24家内房盘点 ：5月股价打爆空头 销售暗流涌动

近期中国恒大(03333)气势如虹，率领内房板块接二连三疯涨，使得这样一幅壮观场景扑面而来：中国恒大一声令下，各家房企一起冲锋陷阵，踏破股市“空军”老巢。

内房板块此番火力全开，虽得利于天时、地利、人和各种因素，但最不能忽略的是：这场“空军歼灭战”最有力的弹药之一莫过于各家房企自2017年以来的火爆销售。

如今，5月已过，半年将至。据统计，多家房企2017年前5月的销售额同比涨得不可方物，涨了1倍、2倍、3倍的大有人在。

硬币的另一面是，根据智通财经的监测，从行业平均涨幅来看，前5月的销售涨幅已经明显低于前4月的涨幅。

以此来看，自今年3月以来不断加码的楼市调控政策效果已经开始逐渐显现。房地产寒冬将至，那些跑输同业的房企能否渡劫?大抵也只能自求多福了。

繁荣背后的寒意

此前，智通财经曾梳理过24家内房企2017年前4月的销售数据，如今再梳理这些房企的前5月销售数据，对比之下，内房板块已现楼市调控下的寒意。

毫无悬念，房企2017年前5月销售前三甲分别为碧桂园(02007)、万科(02202)、中国恒大，金额高达：2442.2亿人民币(单位下同)、2280.5亿、1829.7亿。

单从5月销售数据来看，碧桂园受益于三四线城市的火爆销售，业绩保持高速增长，以单月400.6亿元的销售额稳坐销冠之位。

而值得注意的是，2017年单月销售额“老二”的位置首次出现异动，由万科变成中国恒大。

在此前的销冠比拼中，中国恒大2016年的销售额一度超过万科，成为年度总冠军。不过进入2017年后，中国恒大单月销售额一直落后万科，直到5月，该公司再次以381.9亿超万科的358.9亿，荣升“老二”。

不只这一点。如果进行货币兑换，那么，中国恒大在5月可谓销售额和市值双双突破2000亿港元大关，另外，碧桂园的市值也在5月突破2000亿港元，二者不仅在销售额上胜万科一筹，在市值方面也直逼万科。

另外，在前4月表现亮眼的另一梯队：融创中国(01918)和龙湖地产(00960)在5月依然表现强劲。融创中国前5月的合约销售额为833.3亿元，同比增长81%，其中，合同销售金额为803.1亿元，同比增加92%。龙湖地产前5月的销售额为757.5亿元，同比大涨151%。

从同比涨幅来看，24家房企中有22家房企为正增长，其中最高涨幅为金地商置(00535)，达到290%。此外，国瑞置业(02329)和瑞安房地产(00272)这两家房企依然如前4月一样，在拖后腿，出现负增长，分别为-18.4%和-78%。

单从这24家房企表面数据来看，毫无疑问，前5月销售依旧火爆，不过在繁荣之下却也有暗流涌动，寒意正在悄悄袭来，有如下几点可以作为参考。

1、共有13家房企的5月销售额环比4月在下跌。

2、涨幅回落。前5月销售额的同比平均涨幅为55.57%，较前4月销售额的平均涨幅66.28%少了近11个百分点。

3、前5月销售额同比涨幅中位数为47.07%，较前4月的56%，少了9个百分点。

大鱼吞小鱼的戏码正在上演

房地产寒冬来袭，正是大鱼吃小鱼的好时候。

从数据来看，房企前三甲在2017年前5月的销售额总计为6552.4亿元，24家房企的销售总额则是11398.57亿元，前者占后者的57.48%，依然保持近六成水平，也就是说行业集中度依然很高。

在强者恒强的背景下，房企同时也要面对外部的恶劣环境。

首先需求端被抑制，各地不断升级的楼市调控政策效果显现，多个城市楼市遇冷，如近期京沪二手房量价齐跌，深圳新建商品住宅成交价格已连续8个月下跌。与此同时，各地银行不同程度上调贷款利率也进一步刺激购房者进入观望期。

另外，在供给端，数据显示有20多个地区表示要增加土地供应。尤其是，北京、南京等地已经在近日率先“开仓放粮”，加大土地供应。

除了在房地产供需两端进行调控，近期，房地产金融也全面收缩，银行表外业务缩减，房企通过银行信贷、信托、定增、发债、基金等各大渠道融资的路也受限。并且，房企的海外发债路也被拦截。

根据克而瑞6月5日发布的数据显示：5月，108家房企新增融资额为579.69亿元，同比下跌45.3%。克而瑞指出，从融资结构来看，银行贷款环比下降29.67%。同时，受债市波动影响，房企的票据、债券发行额缩量明显，环比下降49.9%。5月房企海外发债额为零。

可以说房地产现在寒风凛冽，而房企更是多面受击，中国房地产市场正在迎来2008、2009年的命运，即：大的房地产商重新洗牌，小的房地产商面临出局的命运。

这样的行业兼并潮已经开始了。从5月末，朗诗绿色地产(00106)一口吞下陕西长泰房地产开发有限公司，到近期旭辉控股集团(00884)拟收购上海物业开发项目公司Winnamax Investment Pte. Ltd.全部股权及销售贷款。这期间小房企被兼并的戏码不断上演。

正如雪球资深投资者“正合奇胜天舒”所说：房地产是永续行业，有周期波动，春夏秋冬交替。但行业集中度持续提升势不可挡，所以现在是强势龙头的白金十年，中小地产商的生存空间被挤压得越来越小。他指出，中小地产商应该卖掉项目做强势龙头地产商的股东，省心省力还赚大钱。

目前来看，深圳控股(00604)正践行了这一点。5月25日，深圳控股公告称，拟以现金总代价54.25亿元向恒大地产集团出售地产业务。几天后，深圳控股又公告称，拟向恒大地产投资55亿元换取经扩大后约2.05%股权。

内地房企大举进军香港

虽然楼市调控趋严，不过在前几个月火爆销售的支撑下，房企在马不停蹄四处囤地，同时也开始将目光瞄准香港，大举进军香港的土地市场。

最新统计数据显示，2017年前5月，全国土地出让最多的50大城市合计土地出让收入达到10103.8亿元，同比2016年前5月的7594.6亿元，上涨幅度为33%。

而在香港土地市场，根据仲量联行的统计显示，以成交总额计算，中资地产商通过政府卖地所投得的香港住宅地皮比例持续上升，2011年仅1%，而今年至今香港所有政府招标的住宅地皮均被内地地产商收入囊中。

另外，根据高力国际的数据显示，2016年初至今年第一季度，内地地产商在香港市场竞标获得10幅土地，总耗资588.9亿港元，占同期香港整体土地招标成交金额的57.7%。

有分析指，内地不少城市拍卖土地时采取限最高价，熔断摇号等政策，以致于一些房企拿地比较困难，将目光转向香港。同时，内地住宅开发竞争激烈，房企利润空间不断被压缩，相比之下，香港的住宅开发利润更加吸引人。另外，内地地产商选择在香港投资也是实现资产配置及保值，分散投资的方法。

据此，该分析认为，未来内资仍会积极在香港买地。

早在今年2月，龙光地产联手合景泰富拿下香港鸭脷洲一宗临海住宅用地就引发业界强烈关注。而5月16日，合景泰富又与龙湖地产联手拿下香港九龙启德新区的一宗住宅地块，总价为72.3亿港元(约合63.96亿元人民币)，折合楼面地价约12.06万元/平方米。

另外，近日，旭辉控股集团收购动作频频，6月8日，该公司公告称，拟以6.64亿港元收购香港物业开发项目公司Wonder Sign Limited 50%股权及销售贷款。

内房企在香港拿地热情持续高涨，一心想要突破内地调控重围，将业务拓展至香港。好戏才刚开始，这些内房企在香港市场的业务能否在公司内地销售疲软之时，成为强有力的利润增长点?