彩生活(01778)业绩解读：社区服务的“安卓系统”已有上亿收入

年收入1.57亿，年复合增长率52%，2016年彩生活(01778)的增值服务板块发展超预期。

不过有细心的投资者还是在业绩会上发问：彩生活2016年的在管面积为什么没有达到预期?

对于这个问题，彩生活首席执行官兼执行董事唐学斌看似早就有了答案。他解释称，彩生活在管面积和年初目标有一定差异，主要是因为2016年6月30日以后公司扩张模式有了一定的变化，从收购兼并其他的物管公司转变为参股目标公司，并向目标公司输出彩之云APP平台。

“我认为物管的增长是加法，平台的增长是做乘法。我们获取的不是物管本身，更多的是获取家庭数目。”唐学斌总结道。

彩生活要给平台增长做乘法，2016年11月，彩生活与上海银湾物业的小股合作正式开启输出彩之云平台的战略扩张。

据了解，2017年，彩生活依然会通过小股操盘等方式输出平台，进入到更多的小区。

小股合作或带来海量用户

按照彩生活发展规划来看，未来公司增值服务的增长空间将取决于彩之云APP能够获得多少客户。而在平台用户数增长方面，未来彩生活将主要通过小股合作方式获取用户。

数据显示，截至 2016 年 12 月 31 日，彩之云的注册用户数增加至 302.6 万，活跃用户为173.7万，分别同比增长了51.1%和102.4%，活跃度保持在 57.4%的高位。彩生活的管理合约总建筑面积达到3.95亿平方米，管理合约的住宅社区达到2339个，分别增长22.7%和16.9%。全国209个城市和新加坡都有彩生活的足迹。

此外，2016年8月，彩生活的母公司花样年宣布从万达手中接盘约6100万平方米物业。该收购完成后，彩生活旗下的子公司开元国际对万达物业的住宅部分提供物业管理顾问服务，这有利于彩生活在高端物业承接能力进一步提升。

在通过小股操盘模式入股上海银湾物业后，截至2016年12月31日，彩生活累计平台服务面积合共约7.7亿平方米。

智通财经注意到，在业绩会上，彩生活管理层表示，虽然目前彩之云APP的用户数看似较少，但是增长空间却不可估量。一方面，彩生活在管小区人口规模超过1000万，目前平台的用户数，还不到小区人数的30%，用户增长潜力大。另一方面，公司现在聚焦平台输出战略，会以5%到20%的比例入股传统的物业公司，通过小股合作的方式，公司或能更加快速获取海量用户，平台的用户基数能够大幅增长。

对于公司平台“所向披靡”的场景，彩生活管理层也在业绩会上有所期待，并预期2017年，公司的管理面积增长0.6-0.8亿平方米，而平台服务面积增长1-1.5亿平米。到2020年服务管理面积将增加至25亿平方米，用户量达到1亿人。

增值服务溢利贡献占三分之一

据了解，目前，彩生活的收入主要来自三大块业务，分别为：物业管理服务、增值服务、工程服务。其中，最受人关注的增值服务收入，具体也来自四个部分：第一是平台服务的收益;第二是住宅及零售单位租赁销售协助;第三是垂直应用产品的收益，例如E能源、E停车;第四是社区公共空间租赁服务的收益。

2016年，彩生活的收入为13.42亿元人民币(单位下同)，同比大幅增加62.2%。其中三大业务各自占比分别为：79%、12%、9%。

值得一提的是，彩生活的增值服务收入首次在2016年中期“弯道超车”，超过了工程服务的收入。2016年全年，彩生活增值服务收入依然保持第二大“重臣”之位，并且在2013年至2016年，保持了年复合增长率52%的迅猛增速。

其实在溢利贡献方便，彩生活的增值服务一直居于“老二”的位置，并且在2016年的表现最出色。

数据显示，2016年增值服务的溢利为1.22亿元，同比大幅增加70%。而同时期的物业管理服务溢利为2.34亿元，同比小幅增加13%。此外，工程服务的溢利为4725万元，同比下降25%。

2016年增值服务对整体溢利的贡献占比达到30.2%，同比增长9.2%，处于近三年来同期最高水平。

增值服务犹如一支生力军，已为彩生活带来转型升级的甜头。

此外，由于彩生活在2016年引入一些新的业务，增值服务这块的毛利率有所下降，不过依然保持在91.9%的高位。

有一个值得关注的现象是，敢于用互联网思维颠覆传统物业，放话要转型为提供物管服务平台的彩生活，在业务结构的转型中，初步的商业及盈利模式已经形成，并贡献了可观的收入和利润。如，E维修日均单量突破10000单，其中95%来源于业主家庭维修;E能源、E租房、E停车等服务也从不同维度开始贡献利润。

不过，彩生活管理层向智通财经表示，彩生活生态圈中孵化的20多家社区垂直服务公司在2016年完成生态布局，彩生活社区生态圈基本构建完成。接下来的两三年，才是这些公司成长的关键时期，将有爆发性的增长。

“双彩产品”赚钱有门道

彩之云平台在获取大量客户后，如何能够“粘”住客户?从公司2016年的业绩报来看，彩生活的几招吸粉大法也成效显著。根据2016年物业服务百强满意度领先企业排名榜单显示，彩生活名列第六，居行业前列。

值得一提的是，彩之云平台还有几招“王牌”，在2016年也收入不菲。

“彩富人生”是彩生活运营的第三方理财产品销售平台(彩生活仅提供销售平台，不提供产品)，将缴纳物业费场景与住户投资需求相结合，逐渐冲抵物业费的场景延展至停车、家政、维修等其他增值服务费的冲抵。

一边可以销售略高于银行存款利率的理财收益，一边可以减免物业管理费，这对用户颇有吸引力。数据显示，截至2016年12月31日，“彩富人生”全年累计新增投资金额达18.19亿元，同比大幅增长738.3%。而彩生活会从中收取投资额一定比例作为平台通道费。

此外，彩生活第二张王牌，彩生活住宅也在2016年表现亮眼。据了解，彩生活住宅项目可以促成开发商让渡部分购房款，以“饭票”形式返还给购房人的彩之云账号。“饭票”可以在彩之云平台上进行衣食住行娱购游等各种消费。

彩生活此举可谓一石二鸟。据了解，彩住宅项目合作的前提条件就是开发商要将物业管理委托给彩生活。因此，彩生活不仅能够借此进军其他开发商的小区，同时也能“圈住”用户。

数据显示，2016年，彩生活住宅已经累计销售4513套。目前彩生活住宅已经进入包括南京、成都在内的39个城市，与27个开发商签署合作协议。

就在今年2月份，彩生活与中房联合集团达成战略合，主要合作“彩生活住宅项目”。

资金正低调潜伏

再来看，2016年彩生活全年业绩表现。数据显示，2016年彩生活业绩表现亮丽，营收溢利同步增长，实现营业收入约13.42亿元，同比增长62.2%;毛利约5.86亿元，同比增长28.9%;整体毛利率维持在 43.6%，居于行业较高水平;全年净利润约2.16亿元，同比上升18.2%;经调整后的利润约为3.55亿元，同比上升13.2%。

此外，在财务表现上，彩生活现金充裕，财务稳健。2016年实现经营活动现金净流入3.22亿元，同比增加34.8%。在2016年底，集团的银行结余及现金约7.55亿元。

在股价表现方面，彩生活从3月10日开始5连阳。虽然彩生活近日股价有“崛起之势”，不过相比于曾经有过的13.5港元高价，彩生活近期股价一直在底部盘旋。虽然目前业绩较2014年有了大幅增长，不过当前股价依然处在两年前的水平。并且，目前彩生活的PE为23倍，处于行业较低水平，在价值洼地的港股，彩生活也未逃脱被低估的命运。

值得一提的是，今年开年以来，内地资金南下扫货，具有稀缺性的标的和中小型的成长股都是内地资金“狩猎”的目标。如3月6日调入港股通沪深以来，美图曾狂涨80%。而彩生活作为第一家向互联网转型的传统物管服务公司，并且市值在50亿港元左右，或正符合买进资金的“口味”。

此外，智通财经注意到，当前彩生活还有大量优质社区服务项目，仍然处于培育阶段，还未收取平台、通道等相关费用。等到这些项目逐步成熟，彩生活将开始收费，这将会给彩生活未来的财务增长带来巨大的想象空间。

业绩会现场问答摘录

问：彩生活的增值服务中，各业务的占比情况如何?

答：E 能源去年收入为2240万元，E租房的收入为1970万元，E停车的收入为690万元。虽然这些业务贡献暂时看了并不大，但是可以增加用户粘性，例如E停车服务可以增加平台的日活跃用户。

问：彩生活的毛利有不错的增长，但是净利润升幅较低，主要原因是什么?

答：彩生活的业务规模不断增长，但是总体行政费用的增幅低于业务规模增幅，这方面的成本控制效果不错。其他的成本增加主要是发债的成本，以及对平台建设和技术方面的投资开支增加。

公司要从传统物业管理转型，2017年这方面的投资仍会进一步增加。这些技术的业务，都是需要相应投资，才会成为一个真正的平台。但是我们相信社区服务未来有巨大的发发展前景。

问：业务转型的情况如何?

答：彩生活的转型模式是按四个步骤走，首先是通过全权委托的内生式增长，获取住宅社区资源，以此增加物业管理收入，并且为新业务拓展提供资金来源。第二步是通过社区改造升级，把成本降低，提高运营效率，这个阶段积累了用户人数。第三是通过输出平台和底层技术，提供家庭服务和增值服务，用户持续扩张，与社区垂直服务供应商构建社区服务生态圈，我们现在就是第三阶段。第四阶段就是建立垂直服务平台之间的相互连接，实现更强大的社区家庭服务运营。

去年下半年开始，公司扩张的模式发生了变化，我们已经从过去的并购增长模式逐渐改变为小股操盘和平台发展的模式。一起的增长是加法过程，现在的平台服务增长是乘法过程。我们获取不单单是物业管理服务，而是社区家庭的资源。