正式挂牌在即，新希望服务(03658)究竟质地几何?

2018年起，物管公司赴港上市潮从未间断，直至今年以来依旧热潮不减。据统计，截至2020年底，全国已有42家物业上市公司，其中39家在香港市场上市。而2021年仅不到半年内更有十余家物管公司递表。

在物管行业持续了三年的上市潮背后，随着经济发展带动居民人均收入提高，业主逐渐追求更加优质的物业服务;同时，在近年多项鼓励性政策出台下，物管服务也由传统的“四保”服务向求“新”求“变”的市场化转变。

在新的市场化趋势下，各家物企不断进行服务内容和服务模式创新，积极探索社区增值服务，提升服务质量、科技含量和商业模式成为“新物业”的核心竞争力。

5月24日，脱胎于中国最大民营企业之一新希望集团的新希望服务(03658)正式公布配售结果，并计划于25(明)日挂牌上市。作为2021届新晋选手，定位为民生服务运营商的新希望服务究竟质地几何?

高质量发展带动高质量增长

据招股书显示，此次新希望服务IPO引入了贝壳(BEKE.US)间接全资附属公司海王星、小米(01810)全资附属公司GreenBetter、复星国际(00656)旗下的鼎瑞再保险、四川国际投资、深圳凯尔汉湘实业、以及GoldenStar。

智通财经APP了解到，上述基石投资者将认购9013.1万股，占全球发行股份总数的45.1%。单从基石阵容来看，多家明星基石坐镇为公司加分不少。

目前，与在管面积上亿的头部企业相比，新希望服务依然是一个成长中的中小型公司，2020年末在管面积1024万平方米。不过若仔细研究公司近几年的项目分布和业务布局可以发现，公司在近两年规模增速不断提升;同时，新希望服务也更注重高质量的增长，符合“小而美”标的特征，整体综合实力不俗。

据亿翰智库发布的2020中国物业企业综合实力百强榜，新希望服务排名第39位。而作为一家成长型公司，这一综合实力究竟如何体现?

首先，从区域布局来看，截至2020年底，新希望服务的物业项目覆盖17个城市，且所有服务项目均位于一线、新一线和二线城市。顶层设计上，公司长期深度聚焦中国核心的城市群和都市圈，超过半数的项目聚焦于成渝及华东，所有项目均集中在二线及以上城市。

据智通财经APP了解到，新希望地产在布局新城市时，会有1至2年的观察期，并且长期坚持区域深耕，先区域后城市的策略。可以说近年来，新希望地产没有拿错过一块地，节省了很多试错成本。而这一注重高质量的拿地策略，也决定了新希望服务如今高天花板的城市布局。

因高度聚焦的布局策略形成的地理优势，使新希望服务在管住宅物业得以主要面向需较高水平物管服务的物业买家，由此为公司发展打下了较好基础。最后则是对于客户满意度的重视。借助于集团产业链的支撑，新希望服务选择做透民生服务内容，在在管超过两年的物业项目中客户满意度均达90%以上。

由此，新希望服务也最终得以实现远高于行业平均的收费水平。其中，公司于2019年的平均月度物业管理费达人民币3.69元/平方米，较中国物业管理服务行业平均高出57.4%;据第一太平戴维斯及亿翰智库资料，公司2019年单坪创收达人民币58.23元╱平方米，居中国物业企业综合实力百强第八名。

高质量的发展最终体现在业绩上，2018-2020年，新希望服务营业收入及净利润分别实现了复合年增长率51.0%、63.5%的增长;在收入结构上，由于定位于民生服务运营商，新希望服务目前形成物业管理、商业运营、民生服务三轮驱动的发展模式，各项业务板块收入在近三年间进一步向均衡化发展。

同时，由于除物管服务的另外三大业务板块毛利率水平相对较高，带动了公司的高毛利水平。过往三年，公司整体毛利率均保持在40%以上的较高水平，远高于上市物企的29.5%毛利率均值。

而在净利润率方面，根据第一太平戴维斯及亿翰智库资料，公司2019年净利润率为16.8%，于中国物业企业净利润率百强中排名第五位。不仅如此，公司净利润率仍呈逐年攀升态势，2018-2020年净利润率分别达15.9%、16.8%、18.7%。

整体而言，新希望服务目前虽然仍是在管规模较小的成长型公司，但围绕中高端的特色化定位所实现的高质量发展，带动业绩的高质量增长，公司在整体综合实力上有着不俗的表现。

产业运营思路下的民生服务差异化

随着物管行业自2014年以来进入蓬勃发展阶段，行业集中度持续提升，智慧物业概念诞生，增值服务也逐渐开始多样化，出台政策以引导鼓励性政策为主，包括推进行业市场化发展、鼓励发展增值服务、加快发展智慧物业等。2021年3月，“十四五规划”发布，养老、托育、家政等多经类业务、智慧社区、城市治理等行业热点再次被提及，行业政策趋势和发展方向日渐清晰。

在需求端，我国GDP于2020年达到101.60万亿元，自2010年十年间增长60.39万亿元，年复合增长率达到9.44%。经济的快速发展带动居民收入的增长，居民消费进入升级通道，对于优质物业服务的购买意愿加强，物业增值服务、本地生活服务等迎来发展机遇，催生多元化服务需求。

而另一面，众多上市物企之间服务同质化现象却也越来越明显，找到一条创新的特色化之路成为各家物企的发展目标之一。其中，智能制造为主业的美的集团，其地产便以“智慧硬核”赋能为突出特色。而受益于新希望集团农牧产业基因的赋能，新希望服务也在发展过程中形成了产业运营思路下的民生服务差异化定位。

据智通财经APP了解，新希望集团立足农牧行业并不断开拓新领域，目前已形成农牧食品、乡村振兴为主的综合性产业集团。得益于此，新希望服务能围绕食、居、商品及服务等民生方面需求，为客户提供社区生活服务、零售及餐饮服务、营销活动组织、社区空间运营和社区资产管理等。

其中，公司还设立了餐饮子品牌，专业运营团膳餐饮业务;开展了贴近民生生活的零售业务，线上线下提供超过1000种产品。截至2020年度，公司线上及线下零售服务及餐饮服务收入占民生服务收入已由上年同期的1.1%增长至27.6%，增长效应显著。

未来公司还计划将物业管理服务、社区空间运营、商业运营服务、社区生活服务等业务线整合至一个统一的运营系统及客户门户网站的民生服务平台中，整合服务组合和各类商业资源，推动公司服务由在管社区向周围5公里范围延伸，实现在管社区外客户的外延拓展。

公司还在招股书中表示，将继续加强与新希望集团的合作，充分利用其多元化产业覆盖面及丰富的资源以拓展民生服务。

在智慧化建设方面，新希望服务还于近日与小米签订战略协议，围绕智能家居服务及产品进行深度合作，打造家居生活智能化体验。此外，公司还通过开发社区级智慧生活服务平台，为居民提供一站式的社区周边服务，旨在将民生服务生态做透。

从上述各个环节来看，一个围绕民生服务的新生态圈体系雏形正在显现。若最终公司在各环完成深度耦合，未来则将有助于公司通过内生增长和外部扩张的方式扩大民生服务规模及服务组合，成为公司一个难以被其他企业复制的天然优势。

目前，民生服务已成为新希望服务近三年间营收增长最快的板块，复合增长率超过100%，占收比也于两年内实现了翻倍，同时也是公司的高毛利业务之一，已成为新希望服务营收增长的重要驱动力。就公司当前的板块布局来看，“民生服务”一词，将成为新希望服务未来的一个标志性特色，也有望成为推动公司业绩增长的一个长期动力。

三路齐发扩规模

对于一家上市的物企而言，上市后追逐规模是常态，即将上市的新希望服务作为一家成长型公司更是如此。对于未来规模拓展的路径，新希望服务主要提到了三个方向：内生增长、市场并购、市场拓展。展望公司未来的规模增长则可从这三个方面分别来看：

首先在内生增长方面，围绕城市深耕、区域聚焦策略， 2013-2020年，新希望地产实现复合增长率超过75%，表现出较强的增长韧性，为新希望服务提供持续稳健的规模增长支持。与此同时，公司维持三条红线指标稳居在绿档水平，由此而实现了稳健的快速扩张，成为新希望服务未来实现高速内生增长的强大动力。

在市场外拓方面，公司第三方项目2019年还为零，但自2020下半年开始，第三方项目数已有5个。而截至2021年5月3日，公司第三方项目数便已达到12个，占截至同日总在管楼面面积的13.2%，发展迅速。从公司的发展战略中还可以发现，公司此次计划将募集资金的70%用于战略收购及投资，且还会坚持对城市、高质量客户的选择，重点聚焦高物业费的医疗、学校、商业物业。

新希望服务作为一家成长性公司，其在过往几年间实现了高质量且较高速的增长。而在新希望集团产业链基因的加持下，公司在民生服务方面正在形成一个难以被复制的生态体系，将成为其一大标志性特色。

另一方面，新希望服务也表示，公司不会把规模增长放在首位，最看重的依然是稳健、持续、有质量的发展。而从公司未来的三个规模拓展方向来看，公司规模增速在未来大概率将进一步加速。而放至长期来看，公司当前的商业模式布局具有巨大潜藏空间，值得予以关注。