彩生活(01778)：逐步去物业化 万达物业将是最后一笔收购(附电话会议实录)

彩生活(01778)入股上海银湾，开启新的规模扩张之路。11月23日，彩生活召开电话会，解读此次合作细节和未来发展规划。有机构向智通财经披露此次会议内容。

“很多人认为彩生活是做物业的，这里我澄清一下，在成立公司的这天起我们实际上就是把物业作为平台的入口，我们真正要做的是社区到家的服务，做一个平台。”彩生活总裁唐学斌在电话会议中再次强调彩生活的定位，并表示，彩生活是去物业的，万达物业收购，将是彩生活最后参与的一次收购。

此外，智通财经了解到，彩生活入股上海银湾的合作是小股操盘模式，具体内容有两点，第一，以增资扩股的形式进行交易；第二，彩生活会向对方委派一名董事及首席顾问。

值得注意的是，上述双方合作，在方式上有三个步骤：

第一，采用彩之云平台的应用。首先把以前银湾的系统对接到彩之云的平台上，银湾的各项APP，与彩之云平台后台系统打通，在银湾的所有服务面积内，双方共同推进彩之云平台的应用，在此背景下实现数据共享。

第二，在彩生活各产品公司基于双方系统打通基础下，整个银湾会纳入到彩生活的生态圈，彩生活会根据银湾的实际情况，注入彩富人生，E师傅等垂直服务。这能充分利用银湾的业主资源，为双方带来增值营收；充分利用彩生活现在的产品公司，解决物业的痛点，提升银湾的运营效率。

第三，助力银湾扩张。彩生活会帮助银湾进行成本控制、有效管理以及资本运作，为银湾的远期发展提供财务支持。

以下为电话会议实录，有删减。

问：这次收购银湾6%的股份，可以披露一下收购的价格吗？或者收购的估值水平？

答：我们的总投资金额为3250万元，具体的交易价格不在这里披露。

问：双方合作以后，银湾会延用自己的APP，还是会在一定的时间内切换成彩之云的APP？

答：银湾会保留收费系统，其他主要是用彩生活产品公司的服务。彩之云的后台会把它的收费系统嵌入到彩之云的平台，整个银湾各项的后台基本上是采用彩之云的后台系统。具体到社区服务类的展现形式，我们会再进一步沟通落实。

我们和银湾合作，基本上是要把彩生活的平台全面置入到银湾所有的项目运营当中去。银湾真正有价值的部分，就是它的收费系统。我们想把它的收费系统的长处，放到彩之云平台上来，一方面把它的资产保留下来，另一方面也能让彩之云收费平台的功能，进一步增强。另外，我们社区的基础服务和产品公司都会全面导入到银湾的物业服务和到家服务当中去。

应该说这次合作，尽管我们的股份不大，但是和我们控股性合作没有特别大的区别。唯一的区别就是，它的物业管理利润跟我们没有太多的关系。平台的收益，我们是对半分成。这次交易在收益保障方面做了一些安排。

和银湾的合作也算是一种产品输出，未来彩生活是以平台来扩建资源。通过生态圈的产品实现用户价值，这是我们的一个大战略。我们输出APP其实核心是输出彩之云底层的系统，这样的话，用户资源都会到这个系统里去。第二个就是用户黏性和价值实现，都需要通过我们的产品来丰富。

问：双方合作改造系统等方面产生的成本费用如何处理？

答：彩之云是一个比较开放的架构，应该说银湾的系统导入成本，并不是非常高。因为，它原来的平台基本上绝大部分会被放弃。收费这一块，我们会把有益的部分保留下来，特别是呈现给用户层面的会保留下来。它的内核会被解构，和彩之云的架构打通，所以这一块可能需要一点点成本，这个成本是我们平台必须要承担的。

明年开始，我们用于收购兼并的资金数量会大幅降低。甚至现在已经在酝酿，把现有的控股型物业逐步转售给经营者或者原股东，把投资的大部分的金额回收。把这些资金用到投资产品以及建设平台上面去，这是一个非常大的战略转变。也就是说彩生活真正的资产，不是物业管理的权利，而是平台的资产，平台的建设所带来的效益。

问：彩生活今后获取管理面积的模式是否会有变化？原先是内生加并购的模式，以后会不会变成内生加小比例股权合作的模式？

答：我们获取资源大的模式发生了根本性的调整，我们主要通过彩住宅这种内生式获取资源的方式来增长规模。而且，现在彩住宅得到整个社会高度认同，现在非常多开发商愿意跟我们合作。

收购兼并应该说主要是采取小股收购的方式，主要是在5%到20%不等。在收购兼并的过程中，我们也会让物业公司的管理层持有一定的股份，这个股份也是对价获取，但是他们是附庸权而不是真正意义上的股权、决策权，管理权和经营权都还是在彩生活。这是未来规模扩张，获取用户的手段。

问：今年8月收购万达物业的产业基金模式是否会继续？

答：一定会继续。彩生活未来逐步去物业化，但是对于花样年集团来说，彩生活也是基金的参与方，万达物业是我们真正意义上的小股操盘。社会上真正有品牌，有资源，优秀的物业公司，我们还是可以通过基金的方式去收购，未来会装到哪个主体，下一步会探讨。

问：扩张模式三种并行，管理层对内生、小比例股权合作，并购扩张的占比有什么指引吗？

答：明年我们的保底扩张规模是今年的两倍以上，小股操盘占80%，内生占20%，拿资金去收购兼并，在彩生活的层面，估计明年是不会发生的。收购万达之后，唐总（唐学斌）提到世上已经再无万达物业这种案例了，其实当时唐总还不能和资本市场说小股合作的操作思路，但是已经给了市场积极的信号，因为当时我们已经和银湾进行深度接触了。

问：是否有2017年、2018年增值服务收入的增速指引？

答：在年度预算的时候，我们会考虑60%左右的增幅的速度往上面增长，这是我们内部的一个期望。我们会逐渐把物业利润的占比降下来，平台的收入、利润占比会成为我们追求增长的方向。很多人认为彩生活是做物业的，这里我澄清一下，我们在成立公司的这天起我们实际上就是把物业作为平台的入口，我们真正要做的是社区到家的服务，做一个平台。所以到今年年中，我们感觉到量变到质变的节点已经到了。一方面平台收益占比上升，另一方面平台收益增长比物业收益增长快得多。

问：我们会不会把彩生活的社区服务和微信、阿里这些大流量入口平台合作？

答：现在肯定不会。确实带有一定地域上的约束。如果我们和阿里、腾讯的入口合作，那社区资料，房产资料都和我们没什么关系，实际上我们这个平台也提供不了什么服务。所以彩生活希望还是直接流量的平台，我们并不是特别希望傍上一个大款，获取它的流量，为我们带来非常大的好处。相反，我们自带流量以后，把流量分享给真正到家服务的垂直应用，让它和其他的互联网公司能够很好的竞争。我们不反对在平台上孵化出来的一些垂直服务公司和大流量平台合作，比如E师傅或者以后其他一些到家服务的垂直应用，可能会去傍大款，这个和我们的服务体系不矛盾。彩生活装到哪个大平台上，我觉得价值不是非常大。

问：上海银湾管理面积很大，为什么估值只有5亿元？

答：物业在有些人手上有价值，在有些人手上不一定有价值。把资产和互联网真正联系起来，这个资产就有价值。所以银湾现在没有形成互联网连接，并没有因为规模大，而把价值发挥出来。彩生活进去后，如果能把银湾的价值挖出来，我相信银湾的价值是远远被低估的。没有彩生活，银湾也不值钱，有了彩生活，对银湾也是一个巨大的升值。对双方来说，这都是一个价值体现的过程。

我们认为这单合作开创了物业历史上合作的新篇章。很多有一定规模，苦苦支撑的物业公司，现在对我们是比较欢迎的。我们原来的控股性收购，要么要出很高的价钱，要么收购的企业真正的价值不大。所以银湾这个事情，对彩生活未来平台规模化扩张有极大的帮助。