新城发展(01030)H股为啥比A股更吸引?

导读：

下文转载自“雪球”，作者“LTLyra”,原文标题为《新城发展控股，看好的理由》。文章认为，新城发展(01030)估值严重低估，即假如2017年按1000亿销售，8%净利率，净利润80亿。但值得注意的是，另有雪球股友对此表示不赞同，新城有大量项目并非100%股权，在计算利润时候需要乘以股权比例，而这个比例实际多少，报表一般不直接提示。因此销售净利率8%，不等于1000亿就有80亿利润。

截至发稿，新城发展（01030）涨7.96%，成交1183万。本文观点仅供投资者参考，不代表智通财经观点。原文如下：

首先声明，看好港股新城发展控股(01030)多于看好A股新城控股(SH601155) ，看好理由如下：

1. 业绩持续稳步增长，2011年到2016年，按销售额排名，新城排名分别是31，28，25，21，15。可以看到在业内排名稳步增长。销售额从2011年的142亿，增长到2016年的685亿，基本是一个5年5倍的态势。2017年销售，大概率过千亿了。

2. 估值严重低估。2017年按1000亿销售，8%净利率，净利润80亿，考虑A股增发摊薄，港股权益60%，就是约50亿净利润。港股5约6日收盘113亿市值，大概2PE出头。

3. 土地储备丰富。2012到2016，拿地金额分别是42亿，83亿，119亿，238亿，536亿。2015，2016两年也算是疯狂拿地。截至2016年底，土地储备3531万平，港股权益1989万平，按2016年1.13万/平的销售均价，港股权益货值2248亿。按今年前四个月销售均价1.42万/平算，货值3192亿。全部卖掉，就是300亿左右的净利润。300亿左右净利润(未折现)+ 92亿股东权益V.S.113亿市值。还不算未来发展，呵呵。

4. 商业模式独特。新城的商业模式，就是住宅和商业双轮驱动。拿综合体地块，由于对运营能力有要求，相对来说竞争少，拿地价格比较低。另外，新城从2015年开始发力商业广场以来，基本形成了一块地，卖掉的部分覆盖成本，利润变成自持物业的模式。这个模式是好是坏，我现在说不好，还要观察。但房地产市场，总量的增量空间基本不大了，这一波大鱼吃小鱼的行情结束后，基本上行业格局就形成了，龙头公司的增长空间也就没有了。那么，这波行业集中度提高的行情结束以后，大的地产公司该怎么玩?想让公司把钱都分了也不现实，毕竟大佬们要的不光是钱，更重要的是江湖地位。

现在看起来，恒大早就搞多元化了，融创也开始多元化了，碧桂园还没看出来，万科貌似提出城市综合运营商的概念，新城呢，基本就是把利润变成物业，然后收租金和管理费。到底哪种模式好，现在还看不清楚，希望和大家一起观察讨论。当然，这波行业集中度提高的行情也不小，对大地产商是绝对利好。可以一边做一边观察新城的这个运营模式。

另外，投资新城港股，还需要理清一个和A股利益分配的问题。从2015和2016的年报看，A股占了港股的便宜，一个是管理费，港股比A股分别多1.6亿和3.4亿;另一个是财务费用，港股比A股分别多3.8亿(其中2.8亿汇兑损失)和5.1亿(其中2.7亿汇兑损失)。

汇兑损失，我觉得很正常，毕竟是港股新城借外债，然后转借给A股新城，汇兑损失港股新城承担也说的过去。何况，外币借款，今年就剩17亿多没赎回了，加之今年人民币升值，没有汇兑损失，反而会有汇兑收益。除去汇兑损益，从加回利息资本化的总利息支出看，2015年和2016年，港股还是比A股分别多了1.9和3亿，就是说，2016年，港股新城比A股新城多承担了6～7亿的税前费用，这个还是很不爽的。按理说王老板权益都在港股，没理由这么干呀，唯一的解释就是做高A股业绩，高价融资，如果这样，港股股东也就认了，毕竟不能光占便宜不吃亏呀。但到底是不是这样，也还要继续观察。（编辑：何鹏程）