最后一套豪宅 恒地(00012)西半山天汇9年楼市风雨

本文来自“雪球网”，作者雪球号“观点地产新媒体”，原标题为《香港传真 | 最后一伙豪宅 恒地西半山天汇9年楼市风雨》。

“游宦京都二十春，贫中无处可安贫。”唐代诗豪白居易，自从在京城谋得校书郎一职后，几欲买楼却无奈只能租房或者在类似郊区的地方置业。为官接近“二十春”后，方在长安市区买到了第一间房，那时他已经50岁了。

在如今部分二线城市，100万元或许可以买到个一房一室单位，但到了香港，100万或许只换得脚下一尺见方的空间。9月底，恒基地产(00012)旗下位于西半山的天汇项目46楼B室以5.2亿港元成交，尺价10.5万港元(约合人民币99.3万元/平方米)，刷新亚洲分层式住宅尺价纪录。

天汇已不止一次刷新这个纪录，自2009年首度开售至今，这个仅有66个单位的项目至少五次挑战成功。至2017年10月，整个项目已累计卖出65套，套现约94亿港元。11月初，开发商称，项目仅剩的最后一户41楼A室(又称61楼A室)或有机会再创楼价新高。

恒基兆业执行董事孙国林当天特意邀请传媒到最后一伙单位参观，正对着客厅之外270度视野的维港景致，展示项目新近获得的某个奖项，难掩喜悦之情。九年来，围绕这座位于干德道39号的物业所发生的纷纷扰扰，似乎已载为过往。

68楼A室的天价时刻

西半山邻近中环商业区，名校众多，又揽得背山面海的好风水，区内豪宅云集，颇受香港市区上班的高净值人士欢迎，内地众多产实力买家亦不辞劳苦来此买楼。

这里的道路虽然弯弯曲曲且稍显狭窄，香港辣招又不时祭出，但动辄百万乃至千万港币计的税金并不能阻碍富豪们踏入这座山峦。作为消费品，豪宅的住宅属性远不及它延伸出来的多种含义令人动容。

金融海啸之后，2009年，美元持续疲弱，外资及内地热钱一时涌入香港。港币随着美元贬值，本地资金亦投入楼宇等保值品上，香港多个豪宅项目趁机推出。

位于干德道39号的天汇，总楼层41层，实际单位分布33层，共提供66个单位，由恒基兆业及培新集团共同发展。据悉，天汇60%股权原本是由恒基兆业主席李兆基所有，2008年四叔以17.5亿港元将这部分权益售予恒地。次年10月，天汇项目开始发售。

为了搏得好“彩头”，恒基兆业将“跳楼”手法用到极致。项目地下至39楼不设4、13、14、24及34楼，39楼以上的5层则分别为60、61、63、66及68楼，最后一层的编号更是“88楼”。而为了增加空间感，88楼(亦即46楼)复式单位的楼高达到6.99米。

虽然天汇在正式开售前已放话特色单位的价格将达5万元/尺，标准单位达3万港元/尺，市场亦认为开发商野心颇大。但推售后不久，发展商宣布推出的25套单位以逾30亿港元售出，更出现了一位买家同时入手6个单位的情况，总成交价逾11亿港元。

这六个单位中，45楼A(68楼A)复式售价4.39亿港元，面积6158尺，拥有344尺平台，折合每尺售价71280港元，创全球最贵分层豪宅尺价。45楼B(68楼B)复式尺价为64615港元，其他四个单位(分布于8楼及9楼)的成交价为介于2.7万-2.9万之间。

某香港中介过往成交纪录显示了这一消息传出后的楼市热潮。据称，在天汇尺价创新高之时，周围的一手楼盘如懿峰亦抬高了价位。受此刺激，彼时区内业主纷纷提价，升5-10%，更有业主直接封盘。

2009年底，西半山豪宅懿峰(除去了所有包含数字4的楼层)62楼两个单位的成交尺价为4.1万港元，7-30楼之间的尺价介于1.5-2万，31-60层的单位介于2-4万。除此，位于西半山的二手豪宅如汇豪阁、宝翠园、景翠园、康苑、豫苑等楼盘的成交价则介于9千元-1.4万元之间。

可见，在彼时的一手及二手市场，天汇的价格都要远高于市场普遍水平。一时间天汇风头无两，外界又以“神话”来形容天汇的所创造的销售行情。但这个神话就如泡沫一般很快被打破并顷刻跌入舆论的谷底，这亦成为这个豪宅项目多年来的阴影之一。

跌落谷底的瞬间

2010年3月，地政总署发觉，天汇在2009年10月出售的25个单位，只有一项转让在土地注册署登记。此后，几经波折，恒基兆业宣布与24名未成交的买家签定书面协议，规定最晚于6月16日成交。

同于3月，恒基兆业公布08/09年度物业发展收入为86.73亿港元，较07/08年度减少5%。这是计及25个天汇项目成交的结果，若24个单位最终未能完成交易，在没收订金后，不计重售因素，恒地将出现7.8亿港元亏损。

尽管年报中强调“没有理由相信24个单位不能完成交易”，但在6月16日大限之前夕，恒基兆业还是不得不公布，这24个单位仅成交4宗，其余20个单位均退订，包括68楼A室。

业绩影响是一回事，但外界对于这接近8成“退订”的交易充满了质疑。一方面，外界怀疑恒地以串通高价成交从而抬高股价并从中获益;另一方面，由于恒地以收取了5%的订金但不收取差价，使外界更加怀疑恒基与这些取消交易的买家的关系。

尔后，恒地因“退订”事件与舆论及相关部门进行了近一年的斡旋，事件的关注度可用“满城风雨”形容。讽刺的是，昔日的“天价神话”变成了报章上的“世纪退订”，与此前因“跳楼事件”所引发的争议在性质大有不同。

围绕退订是否涉及虚假交易、抬价乃至洗黑钱，恒基兆业主席李兆基多次发声以示清白，甚至在多份报纸刊发全版文章公布部分合同内容。

在这一事件中，香港包括运输及房屋局、地政总署、立法会、证监会及警方等部门介入其中调查。更有统计数据显示，从2010年3月中至7月初，政府就24个未完成交易的单位先后8次去信恒地要求澄清，而恒地则先后11次回信政府。

2010年，在立法会前往恒地办公处及律行收取多份文书之后，沸沸扬扬的退订案件在天汇的发售之中渐渐归于平静，直至2014年3月恒基兆业宣布无需再协助调查之后，案件历时4年最终不了了之。

虽然68楼A室宣布退订，但项目依旧多次刷新其分层住宅单价纪录。2010年9月，61楼B(41楼B)半复式连装修示范单位落实以3.38亿港元售出，尺价6万，创全港分层住宅新高位。次年，66楼A(43楼A)以3.6亿港元成交，尺价高达约63875元。

此后，天汇多个单位轮流坐“楼王”——45楼A、46楼A及46楼B。曾于2016年退订的41楼A室又于2017年11月再度宣布将推售，经过重新装修改造后，发展商又是希冀其能够再创高价。

有趣的是，最高房价之外，过往天汇的车位价与退订价都曾分别登上相应的历史最高价。

香港楼市风与雨

2010年7月，就在天汇退订事件闹得满城风雨之时，某评论员将天汇的售价形容为“荒谬”“愚蠢”。但从现在的角度来看，那时的荒谬价格至今已被一个个更高的价格所覆盖过。

豪宅成交某种程度上成为外界判断市场的风向之一，地产商亦由此被视作高楼价的推手。但地产商亦有他们的说法，正如恒基兆业在事件发酵之时所称，豪宅只是香港物业交投量很小的一部分，对普罗大众影响较小。

面对外界的质疑，早年恒基兆业表示，天汇的买卖是基于商业市场的公平合理交易，“本应被理解为本港及/或中外投资者对香港地产投资信心的一票，是值得高兴的事，但竟被无理批评……”

虽此，但不可忽视的是，天汇高价成交后香港楼价闻风上涨，大众怨声载道。在此背景下，香港于2010年推出了额外印花税SSD，又推出了“九招十二式”规范预售行为，前者设置了物业转售的印花税金，后者则针对一手楼盘捂盘和虚报成交等情况进行规定。

曾荫权之后，梁振英于任内又多次加辣，加强版额外印花税SSD2、买家印花税DSD、双倍印花税BSD等新辣招陆续祭出。2017年5月，香港再次加辣，将一手住宅按揭风险权重下限由15%上调至25%等等。

见招拆招，为吸引客户上门，开发商赠送面积、车位、管理费及印花税等都是常见的优惠措施。

2013年，香港销售监管局推出了《一手住宅物业销售条例》规管售楼行为。记录亦显示，天汇于同年年底公布新例后首批30伙售价，并赠送从价印花税8.5%，非本地居民及公司名义买家可获送赠一半买家印花税(BSD)约7.5%，除此，不同付款方法亦提供多种折扣优惠。

不少言论指出，辣招本意是为防制楼市过热，但香港楼价仍呈上升态势，15%的税率又被认为对于普通民众购房而言亦太过“辣”。除此，对于六大地产商在香港各项经济活动中的角色，特别在地产领域所具备的影响力，大众不仅是颇为微词而已……

实际上，土地供应少进而导致可售项目少、香港长期的低息环境，以及金融危机后各国量化宽松政策导致的中内外资金的大量涌入……成为2010年以来香港楼价高涨的隐形推手。而住房及房价问题，已成为这座国际重要经济金融中心的尴尬一面。

随着天汇最后一个单位接近入市，8年前的退订事件似乎也要成为封存的过往，但香港高楼价的现象在争议中又将走向何方?（编辑：胡敏）