前11月销售411亿对融信中国(03301)来说只是开始

融信中国(03301)上周交出一份表现靓丽的11月份销售简报，单月60.16亿的合约销售金额，创下了2017年年内单月销售新高。

根据公告显示，该集团11月合约销售额(不包括合营企业及联营公司数据)约60.16亿元(人民币，下同)，环比增幅19.94%；合约建筑面积约31.30万平方米；平均合约售价约每平方米19220元。

在11月份数据出炉之前，9月、10月两个月的合约销售金额均为历史第一、第三高值。智通财经APP梳理融信的月度销售数据发现，9-11月份，融信合约销售持续发力，分别为58.66亿元、50.16亿元、60.16亿元，短短三个月内的销售总额便占首11月总销售额的41%，主要由于融信中国的新楼盘集中在下半年推出。

统计数据同时显示，今年首11月，融信总合约销售额约411.61亿元，较年初时定下的325亿元全年销售目标，高出约27%，总合约建筑面积累计达约188.31万平方米。

按照近三个月的销售数字，融信全年合约销售超450亿几乎没有任何悬念，或可摸到470亿元或是更高门槛。问题只是，融信离千亿还有多远?

千亿目标解构

值得注意的是，融信的合约销售统计数据与其它房企不同，411.61亿元是不含合营企业及联营公司的保守数值。如果将合联营公司的数据并表计算，则融信合约销售的全口径统计数据则会大上许多。

根据房地产研究机构克而瑞全口径统计数据显示，1-11月，融信销售金额已超过590亿，同比大增59%，在中国房企中排名第29位;销售面积350.3万平方米，超过远洋集团、保利置业等一众房企。

此处可以看出，590亿元的全口径数值，已较公告的411.61亿元高出近179亿元。克而瑞数据同时显示，今年前9个月，融信中国全资子公司融信集团的销售金额就已达到440.3亿元，不仅远远超出全年销售目标逾百亿，且超过融信1-11月的统计数据。

合约销售金融的增长，除却房地产市场的健康成长外，融信的全国化布局立下鼎力之功。经过多年的经营，至2017年年中，融信已经在全国实现了长三角城市群、海峡西岸城市群、珠三角城市群、京津冀城市群、西北城市群、中部城市群以及成渝城市群这七大城市群的布局。

具体到区域方面，福建和杭州两个市场最为亮眼。福建方面，福州双杭城开盘即售罄，双杭城、厦门铂悦湾两个明星项目，至10月底已累计创造了近25亿元销售收入。在号称全国房产最难做的杭州市场，11月融信在杭新楼盘持续热销，融信公馆·ARC首开售罄;融信保利·创世纪两开两罄;融信·澜天续销开盘28秒售罄，当月该集团以21.88亿的成交总金额再度蝉联杭州房企销冠。

融信销量大增的背后，有充足的优质土地储备作支持。2017年上半年，融信新收购了21个项目，总建筑面积为380.75万平方米，土地主要位于杭州、南京、广州、天津、郑州、福州及厦门等一二线城市的核心地段。截至今年上半年，融信储备总建筑面积1,301万平方米，货值约3000亿元人民币。

从今年前11个月的销售情况粗略推测，融信仍有大量的未结算合约，按照近几个月的销售势头，不排除在最后一个月，融信继续迎头追赶，如若在12月份完成60亿的销售，则可向2017年470亿冲刺，500亿可谓不争朝夕。可以说，融信已经为未来的增长准备了“充足的弹药”，后劲十足。

有例子为证，10月10日融信第三事业部召开四季度营销誓师大会，力争80天内完成百亿元目标。第三事业部目前主战场在浙江，如若将百亿解构，每个月为33亿左右，则仅加入第三事业部一项，融信前12月的合约销售金额即为445亿元;再计入福建、上海等地的销售，470亿咫尺之遥。

470亿的合约销售，已较融信2015年的业绩增长近三倍，彼时其该数字为119.17亿元。

关于2018年的猜想

如果将时间延长，则融信2018年的业绩或更具爆发力。融信部分优质的土储于2016年获得，这部分土地集中在杭州、南京、上海、福州、厦门等地。以杭州主城区(含萧山余杭)为例，自2015年1月至2017年10月，融信拿了12幅地块，仅次万科的15个地块，而目前融信在杭州有近30个已开盘或正开发的项目。

值得一提的是，融信虽然大手笔进入长三角，但平均拿地成本并不高。以融信重仓布局的杭州为例，公司竞得的土地平均溢价率仅在27%。

依据融信的建设进度，杭州及南京的大部分项目将在2018年入市，上海、福州、厦门等地的项目将会相继入市，较低的地价加之高端的住宅项目资源，将会拉高2018年融信中国的合约销售金额。

智通财经APP注意到，融信的土地储备仍在进一步增加。今年7月份，融信中国通过并购获得了海亮地产旗下两家子公司各55%的股权，从而完成了在中西部省会及周边城市的布局，当中涉及17个城市的35个项目，土地储备逾500万平方米，合作获地平均成本不足1000元/平米。

据克而瑞的不完全统计，2017年1-11月，融信新增土地货值达到1833.6亿元，在中国房企中排在第14位。利润里方面，截至目前，融信主营业务的销售净利润保持在15%，处在TOP30房企的领先水平。

在刚过去的11月份，融信完成了12亿港元的先旧后新配售，这给公司新一轮的发展带来了所需资金。更为重要的是，企业的融资结构也在不断改善，资产负债率从2014年底的1541%大幅度下降至2016年底98%，融信集团也因此获得联合信用评级有限公司调升评级至AA+，并入选摩根士丹利资本国际“环球小型股指数—中国指数成份股”及恒生指数中小型成分股指数。