划在乡村做会所、民宿、养老等项目的企业，公司可凭借资源优势进行拓展。休闲农业的概念来源已久，但以往休闲农业多是以农业观光和农家乐为主, 功能单一, 层次较低, 现在休闲农业已不满足于“住农家屋、吃农家饭、干农家活、享农家乐”为内容的农家乐。在发展农业休闲旅游和农家乐的同时, 还开发乡村的民俗文化、农耕文化、生态文化资源, 增加了休闲、娱乐、养生、健身和回归自然的内容, 从而使休闲农业向更具商业化、规模化的方向发展，吸引了更多商业企业布局乡村休闲旅游项目。这些项目资金丰沛、对建筑有高品质重设计的要求，有望逐渐带动高端乡村别墅建造市场起步并快速发展。同时，流转给商业开发使用的农村土地属于农村集体建设用地，相较于宅基地对使用对象、使用面积及租赁年限的管辖相对灵活，在农村可建设乡村别墅的土地中占据较高比重，是乡村别墅建造发展的重要环节。

4)居住者对于乡墅的接受度高于城市商品房。从年龄阶段来讲，中老年人对于乡村别墅的接受度要比年轻人高。由于现在大批年轻人的外出打工就业，因此家中只有老人的现象比较多。老年人还是更倾向于接地气的乡村别墅，而对于城里的商品房好感度降低。

5)从住房价格来看，相对于经济发达的城市商品房来说，乡村别墅的造价要比商品房低很多，主要是因为城市商品房价格中地价占比很高，而乡村大多是自有宅基地，即使考虑租赁土地，地价与城市相比也低很多。

因此，随着政策对农村自建房的刺激以及市场需求的不断提升，这几年众多企业纷纷进入乡村别墅领域，使其得到快速发展。目前参与者以小企业居多，市场较为分散。按建造模式可分为传统型企业和装配式建筑企业，目前以传统型企业为主。

我们选取了4家乡墅代表性企业与公司远大美宅进行对比分析，其中宝家乡墅、原墅家为传统型企业，别墅工场、华创美宅为装配式建筑企业。

2. 市场主要竞争对手：百花齐放，各有千秋

2.1. 宝家乡墅：设计实力突出，高端乡墅领军品牌

深圳宝家乡墅科技有限公司是国内高端乡墅领军品牌，宝家脱胎于中南五省第一家上市甲级设计院宝信云建筑(股票代码 831620)，正式成立于2017年2月，总部设于深圳，三个分部分别设于湖南长沙(研发中心)、江苏无锡和浙江杭州。

2017年宝家开始做乡村别墅，聚焦于改善和提高乡居生活品质，调研60W+回乡建房人群的需求，组建设计、工艺、供应链方面的专家团队，整合产业链上的优质资源，研发出特适于乡村生活场景的别墅产品，坚持以高品质、标准化、整体交付来增强确定性。

目前，宝家乡墅项目已覆盖全国26个省份，191+城市，1900+乡镇，在建业主转介绍率300%。客户大多为企业主、职业经理人、企业高管、专业人士等城市高净值人群。从业务分布来看，湖南、广东、江西、湖北四个区域项目居多。

设计实力突出，产品类型丰富。宝家拥有甲级设计院团队，别墅设计研发实力强，以及上百项知识产权专利，共打造40多款标准化别墅产品，形成基于不同场景的A、C、E、X级产品，外观主要有中式、欧式、海派、御派等，每套价格在77.9-436万元。从结构类型来看，宝家的产品全部采用传统砖混结构或框架结构。目前A级产品性价比较高，客户选择更多。

产品定价方面，宝家采用全国统一售价，总价考虑地域系数计价(按省份)，根据地域差异整体结构进行调整(使抗震、保温、防风等条件达到标准)，以及考虑当地物价差异，别墅价格计算公式如下：

全国各地区别墅价 = 地域系数×标准产品价 + 地基和附属工程费用

建房流程公开透明，无需垫资建房。在主体结构开工前，客户需付总额款项60%，装修进场前支付40%余款。随着公司入驻京东、天猫，可以实现平台付款，大部分客户信任度增加。

整合产业链上优质资源，规模化采购降低成本。宝家已于多个细分领域龙头企业建立了战略合作关系，形成全国乡墅领域产品供应链。此外，宝家还与战略合作单位共同推出了四大系统，以解决乡居环境四大常见难题，分别有安全用电整体解决方案(西门子)、开关面板光源整体解决方案(飞利浦)、防水防潮整体解决方案(东方雨虹)、照明环境整体解决方案(实益达)等。

标准化产品助宝家业绩持续创新高。宝家在2017年仅实现销售21栋，主要是因为早期做的是私人订制，影响了项目的成本、工期、交房效果等，从而拖累了经营效率。到了2018年宝家坚持做标准化产品整体交付，显著提升了经营效率;同年宝家成功入驻京东，创新的互联网销售模式开启了网购别墅新热潮，2018年共销售476栋，销售额超5亿元。2019年入驻天猫，进一步扩大互联网平台的布局，全年销售额超13亿元。截至2019年底，宝家累计销售1200栋别墅。

在销售渠道方面，宝家合理运用资源、发挥自身建造品质优势，通过直接间接双渠道积累客户赢得业绩增长。直接渠道上，宝家在今日头条、微信MP、广点通、百度原生等多家平台运营产品的广告管理，保障高质量的互联网信息流的投放，同时整合社区运营、用户运营模式，通过裂变传播思路建立起宝家网络粉丝端。

间接渠道上，宝家注重口碑积累、与已签约的客户长期稳定关系，关注客户在亲友同乡间以实际经验对宝家建造品质的宣传。无需自己引流客源，凭借自身产品设计类型多，美观好看，符合消费者审美需求，从而在特定区域内形成一定的影响力，达到了自发口碑传播率82%，2019在建业主转介绍率178%，2020在建业主转介绍率300%。此外，宝家又吸引客户以投资者的身份加入企业，成立了乡村自建房业主委员会，获得本届业委会的3500万元人民币投资。同时，老股东中力资本追投5000万元。

项目施工方面，目前宝家有两万左右工人，属于公司的自有施工班组，随时统筹调度;工期方面，宝家别墅的施工建设周期一般为6个月，若遇到恶劣天气等其他不可抗力因素，工期会有所延迟。

2.2. 原墅家：将铝模工艺首次独家引进乡墅传统结构体系

原墅家创始团队前身是承建政府项目建设、大型建筑建设的建筑企业。曾参与建设过南岳生物制药产业园、湖南省轨道交通控制中心、湖南文理学院逸夫大楼等，其中南岳生物制药产业园荣获建筑行业最高奖项——“鲁班奖”。2017年湖南省遭遇特大洪灾，原墅家创始团队响应政府号召，投身抗洪救灾，援建安置房30余栋，后续受村民口碑传播，陆续建造乡墅80余栋。至此开始正式投入乡村别墅设计建设的市场领域发展。

自2016年成立以来，原墅家凭借扎实的行业基础和施工能力，同时严格筛选优质材料，吸纳一级建造师、二级建造师及高级装配师等稀缺人才。成功建立了完善的标准化产品序列以及完整的服务流程体系，发展成为团队卓越、运营高效、产品高质的乡墅品牌。至今业务已覆盖湖南、广东、湖北、江西、河南等地。

产品体系方面，通过4年深耕乡墅建造，目前原墅家形成了基于不同场景的Y、S、J系列标准化产品，主要有新中式和地中海风格可选，每套价格在59.8-276.8万元。从结构类型来看，目前主要以传统砖混结构为主，另有少量框架结构和纯混凝土铝模浇筑结构。目前Y系列产品性价比较高，客户选择更多。

与宝家乡墅类似，原墅家乡墅全屋精装整体交付，产品采用全国统一售价，总价考虑地域系数，不包括打地基费用。标准产品价格具体结合项目所选择的产品系列(Y、S、J三大体系)、地域位置、土壤质量、个性化需求等因素，在和客户确认需求、完成现场测绘后报整价给出。客户需在主体结构开工前支付总额款项60%，封顶后装修进场前再支付40%余款。公司已入住京东和天猫旗舰店，可以实现平台付款，提升客户信任度。

原墅家供应链体系完整，与多家领先企业建立战略合作。通过标准化产品的方式集中采购品牌建材，公司拥有一定的议价能力。

首次将铝模工艺引入到乡墅传统结构体系。2020年7月，原墅家与中建科技签订战略合作协议。相对于传统建筑模式，铝模工艺可以有效地保证不同项目的产品达到统一的高品质的标准，使内外墙免抹灰成为可能，并可杜绝由于传统抹灰工艺带来的空鼓、开裂，最大程度降低渗漏的风险。

工期方面公司传统砖混结构主体工期一般在3-6个月，而采用纯混凝土铝模浇筑，主体只需一个月时间完成，显著缩短了建造工期。采用铝模工艺，一套模板正常施工可达到四天一层，只需一个月，建筑主体就能完工，而且可以较好地展开流水线施工，大大缩短施工周期，并且施工管理更加规范。铝模板系统所有材料均为可再生材料，符合国家对建筑项目节能、环保、低碳、减排的规定。并且铝模板系统全部配件均可重复使用，施工拆模后，现场无任何垃圾，支撑体系构造简单、拆除方便，整个施工环境安全、干净、整洁。清水混凝土浇筑,达到无需装修即可入住的墙面效果;全屋保温、零开裂零漏水、质量达到人防标准。

2.3. 别墅工场：装配式重钢结构先行者

别墅工场成立于2015年8月，为湖南森态建筑科技有限公司旗下网站品牌，品牌专注于新农村别墅设计和别墅室内装修设计、园林景观设计及施工的一站式服务。目前业务为双轮驱动，即“高端乡墅定制设计”和“装配式重钢乡墅整装交付”，年销售额达数亿元。

别墅工场整装交付产品有A级和C级系列，以A级产品居多，全部采用重钢结构，单套价格在56.8-308.8万元。目前公司已入驻京东和天猫旗舰店，可以实现平台付款，提升客户信任度。

与其他乡墅产品一样，别墅工场的产品采用全国统一售价，总价考虑地域系数计价(按省份)，根据地域差异整体结构进行调整(使抗震、保温、防风等条件达到标准)，不包括地基和附属工程费用。在主体结构开工前，客户需付总额款项60%，封顶后装修前付35%和5%质保金。目前公司均已入驻京东、天猫，可以实现平台付款。

别墅工场已与多个细分领域领军企业建立品牌战略合作关系，组建了乡墅领域强大的产品供应链。产品体系涵盖土建、外墙、室内、园林景观、软装搭配等各阶段主材辅材。

别墅工场重钢结构有以下优势：

1)重钢别墅主体框架，选用国际钢结构材料，每平方米含钢量超50公斤，相比传统轻钢材料含钢量高出30%，达到抗震9级、防风13级，应对极端天气、自然灾害更加安全可靠;相比传统砖混结构建筑，使用年限提高30%以上。

2)建造速度快，节省人力成本。工厂制造，现场整装，交付时间90天左右，比传统施工模式缩短50%以上;用工量方面，钢结构较传统建筑减少2/3。

3)环保效果好，钢结构住宅施工时大大减少了砂、石、灰的用量，所用的材料主要是绿色，100%回收或降解的材料，在建筑物拆除时，大部分材料可以再用或降解，不会造成垃圾。

4)符合住宅产业化和可持续发展的要求。钢结构适宜工厂大批量生产，工业化程度高，并且能将节能、防水、隔热、门窗等成品集合于一体，成套应用，将设计、生产、施工一体化，提高建设产业的水平。

2.4. 华创美宅：装配式BPC技术服务乡村市场

华创美宅为民企北京建工华创旗下的品牌，主营乡村别墅，服务乡村市场。北京建工华创成立于1997年，是国家级高新技术企业，2007年挂牌新三板，是装配式建筑技术提供商、预制构件生产商、装配式建筑施工服务商。公司研发了全国首创并率先推广市场化全螺栓混凝土装配式(BPC)建筑科技技术，对低矮层建筑技术进行了全面深入的研究。研究范围涵盖自设计、构件生产、到建筑施工的全过程，形成自有知识产权的建筑体系和多项专利技术,并设计实现年产超过三十万建筑平米构件生产能力的自动化生产线。

建工华创以加盟合作模式快速复制、推广BPC技术，致力于打造全产业链技术体系和产学研基地。目前已在全国18省市地区开展了业务合作。此外，还有菲律宾马尼拉、韩国等国际合作。

产品在标准化基础上满足个性化需求。京东旗舰店显示11款房型产品包含1-3层乡村别墅，独栋和合院建筑，精装交付价格为38.8万起至218万元起，不需按地域系数计算，总价包含硬土地基。主体建设仅需15天完成，60天精装交付。在主体结构开工前，客户需付总额款项60%，封顶后装修前付40%余额。华创建工2019年营业收入为1716万元，假设不考虑其他业务占比，按照单套80万元的均价计算，我们预计2019年销售量在21套左右，目前体量还较小。

在标准化部品尺寸模数组合基础上，用户可根据个性化的需求，对户型、面积、室内外装修、设备选型等进行DIY设计。通过不同的搭配与组合，实现建筑平面布局简易、多变的能力，满足百变的个性化需求，价格按照私人订制计价。

全螺栓连接装配式混凝土结构房屋体系(BPC)是一种新型装配式混凝土结构，是由预制墙板、墙柱、垫块、门窗框、预应力楼板、屋面板等部件组成，预制墙板由两层混凝土板和夹在中间的100mm厚防火保温材料构成，预制预应力楼板(屋面板)由若干标准段预制混凝土板通过预应力钢筋张拉拼接而成。

所有预制构件分4类24个模块，形成一个完整的标准系列，并在工厂生产完成预制，运至现场后用螺栓连接而成的建筑体系，装配化率大于95%，通过人机协作5-7天即可完工300m²建筑主体安装，大大节省人工成本。此外，结构优化设计与轻质材料技术的应用，使板材较传统产品减重40%以上，降低运输成本。

此外，建工华创计划联合创办装配式建筑产业中心工厂、卫星工厂等分布式产业基地，寻求利用各自优势投入场地、设备、人力和当地资源等，共同打造全产业链BPC绿色建筑新业态，形成统一的BPC构件市场价格和管理。其中，中心工厂为全构件工厂，服务半径300-500公里;卫星工厂为高频次构件工厂，服务半径50-100公里。目前建工华创在全国有五家工厂，分别位于河北、海南、江苏、河南和新疆库尔勒。其中，河北工厂属于公司参股，海南工厂属于公司控股。

2.5. 竞争优势分析

通过研究上述4家乡墅企业，我们发现其在不同领域有各自的优势。其中，宝家乡墅以设计实力研发出行业最丰富多样的乡墅产品，深受消费者欢迎。由最初的私人订制战略转型为只做标准化产品整装交付，显著提升了经营效率;原墅家创始团队是大型工程建设背景，为使铝模工艺更加经济地应用于低层别墅，首次将铝模工艺引入到乡墅传统结构体系，大大提高了建造速度;别墅工场是第一家做重钢结构的乡墅企业，具有钢结构建造速度快、环保效果好、节省人力成本等优势。而重钢结构类似框架结构，居住舒适度类似于混凝土结构房屋，在防水防潮、隔音保温上性能远超轻钢结构;华创美宅运用了全螺栓连接装配式混凝土结构(BPC)，是一种新型装配式混凝土结构，在建造速度、用工等方面优势突出。此外，BPC使用全干连接，有更少的现场现浇施工，更加环保。

同时，4家乡墅企业也有共性的优势，主要如下：

1)标准化产品整装交付：4家企业均采用了标准化产品整装交付，其中别墅工场有部分定制设计业务，但仍以标准化产品为主。我们认为，标准化产品将是未来趋势，其最大的特点在于可以规模化复制，可以降低原材料批量采购的成本，现场施工的水平也会越加熟练，房屋质量安全可靠。而私人订制产品难免会产生因客户设计修改造成的材料浪费、工期延误等，拖累了经营效率。整装交付方面，在设计、施工、装修等全产业链各个环节的协同下，经营良好的企业可以降本增效，进一步提高盈利能力。

2)完整的供应链体系：4家企业均和细分领域品牌建材建立了战略合作关系，形成全国乡墅领域产品供应链。通过标准化产品的方式集中采购品牌建材，同等品质和配置下，相比业主自行建设的所耗成本有显著降低。

3)交付方式无需垫资：传统的工程建设中，承包单位在整体交付前需垫付资金，可能会因工期延误等因素拖累项目回款，甚至是出现坏账的可能，对于资金体量小的民营企业来说，经营风险大。而乡墅产品无需垫资，消费者按节点提前付款，不占用公司现金流，是一种轻资产模式，不会因资金问题而产生对企业扩大业务规模的阻碍，较为适合民企的经营发展。

3. B-house远大美宅：厉兵秣马，蓄势待发

伴随着新土法2020年1月1日起施行、2020年中央一号文件出台，农村集体土地可直接入市，乡村住宅市场迎来了一个新的市场空间，模块化、装配式建筑将大有可为。远大住工通过To B + To C双轮驱动的战略转型，服务乡村人居品质提质升级。2C业务由B-house远大美宅和新产品B-BOX组成。其中，B-house产品主要面对C端消费者，目标乡村别墅市场;采用线上线下“互联网+”模式，通过建立信息化平台系统，结合全国布局的自营和联合工厂，提供生产、销售、安装和售后服务的一站式工业化全装配乡村高端住宅服务。

3.1. 远大美宅新品上市，未来发展空间广阔

早在2015年远大住工就尝试第一代B-house远大美宅，但由于当时市场空间较小、业务过于分散、公司布局及服务不够完善等，短期搁置了乡村别墅的项目，不过期间仍然专注于2C产品的技术研发。到了2020年，随着农村集体用地、宅基地在国家政策鼓励下对流动性、资产盘活的要求，公司抓住新的机遇，携新一代B-house远大美宅发力乡墅市场。

2020年共发布5款新品，分别为梧桐美郡、橡树庄园、芙蓉庄园、香樟美郡和凡尔赛，根据产品类型居住面积在238㎡-808㎡，单套价格在88-398万元，全部标准化整装交付，采用全国统一售价，不包括地基和附属工程。相比于传统乡墅，B-house产品不需计算地域系数，主要是因为产品均采用全装配预制混凝土结构体系，它的主体全部都在工厂预制而成，然后在现场通过高强螺栓连接，不需要任何现浇，一栋远大美宅，最快2天完成主体结构，60天实现精装整体交付，极大地满足人居实用性、舒适度，倡导建筑的节能环保和可持续发展。目前公司已入驻京东和天猫旗舰店，可以实现平台付款。

此外，乡墅行业无需垫资建房，不占用公司现金流。在主体结构开工前，客户需付总额款项60%，封顶后装修前再付40%余额。

远大美宅在产品设计、户型布局、精装风格上为客户打造优质生活环境。以橡树庄园样板房为例，橡树庄园占地面积169㎡，销售面积325㎡，共两层，功能布局五室四厅三卫一厨一洗衣房两露台，简洁大气，空间规划明晰。

1)一层聚焦“社交+功能”，方便实用。入户厅很好地在大门与客厅间做了转圜;餐厅、厨房、储物洗衣房充分贯通、位于客厅另一侧;考虑到年迈父母出入方便及喜爱清净，父母房偏在一隅、靠近公共卫生间。

2)二层定位“起居+休闲”，温馨私密。紧凑的过厅将4个卧室巧妙连接;根据客户需求，挑空部分可自行搭建，拓展生活客厅;二层亮点当属极具私密感的主卧，独立卫生间、衣帽间、露台一应俱全，舒适感跃然而出。

产品功能分区合理，现代简约精装：

1)客厅：双层挑高，户型通透，空间更显宽敞开阔，餐厅与客厅相连。

2)多功能厅：与客厅相连，可根据用户喜好布置为茶室、棋牌室或健身房;直通室外的推拉门，把室内外空间很好融合，室内休闲娱乐、室外玩耍BBQ，享有多品类的居家休闲方式、高品质的户外就餐需求。

3)厨房：除功能性橱柜外，还配置了一组3.8米长的高柜，确保足够的储藏空间。正中央的中岛吧台可用于备餐、用餐、喝酒、聊天等;储物洗衣房紧临厨房，有独立出入口，买菜采购、厨余垃圾可直接从后门进出，不干扰家人、不弄脏屋内。

4)主卧：独享约50㎡超大空间，内含衣帽间、9㎡独立卫生间(1.6m洗面台，淋浴、浴缸双功能匹配)，还有4.7m×2m宽大露台直通室外，兼具舒适与私密性。

5)双露台：双露台的配置提供开放空间感，足不出户就能使闲适生活无限延伸，享受放松惬意的悠然时光。

此外，远大美宅严格把控工艺工法，将建造误差缩小到毫米级，有以下优点：

1)质量更优：主体工艺采用全预制、全装配混凝土结构体系，等同现浇但优于现浇。预制构件之间采用预埋连接盒通过螺栓连接，抗震烈度可达8度以上，外墙饰面与墙体在工厂一次压模成型，无需现场贴砖，经久耐用，安全抗震。

2)保温防潮性好：地基施工铺设土工防潮膜，其上采用架空保温预制隔板，隔绝潮气;墙体采用夹心三明治结构墙体，具有保温、隔离噪音、防水性能好等优点;外墙与楼板之间采用构造+材料双防水形式，进一步提升防潮能力;屋顶采用轻钢坡屋顶设计，桁架工厂预组装，材料选用夹心保温楼板。夹心保温外墙板，将60mm厚的EPS保温材料夹在160mm厚的墙板构件和250mm厚的楼板构件中，降低墙体传热系数。楼板厚300mm，采用加厚200mm的EPS保温材料隔断，满足屋顶隔热要求，三层中空玻璃门窗，大大降低传热系数。

3)降噪隔音效果好：门窗采用双层玻璃设计，提高了隔音效果;独特的静音排水管技术，强化了整体的降噪功能和排水能力。

4)满足多样化需求：室内采用装配式装修，空间灵活多变，可根据消费者需求变换房间布局。

5)注重空间功能属性，提高空间使用率：整体住房优化了梁高度，管线预埋处理，提升净高。

6)建造速度快：整体交付时间2个月左右，主体结构最快2天完成，享受终身保修结构主体服务。

我们认为未来远大美宅的推广及发展取决于消费者接受度，全装配预制混凝土结构体系作为一种全新的工艺，预计短期内也需要一定的时间检验，等达到较高市场认可接受度后预计公司会进一步扩大产能。产品的设计风格、外观、户型等是消费者重点考虑的方面，我们认为随着远大美宅的产品逐渐变得丰富，设计风格变得多样，将进一步提高消费者体验感，吸引广大人群购买美宅。为加强B-house的宣传工作，目前公司已建立6大展厅，分别位于湖南、湖北、山东、天津、河南和安徽。

根据B-house远大美宅公众号的数据，在不到两个月的样板房征集活动中，我们预计超过100人进行订购，梧桐美郡的优惠价65万元，橡树庄园的优惠价95万元，我们按平均75万元一套进行计算，100订购业务收入为7500万元。不到两个月的时间内，在没有进行大量宣传的情况下，我们认为能取得如此亮眼的销售业绩，预计未来远大美宅有广阔的发展空间。

3.2. 远大美宅竞争优势分析

与乡墅领域代表性企业一样，远大美宅同样具有标准化产品整装交付、完整的供应链体系、交付方式无需垫资等优势。此外，我们认为，远大美宅还在以下方面具备竞争优势，短期内远大美宅有望领先行业。

1)建筑工业化领导者

远大住工是中国装配式建筑行业中首家完整运用全流程数字信息化体系，也是首家拥有专属知识产权的全产业链技术体系的企业，提供全球化、规模化、专业化及智能化的装配式建筑制造与服务，是中国建筑工业化的践行者。

目前我国处于劳动力紧缺、环保趋严的大背景，与传统现浇建筑相比，装配式建筑是一种可实现绿色环保、提升建筑品质并加速工业化转型的模式。为此，近年来中央及地方政府发布一系列政策提出要大力发展装配式建筑。2016年2月，国务院颁发《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，力争用10年左右时间，使装配式建筑占新建建筑的比例达30%。我们认为，目前装配式建筑在经济发达的城市和地区推广较多，未来在乡村市场也将大有可为，从市场装配式乡墅企业的发展来看，装配式乡墅已经开始显现，和竞争对手相比，目前公司的工业化程度最高，我们预计远大美宅将凭借建筑工业化优势迅速占领市场。

2)工厂全国布局，有助于远大美宅大范围推广

与远大住工2B业务的PC构件一样，远大美宅预制构件在直营工厂或联营工厂生产。由于建筑工程开工的特点，一般B端业务在上半年处于行业淡季，期间工厂产能使用率较低。而C端直接对接消费者需求，全年订单较为稳定，我们预计B端和C端订单的互补能够进一步提高整体产能使用率。

截至2019年4月30日，远大住工拥有15家全资PC工厂及已订约投资85家联合工厂。目前工厂遍布全国各地，已实现万亿级GDP地区全覆盖，业务辐射超过100个城市。装配式PC构建的经济运输半径在150公里左右，全国化的布局能够帮助远大美宅C端农村市场业务快速开展。而同为装配式PC乡村别墅的华创美宅目前在全国只有七个工厂，而且布局主要在北方。与同样做PC结构的乡墅企业相比，产能的全国布局为远大美宅今后的大范围推广提供了基础。

3)建造速度领先行业，产品性价比高

远大美宅在工期方面优势明显。产品全部采用全装配预制混凝土结构体系，主体全部在工厂预制而成，现场通过高强螺栓连接，不需要任何现浇，整体精装交付只需2个月，工期快于重钢结构和非装配式结构。

在产品价格方面，远大美宅平均销售单价为4052元/㎡，高于宝家乡墅(3895元/㎡)、原墅家(2863元/㎡)和别墅工场(3127元/㎡)，但低于同为装配式混凝土结构的华创美宅(4565元/㎡)。采用BPC技术的华创美宅单价要高于远大美宅，目前产品种类较少，布局还未渗透到全国;由于宝家乡墅A级、X级产品使用全砖混结构，拉低了整体的销售均价，而C级、E级产品使用框架结构，单价要高于远大美宅，工艺不同带来的价格差异较大。原墅家使用的是砖混结构，造价相对较低，但砖混结构在保温防潮、降噪隔音等性能上均不如框架和PC结构;别墅工场的产品单价较低，但考虑到居住舒适度的问题，目前住宅以混凝土结构为主。

综上考虑，我们选取同等品质性能下的产品(宝家框架结构、华创美宅BPC结构)进行对比，发现远大美宅在产品单价上要低于宝家和华创美宅，因此，我们认为远大美宅在性价比上要高于同行业产品。

4)产品的硬核优势助美宅提质增效

远大美宅的全装配式房屋做到了提质增效，主要是因为有四大硬核优势。第一，美宅的构件由工厂预制，现场安装几乎不受天气影响，工期进度有保障;第二，装配式建筑构件浇筑完后，是在恒温恒湿的养护窑中完成养护，几乎不受室外环境影响，构件质量精准可控;第三，美宅外墙装饰一体化成型，内部装修工序精简、材料安全，不易脱落污染更少;第四，美宅产品经过1:1实体模拟抗震检验，设防烈度可达8度以上，几乎适用于全国各个地区的抗震标准。

5)客户群体定位更加丰富

我们认为，远大美宅的客户可聚焦为三类。第一类客户是在城市工作的高收入群体，同时在老家乡下有宅基地，未来想利用起宅基地或家里父母希望在乡下居住，有重建修缮需求的人群，目前市场其他乡墅企业将目标客户锁定为这类群体;第二类客户是没有宅基地但追求田园乡村生活的城市人群，公司可通过专业机构与土地信息平台对接，为这类客户提供土地信息，创造需求，从而实现该类客户在乡村建造休闲度假别墅的愿景;第三类客户是一些计划在乡村做会所、民宿、养老等项目的企业，公司可凭借资源优势进行拓展。

4. 首创线上线下互联网+营销模式

远大美宅目前以线上线下两种渠道进行了营销模式规划。线上方面，公司搭建了具备推荐、销售、返佣等功能的一站式线上服务平台“美宅云代”，打造线上业务代理员机制，对代理人建立销售业绩佣金激励、云代发展激励、拉新和内容传播激励，促使线上业务代理员主动积极推进并达成销售与项目落地的进程;线下方面，公司在全国主要城市设立展示中心、建立4S店，整合当地信息资源，拓宽线下营销辐射，对接售后服务。

4.1. 美宅4S店：增强消费者线下互动体验

4S店是集销售(sale)、备件供销(sparepart)、服务(service)、信息反馈(survey)四项功能为一体的销售方式。其与各个厂家建立了紧密的产销关系，具有充足的零配件供应、装备精良环境整洁的维修区、优雅舒适的购物环境与高度职业化服务管理的氛围，可以使客户对品牌产生信赖感，从而扩大市场空间。

远大美宅学习汽车行业的这种运营模式，在全国一些区域城市设立4S店。4S店能够起到建筑材料零部件地区存销与展示、样板房参观展示、公司文化与品牌形象宣传、客户及时接触互动与信息反馈交流等作用，是远大美宅在初期线下推广的较好导流方式。

全国4S店的建立与经营将由远大美宅子公司与全国各地的联营公司合作推进，实现高效的快速全国覆盖。目前远大美宅4S店已经在江苏、江西、河南省内快速推进：江西省内2020年6月首月签约的经销商达62家，江苏省内截至7月8日远大美宅签约量突破100家。同时远大美宅全国4S经销商仍在全国范围内招募中，我们认为未来随着远大产品的全线推出，4S店签约也将迎来更快的增长。

我们认为，美宅发展线下4S店具有以下优势：

1)发挥“体验营销”优势。体验营销指公司通过采用让目标顾客观摩、聆听、尝试、试用等方式使目标顾客体验产品或服务，以便顾客感知产品或服务的品质和性能，促使顾客认知、偏好并购买，最终创造满意交换。别墅建造项目主要应用于客户未来个人居住，因此客户对于别墅的主观感受体验对最终消费行为的决定至关重要。4S店对于房屋从建造到装修的展示能够为客户塑造感官体验及思维认同，营造生活和文化氛围，提供独特的消费体验。同时邀请客户进店参观了解能够挖掘出潜在消费者以及各地消费者不同的心理需求。

2)面向城市客户群，符合产品客群定位。对于发展休闲农业的商业个体企业以及拥有乡村田园居住需求的城市人口，未来市场潜力与市场空间仍然很高。城市居民对4S店认识起步较早，有更好的理解接受度，营销方面能够让客户更好的实体接触体验远大美宅产品，从而提升品牌在以城市范围内的认知度和宣传效果。

3)现有资源丰富，能够保障全国范围4S店签约管理。远大旗下在全国范围内子公司、联营公司、总数达20家以上，联合工厂全面覆盖华东、京津冀、珠三角、中部、西部以及北部地区，在各地进行4S店经销商模式推广具有洽谈合作落地、后期交流管理的基础。在全国城市进行4S店建设能够大范围对城市及对城市周边乡村进行宣传辐射。

4)4S经销商本地资源丰富，高效加速远大美宅产品深入本土进程。美宅产品不仅拥有广泛的城市客户群体，乡村建房的农村人口也是未来的客户主体，4S店经销模式适用于边远落后的地区分散渠道，实现精细化营销。同时各地经销商拥有更好的的人脉、商誉、社会关系，其本地化、专业化分销优势能够让远大美宅产品在各地实现特色化针对性营销推广。其次经销商的渠道资源(包括资金、人员、销售网络等)，成本费用比较低，同等宣传销售效果下有更高的经济效益。

4.2. 美宅云代：0成本，0门槛，高回报

2020年公司搭建了具备推荐、销售、返佣等功能的一站式线上服务平台“美宅云代”，打造线上业务代理员机制，开拓乡村住宅的终端消费市场。

申请方式及日常职责可实现线上全操作，具体步骤为：进入远大美宅云代小程序，进入云代注册界面，按界面提示填写姓名、电话等信息即可正式成为云代。以云代身份日常进行远大美宅的工程推广。一般流程上，获取意向客户同意后，在云代系统提供意向客户线索(包括意向客户姓名、电话、宅基地地址和面积等)。宣传远大住工企业文化与产品内容上，每周在社交平台发布和远大美宅相关的内容2次以上;陪同美宅客户参观、跟进客户项目进展、辅助签约等。

美宅云代的激励方式主要有佣金激励、云代发展激励、拉新和内容传播激励三类，主要规则如下：

1)佣金激励

直接促使客户与公司成交的云代，每成交一栋美宅产品(以实际收到客户50%的贷款为成交标准)，即可获得该栋全部价款对应比例的佣金，计算公式如下：

佣金 = 该栋全部价款金额×当时累计销售额对应的佣金比例

年度销售额按自然年度计算，即云代签约之日至同年12月31日(2020年度销售额不单独计算，并入2021年度销售额)，每年1月1日系统自动清零上年度销售数据(2021年1月1日除外)。此外，年底计算当年总销售额并根据对应佣金比例补发因销售额星级提升造成的佣金差额。

2)云代发展激励

每名云代可发展300名直接云代，直接云代每促成客户交易一栋美宅(以实际收到客户50%的贷款为成交标准)，则发展人可以另增加30个发展名额。直接云代每促成客户成交一栋美宅，该云代的直接发展人可获得伯乐奖5000元，间接发展人可获得伯乐奖1000元。

另外需说明的是，伯乐奖实行育成关系(A-B-C育成线)，A发展B，B发展C，C成交1栋，C获取年销售额相对应的佣金，B可获得伯乐奖5000元，A获得伯乐奖1000元。以上伯乐奖仅限C的第一单成交。

3)拉新和内容传播激励

发展云代且进行内容传播即可参与每月举行的现金红包或高端品牌手机抽奖，发展云代的人数及内容传播的次数越多，中奖概率越大。每月3次抽奖机会，最高可得1888元现金红包/价值8000元的华为手机。

我们认为，美宅云代具有以下优势：

1)适用于分散的建房客户群体。目前远大美宅营销对象可分为三类：改善居住条件需求的乡村中高收入农民、发展休闲农业的商业个体与企业、乡村居住休闲需求的城市人口。作为目前乡村建房的主要主体：乡镇本土居民，其分布上以单个村镇集中，村镇间分散分化为特点，同一村内有群体传播与带动效应，但村镇间传播效率较低。线下营销模式上逐个村镇到点将带来较高的人力物力财力资源消耗。城市市场内，有建房需求的客户同样分散。云代理能够深入到潜在客户群体，利用个人关系资源对营销范围实现分散且精准辐射。

2)类似于大数据时代下新兴的UGC内容+社交营销模式，打破营销传播过程中早期的传受关系。美宅云代的代理人易于申请，来源广泛，代理人有不同的营销角度与个人色彩。美宅规定云代理每周在社交平台发布内容保证了远大美宅品牌在网络社交平台的活跃度，甚至可以吸引终端消费者直接参与代理，将个人建房经验以创新化内容投放给市场，成为其他消费者的参考，影响他们的消费决策。同时面对非专业化的个体客户，个人代理能够弥补专业化团队对产品视角与客户视角的差异，将更多角度的咨询信息更亲切的分享给客户形成互动优势，适合于C端客户。

4.3. 看好远大美宅未来市场空间，规模有望快速增长

由于产品的设计风格、外观、户型等是消费者重点考虑的方面，我们认为随着远大美宅的产品逐渐变得丰富，设计风格变得多样，将进一步提高消费者体验感，吸引广大人群购买美宅。可以看到，2020年以来远大美宅相继发布了5款产品，其中下半年就已发布3款，预计未来产品类型将进一步丰富。

不过公司也应注重项目落地实施的完善规范。对于分散的C端业务来说，远大住工在不断扩展全国销售管理规模的同时也需要通过整合更多社会资源来保证现场落地基础工程、现场吊装、装修维护等作业的完成。例如建筑内的部件电梯，可以通过联合合作商三菱电梯在全国各地的安装工人实施完成，但同时远大也将保证各地合作供应商的工人专业能力水平经过了远大服务团队的认证并在作业过程中接受远大的监督管理，从而实现远大美宅产品在业务分担到达的同时具有远大的品质保证。

根据《中国农村自建房行业消费数据与发展白皮书》预测，中国乡村全市场每年新建房屋达500万栋，其中主要为自住使用，其余由文旅、康养主题类项目占据。预计公司将在装配式乡墅这一细分市场迅速发展，未来能做到产品类型设计满足全市场，长期来看2C规模不低于2B业务。而且从企业经营的角度上，2C业务有更好的可控性，保证更好的现金流和应收款。因此2C业务的显著优势也是未来远大住工加强2C布局的必然趋势。

根据我们预测(中性假设条件)，未来3年公司2C业务规模(不含B-BOX)将达到52.5亿元，计算公式为：

2C业务规模(亿元)= 每年农村新建住宅×别墅渗透率×公司2C产品渗透率×每栋均价

以下是主要假设：

1)农村新建住宅占比：中国乡村每年新建房屋为500万套，其中以自住房为主，我们假设住宅占比70%，则每年新建住房预计为350万套。

2)别墅渗透率：由于目前乡村人口密度低，近年来生活得到改善，因此新建住房中别墅占比逐渐提升(包含自建低层独栋住房)，我们假设别墅渗透率为3%，则每年新建别墅为10.5万栋。

3)公司2C产品渗透率：远大住工建筑工业化体系完善，工厂已形成全国布局，具备规模化扩张的能力，我们假设未来3年2C产品市场渗透率为5%，则每年2C产品销售量为5250栋。

4)每栋均价：目前美宅每栋产品价格在88-398万元，除凡尔赛外，其他产品均在200万元以下，目前多以梧桐美郡(88万元起)和橡树庄园(128万元起)为主。未来3年不考虑涨价的情况，我们假设每栋均价为100万元。

综上分析，预计未来3年公司2C业务规模(不含B-BOX)将达到52.5亿元，将为公司提供可观的业绩增长。

5. B-BOX：模块化建筑新产品，海内外并行推广发展

B-BOX是远大住工2019年年底研发出的一款针对海外市场的新材料模块化建筑，经远大旗下材料实验室多年研发成果，2019年产品基本达到完善。B-BOX和远大美宅是远大住工实现2C业务端拓展的重要产品。

初期公司对B-BOX的市场规划是主推海外市场，但由于2020年国际贸易政治形式不稳定、公共卫生事件全球生产、贸易放缓等因素，公司开始将B-BOX转为国内外市场并行推广发展，产品定位高端品质，预计将应用于国内山区乡村的民宿、文旅度假等场景。

5.1. 高科技硅基复合材料打造高端旅居空间产品

2020年9月25日，B-BOX系列产品推出新品BOXModul I高端旅居空间产品，居住面积约45m²，两厅一室一卫结构，整套精装交付价格15.8万元。产品定位上，用途定位非常广泛，可用于乡村民宿、旅游度假区、众创办公空间、美丽乡村建设、生态文旅小镇、咖啡店、书店等。

材料结构上，使用来自远大材料实验室十多年研发出的高科技硅基复合材料，材料强度比普通混凝土高5倍，结构容重轻于水，便于运输;技术工艺上，采用毫米级精工品质，创造灵活多变的空间。B-BOX产品具有抗风抗能力震和隔热防潮性能;落地建造上，B-BOX能在一天内全部拼装建好并且可重复拆装移动。现场工作主要是模块的整合拼接，拼接作业上外部用螺栓连接、在模块板材拼接上主要以柔性材料胶实现优质的贴合度连接效果。

B-BOX产品应用了硅基复合材料，生产线工艺与PC工厂区别较大，存在一定的规模不经济问题，因此不适合大规模建厂，但其自重较钢结构更轻，而钢结构产品的公路运输半径为1000千米，因此B-BOX产品的运输半径会更大，无需全国建厂就能辐射大部分地区。我们认为B-BOX产品建厂选址宜选在港口地区，更便于B-BOX产品运往海外市场。加之装配式建筑在出口运输、海外进口等方面有一定的政策优惠，海运陆运的成本会有所降低。

2020年9月11日，公司公告《有关建议A股发行募集资金投资项目的调整》中列出公司拟投资建设远大住工CPS河南研发生产总部基地、远大住工潍坊直营公司装配式PC工厂、远大住工智慧工地研发项目、远大美宅展示中心项目和远大住工B-BOX模块化建筑生产线技术改造项目。其中B-BOX模块化建筑生产线技术改造项目拟使用募集投资额约4.2亿元，占总拟使用募资投资额的23.54%，投入占比最高。

5.2. 海内外竞争优势分析

我们认为，B-BOX未来有可能成为乡村或海外地区的又一重量级产品，其主要优势如下：

1)B-BOX定位于高品质文旅休闲主题的建造项目，对比同等其他建造方式，平均造价并不算高。随着长期国内经济的发展，消费水平的提升，贴近自然生态的高品质文旅休闲建筑预计将继续扩大行业内占比，这一发展方向正好适合于B-BOX的定位，能够带来更多的市场空间。

2)国内目前大多数休闲消费领域内度假酒店、民宿的品质与宜居性不够，房屋质量性能比较差，而B-BOX的高性能、高品质等特点能够改善现有的产业业态问题。

3)B-BOX快速建造的优势适用于追求经济效益的商业化项目，在更短的时间完成建设实现收益。

4)针对北美、欧洲以及中东这类相对富裕、比较发达的国家和地区，房屋主要以全装配式别墅为主，而B-BOX系列的模块化建筑正好契合此类国家和地区的市场。我们认为B-BOX产品在海外市场上具有一定的竞争力。

另外，关于B-BOX产品在海外市场的发展，我们认为，可以借鉴东南亚建筑科技独角兽创业公司REVOLUTION PRECRAFTED的发展路径。我们在之前《建筑•科技力之RP公司：预制式+名匠设计，行业第二只独角兽诞生》的报告中对RP公司进行了分析。

作为东南亚第一家也是唯一一家建筑科技独角兽创业公司，RP凭借"预制式+品牌智造”的新颖定位和“设计民主化”的核心理念，业务已拓展到亚洲、中东、欧洲、北美、南美以及加勒比海等地区的31个国家。公司致力于在2020年，完成全球85到100个国家的业务开展计划，推广公司的核心理念，实现数十亿美元的年收入，并在美国、英国或新加坡上市。

在产品差异上，RP理念“高端设计和品牌预制相结合”，与全球知名建筑师、艺术家和设计师合作，打造成营销两点，大幅提升预制式建筑的附加值。而B-BOX系列是标准化产品，定位用一辆车的预算建一栋别墅，强调经济实用型。从定价上可以看出，RP提供的两种类型房屋：第一种是由内部团队设计的房屋，价格范围从1万美元到10万美元以上;第二种是由世界一流的设计师设计的精选房屋，价格从12万美元到36万美元不等。而B-BOX新品定价为15.8万元，设计附加值相对更低。RP企业已形成较明显的品牌营销效应，而由于产品差异，B-BOX面对的目标客户和营销推广方案与RP存在差异。

我们认为，B-BOX产品在海外市场的规划可以部分借鉴RP企业的成功路径。

1)RP的B2B2C模式。B2B2C模式与B2B模式不同, B2B模式是企业跟企业之间的商务运作方式, B2B2C模式通常是指电子商务企业构建自己的物流供应链系统，提供统一的服务。在国内市场，能够通过天猫、京东实现B2B2C;在海外市场上借鉴RP的B2B2C模式能够减少由于B2C模式语言、距离、时区差异带来的不便，帮助开拓海外市场。

2)目标开拓业务区域可以借鉴RP路径。RP的区域开发战略定位明确，计划在马来西亚和中国等待开发土地资源较为丰富的国家，寻找值得信赖的开发商作为合作伙伴，而类似新加坡的人口稠密地区将不会成为公司业务重点，并将拉丁美洲视为“预制革命”的潜在增长区，因为当地有大量未开发的土地，可以开发经济适用房项目、高档别墅和豪宅等多种项目。而B-BOX产品本身性价比更高，预计在潜在增长区具有更强的竞争力。

6. 盈利预测与估值

6.1. 盈利预测

目前公司已形成2B+2C的双轮驱动模式，我们的收入预测假设如下：

假设1：2B端PC构件制造业务收入在未来几年将继续增长，并逐渐成为2B收入的主要组成部分

截至2019年4月，远大住工共拥有15家全资PC工厂，55.5条PC构件生产线。公司拟截至2019年末为位于武汉、济南及郑州的三个生产中心选址，截至2020年末兴建生产中心，并扩建六个位于湖南、浙江、安徽、江苏、天津及上海的现有区域生产中心的整体产能。假设每间新建工厂有3条PC构件生产线，扩建产能为原来的两倍，则2020年末公司将拥有83条PC构件生产线。随着产能逐步释放，毛利率有持续提升的空间。

假设2：2B端PC生产设备制造业务收入规模保持下降态势

截至2020年6月30日，公司已累计投资62间联合工厂，其中具备生产能力58间。公司的远大联合计划已由快速布局的速度增长阶段发展到帮助联合工厂提升运营能力、实现良性经营的质量增长阶段，联合工厂的拓展建设进度和PC生产设备制造业务相应放缓。

假设3：2B端总承包业务与上一年度持平，业务收入保持在2亿元左右

假设4：2C端远大美宅业务收入将在未来几年持续增长

公司表示，2020年远大美宅新产品将暂不进行大批量规模化生产，计划先在小规模投放市场后，达到较高市场认可接受度后再进一步扩大产能。我们预计远大美宅将在装配式乡墅领域迅速发展，未来能做到产品类型设计满足全市场，预计将有很大的成长空间。

假设5：费用率方面，由于装配式工厂主要投入在前期工厂投资，后期人员和技术投入相对较少，因此三费方面支出比较刚性，会存在规模经济效应。不过由于2020年受公共卫生事件影响，预计短期内费用率下滑幅度较小。

根据我们的预测，公司2020-2022年收入分别为52.55亿元、76.72亿元、105.90亿元，分别增长55.77%、46.00%、38.04%;净利润分别为8.84亿元、11.56亿元、16.08亿元，分别增长30.53%、30.80%、39.14%。

6.2. 相对估值

我们选取有wind一致预期的装配式构件制造公司作为对标企业，取2020年10月9日的Wind一致预期作为2020-2022年PE值，运用相对估值法对公司进行估值。

2020年公司战略布局2C业务，形成2B+2C的双轮驱动模式。2B方面，公司作为PC构件制造领域的龙头，近年来业务快速增长。目前国内装配式市场形成以PC结构为主，钢结构为辅的局面，加之PC结构较钢结构具有相对成本低、居住舒适度更佳等优势，我们认为中期内PC结构仍将占据主导，因此公司在PC构件业务上仍有较大发展空间;2C方面，乡村别墅市场空间广阔，公司已形成工厂全国布局，有助于2C产品的大范围推广。综合考虑公司在PC构件领域的龙头地位以及2C业务未来的发展前景，我们认为公司仍有较大的提升空间。

由于AH股估值体系不同，我们对A股可比公司估值进行折价。参考AH股同时上市的建筑行业标的，中国中铁(H股)相比于中国中铁(A股)估值折价率约为0.65，中国建筑国际相比于中国建筑估值折价率约为0.90，中国铁建(H股)相比于中国铁建(A股)估值折价率约为0.64，平均折价率约为0.73。考虑折价率后给予公司2020年估值19.86倍PE，目标价为35.96元人民币(对应41.09港元)，维持“买入”评级。

7. 投资建议

随着农村集体用地、宅基地等政策的刺激，公司战略布局2C业务，形成2B+2C的双轮驱动模式。我们预计远大美宅将在装配式乡墅领域迅速发展，未来能做到产品类型设计满足全市场，预计将有很大的成长空间。同时新产品B-BOX未来有可能成为乡村或海外地区的又一重量级产品，长期来看预计2C业务规模不低于2B业务。而且从企业经营的角度上，2C业务有更好的可控性，保证更好的现金流和应收款。考虑到2C业务在未来对公司业绩有较大提振，我们将2020-2022年EPS从1.81、2.17、2.60人民币元/股调整为1.81、2.37、3.30人民币元/股，给予公司2020年估值19.86倍PE，目标价为35.96元人民币(对应41.09港元)，维持“买入”评级。

8. 风险提示

1、近年来，随着国家对装配式建筑的支持性政策逐步出台，装配式建筑行业竞争激烈，随着国有企业的进入，公司可能无法维持市场领先地位。

2、宅基地制度改革落地不及预期。目前农村自建房市场空间是基于宅基地有偿推出机制、户有所居等政策下预测的，如果后续政策落地不及预期，将会导致农村自建房市场预测结果出现偏差。

3、远大美宅业务推广受阻。2020年远大美宅新产品计划先小规模投放市场，积极收取市场上对产品的意见，达到较高市场认可接受度后再进一步扩大产能。如果后续因为施工管理不当产生房屋质量问题，将会导致美宅产品推广受阻。

4、公共卫生事件致B-BOX海外业务受阻。目前海外大多数国家仍处于公共卫生事件扰动阶段，部分国家已经出现二次爆发情形，如果后续海外公共卫生事件影响迟迟不能消退，将会拖累B-BOX海外业务的发展。