新股解读|新希望服务（03658）：亮眼业绩下瑕疵明显

5月14日，新希望服务(03658)为期4天的招股正式落下帷幕，距其5月25日在港交所挂牌上市仅一步之遥。

公司引入的6名基石投资者则为其加分不少。据招股书显示，新希望服务引入了贝壳(BEKE.US)间接全资附属公司海王星、小米(01810)全资附属公司Green Better、复星国际(00656)旗下的鼎瑞再保险、四川国际投资、深圳凯尔汉湘实业、以及Golden Star。

若以招股价的中位数4.25港元计算，上述基石投资者将认购9013.1万股，占全球发行股份总数的45.1%，合计认购金额约3.83亿港元。

而在引入多名重磅基石投资者“坐镇”的背后，得益于新希望服务的亮眼表现。据第一太平戴维斯及亿翰智库的数据显示，新希望服务在2019年的中国物业企业综合实力百强排名中位于第8位。

与此同时，新希望服务在近三年实现了快速发展，其收入从2018年的2.58亿元(人民币，下同)增至2020年的5.88亿元，年复合增速51%;同期的经调整净利润从4105.8万元增至1.11亿元，年复合增速64.32%。

不过，该公司的短板也显而易见：过于依赖关联企业，且地域性特征明显，业务集中于西南及华东地区，这都将在一定程度上影响公司成长性而压制估值;且上市前大额突击分红也让市场颇有争议。

由此看来，瑜不掩瑕的新希望服务能否在资本市场“开门红”犹未可知。

四大业务链接新希望集团生态资源

新希望服务的发展历史，可追溯至2010年，该公司从成渝城市群起家，在新希望集团的强大支持下，随后将地域覆盖扩张至上海、苏州、温州、大连及全国的其他一线城市、新一线城市及二线城市。

在这一过程中，新希望服务以客户需求为本，提供多样化的服务和产品组合，从而形成了四大业务分部：物业管理服务、非业主增值服务、商业运营服务、以及民生服务。依托该四大业务分部，新希望服务的“微生态民生服务”系统得以组建，涉及物业、购物、旅游、娱乐、餐饮、零售、资产管理等多个方面。

新希望服务的“微生态民生服务”生态系统

据招股书显示，近三年来，新希望服务的四大业务分部发展越发均衡，在2020年中，物业管理服务、非业主增值服务、商业运营服务、以及民生服务的收入占比分别为32.3%、28.6%、19.2%、19.9%，告别了2018年时物业管理服务以45.1%的比例一家独大的时代。

截至2020年12月31日时，新希望服务的业务覆盖中国9个省、一个自治区及两个直辖市的17个城市，管理项目合计65个。至2021年5月3日时，该公司在管楼面面积已增至1140万平方米。

不断壮大之时，新希望服务得到了第三方认可。据第一太平戴维斯及亿翰智库的数据显示，2019年时，新希望服务的每平方米收益为58.23元，于中国物业企业综合实力百强中排名第八位，且是2020年中国物业管理企业单坪创收前十强，并在中国物业企业净利率百强中排名第五位。

亮眼业绩下资产负债率走高

快速增长的业绩，则是对公司发展实力的最好佐证。据招股书显示，得益于四大分部业务的持续扩张，新希望服务的收入从2018年的2.58亿元增至2020年的5.88亿元，年复合增速51%。其中又以非业主增值服务、民生服务增长最快，二者的年复合增速分别为81.4%、104.7%。

同时，得益于规模效应以及在2020年政府为应对疫情推出的纾缓措施下公司社会保险基金的供款减少，物业管理服务、非业主增值服务的毛利率得以持续提升，从而使得公司整体的毛利率处于相对稳定状态，2018至2020年分别为42.6%、41.9%、42.1%。

在收入增长、毛利率稳定的基础上，新希望服务严控销售开支，再叠加其他收入的增加，公司的盈利能力稳步提升。智通财经APP了解到，2018至2020年，新希望服务的经调整净利润分别为4105.8万、6624万、1.11亿元，年复合增速64.32%，经调整净利率分别为15.9%、17.4%、 18.9%。

不过，业绩快速增长的同时，新希望服务的资产负债率却逐年走高，2018至2020年分别为36.4%、67.9%、75.4%。2019年资产负债率的大幅增长主要是因为公司以ABS的方式为新希望房地产集团提供了6亿元的贷款;2020年的增长则是因为公司在2020年宣布派息约3.16亿元。新希望服务表示，目前ABS已悉数结清，未来将不再订立类似的ABS安排，公司的资产负债率也将有所下降。

两大瑕疵制约成长性

从整个行业而言，目前的中国物管行业仍处于黄金发展时期。根据第一太平戴维斯及亿翰智库的预测，2020年至2024年，中国物业管理行业的总规模的年复合增速高达19.7%，行业保持快速发展。

但市场玩家亦不断增多，竞争的加剧对物管企业在多元经营、品牌影响力、产品与服务、第三方外拓能力等方面有了更高要求，而新希望服务的瑕疵也相对明显。

其一，过于依赖关联企业，外拓能力不足。据招股书显示，2018至2020年，新希望服务从新希望房地产集团及其合营企业或联营公司产生的物业关联服务所产生的收入分别为1.11亿、1.34亿、1.7亿，占公司同期物业管理服务所产生总收入的95.1%、95%、89.4%。

与此同时，非业主增值服务、商业运营服务、民生服务亦明显依赖于关联方。事实上，新希望服务2020年的所有收入中，来自独立第三方的收入占比仅有10.7%。

其二，公司物管业务的区域性特征十分明显。智通财经APP发现，2020年中，新希望服务的物管业务来自成都、温州、南宁三地的收入占公司物管业务总收入的比例分别为44.7%、21.4%、10.7%，三地收入合计占比合计高达76.8%。从公司过去三年在华北、在昆明、在上海等地的发展情况来看，新希望服务的跨区域扩张能力相对薄弱。

外拓能力的不足以及跨区域扩张能力的薄弱使得新希望服务的成长性大打折扣，且新希望房地产集团的实力并不拔尖。据亿翰智库数据显示，新希望房地产集团2019年在中国房地产百强企业中排名第39位;以2020年的合约销售量计算，其在2020中国民营企业百强榜单中的市场份额仅约0.79%。

截至2020年12月31日，新希望房地产集团拥有75个总楼面积约1460万平方米的开发中物业项目，以及21个总楼面面积约490万平方米的项目土地储备。如果新希望服务外拓能力未明显加强，其将仍依赖于新希望房地产集团的发展。

综合而言，新希望服务过去三年依托新希望的生态资源实现了业绩的快速增长，但亮眼业绩下暴露出的瑕疵也同样明显，外拓能力的不足以及跨区域扩张能力的薄弱将对公司估值形成压制。上市后能否在这两方面有所突破，将是新希望服务更上一层楼的关键。