冠君(02778)靠上调写字楼租金获赚，下半年香港写字楼比商铺更有行情？

开价245亿的朗豪坊办公大楼仍然在等待买家，持有方冠君产业信托（02778）的中期业绩或许会为它顺利出售增添筹码。

冠君产业信托拥有位于中环和旺角的三项物业，分别是花园道三号、朗豪坊办公大楼、朗豪坊商场，这三大物业共计32.56万方，定期为冠君产业信托产生现金流和租金收入。

从中期报告上看， 2017年上半年冠君产业信托的租金收入及每基金单位分派分别录得5.3%及7.2%的增长，值得注意的是，增长主要受惠于写字楼物业组合续租租金上调。

7月初，鹰君(00041)持股65.62%的冠君产业信托宣布以全球招标形式出售旺角朗豪坊办公大楼，意向价245亿元，对应每平方呎约3.5万港元。目前朗豪坊暂时接获两至三家中资财团洽购，最快八月底定出截标日期，一旦达成，这将成为香港历史上金额最大的商厦交易。

半年可分派收入升7.5%

智通财经APP了解到，截至2017年6月30日，冠君产业信托租金收益总额11.83亿元，按年升5.3%，扣除经营净开支的物业收益净额为10.64亿元，按年升7%。税后盈利46.01亿元，按年升144.2%；期内每基金单位基本盈利0.79港元。

期内租金收益总额11.83亿元，按年升5.3%，扣除经营净开支的物业收益净额为10.64亿元，按年升7%。税後盈利46.01亿元，按年升144.2%。

信托旗下物业组合总值708亿元，较去年底升5.9%；每基金单位资产净值9.36元，较去年底升7.3%。资产负债比率由去年底21.7%跌至20.5%。

截至6月底，信托旗下花园道三号出租率为92.4%，现收租金至每平方尺84.65元。朗豪坊办公楼出租率为97.5%，现收租金每平方尺39.98元。朗豪坊商场期内租金收益增长3.8%至4.12亿元，基本现收尺租178.79元。

根据由莱坊测计师行于 2017 年 7 月 31 日发出的估值报告书，冠君产业信托旗下物业于 2017 年 6 月 30 日的估值按用途分列如下：

冠君旗下物业组合于 2017 年 6 月 30 日之估值为 708 亿港元，较 2016 年 12 月的668 亿港元增长 5.9%。估值增加主要是由于租值估算上升。

电梯事件余威仍在，商场面临租金下调压力

上半年，朗豪坊商场的零售销售额上升1.9%，而 在2016 年全年，商场录得4.9%的零售销售额降幅。对比整体市场，香港零售销售额于 2017 年上半年下降 0.6%。可见朗豪坊商场的表现优于整体香港市场，但上半年发生于朗豪坊的电梯事故余威仍在，并可能会对商场的表现及形象产生后续影响。

3月25日，朗豪坊商场连接四楼与八楼的长电梯突然剎停并逆向运行，冠君在其中报告称“事故令商场复苏放缓”。该电梯是带动商场人流的主要通道，发生此事件后暂停使用直至7月中重开。

租金方面，朗豪坊商场的租金收益于报告期间轻微增长 3.8%至4.12亿港元，基本租金与分成租金均录得增长。基本现收呎租于 2017 年 6 月 30 日增至每平方呎 178.79 港元（按可出租面积计算）分成租金增加700万港元至4100万港元，报告称这主要由于美容业租户表现理想。

至于未来商场的租金走势，冠君于业绩报告中表示，香港零售市场仍处于谷底，现时难以预测何时复苏，因此朗豪坊的续租租金将面临下调压力。

另外，于5月银行贷款再融资後，利息支出较高；加上下半年的实质税率较高，期内的可派收入会因而减少，冠君预计下半年的每基金单位分派或会低于去年同期。

下半年香港楼价或降，写字楼有价有市

三项物业中，花园道三号续租租金继续上调，物业租金收益达5.96亿港元，较2016年上半年的5.67亿港 元增加5.1%。相对2016年12月31日的每平方呎现收租金78.20港元（按可出租面积计算），2017年6月30日的现收租金增至每平方呎84.65港元。不论是租金调整与续租个案，新订租金均超过每平方呎100港元。出租率则由2016年12月31日的95.9% 降至92.4%。

朗豪坊办公楼的租金收益总额为1.75亿港元，较2016年上半年的1.59亿港元增加9.9%。由于报告期间只有少数租约续期，2017年6月30日现收租金微升，达历史新高的每平方呎39.98港元（按建筑面积计算），出租率则保持于97.5% 的高水平。

大和发表研报称，冠君产业信托上半年分派收入上升，主要推动力为花园道3号租金上涨，及朗豪坊商场的总租金上升3.5%。

大和预期，花园道3号的出租率在今年下半年可反弹至95%，而这可为冠君2017年至2019年分派收入的可持续稳定增长带来好兆头。

此外，大和认为中环会是香港写字楼市场中的一个强劲板块，但相信只会有一部分的中环商厦可保持租金在每平方尺100元或以上。以朗豪坊商场上半年表现看来，即使香港零售市场没有改善，仍可保持稳定的租金。

智通财经APP了解到，2017年上半年以来，香港楼市资金四处寻求出路，美利道、启德商业地王相继诞生，香港工商铺大宗物业交易量同比增长约1.3倍。未来大部份的写字楼供应将会来自香港核心商业区（即中环、上环、湾仔╱铜锣湾及尖沙咀）以外地区，核心商业区的供应量仅占2016年至2020年总供应量不足20%。

由于核心写字楼地区欠缺可发展土地，香港甲级写字楼的供应量于2006年至2015年呈下降趋势。2011年至2015年，甲级写字楼的平均供应量约为每年120万平方呎，较2006年至2010年期间平均供应量每年210万平方呎下跌42%。

租金方面，香港甲级写字楼的平均租金由2011年至2015年上升约30%，期内复合年增长率为7% 3 。2016年，甲级写字楼的平均租金自2015年底进一步上升3%。

价格方面，写字楼的价格与写字楼租金一样呈现升势。由于内地的金融机构加快在香港主要商业区建立实体业务的计划，同时甲级写字楼租金回报正增长，甲级写字楼的平均价格于2015年上升7%，于2016年增长11%  。

关于下半年香港楼价的走向，星展唯高达研究部董事丘卓文在8月16日的记者会上分析，香港的房价一年来已达到一个新高点，下半年不会有大幅增长，并预料有5%的跌幅。写字楼市场租金将进一步上涨，同时也将呈现往中心以外地区扩散的趋势。

对于零售市场，丘卓文认为目前香港的零售市场已经见底，而高端商场的表现要整体好过地区的表现。

丘卓文分析，由于大型发展商在上半年已有较多项目推售动作，下半年大型项目供应将减少。他还认为，下半年政策仍然是影响楼市主要因素，除非楼价持续大升，否则政府“加辣”的机会不大。