雅居乐(03383)屋漏偏逢连夜雨再遭维权，进京房事能两不误吗?

无论雅居乐(03383)在7月7日被曝将以2.3亿元进军北京第一个项目，会令其士气有多大的振奋，不能忽视的是，7月1日，雅居乐也被曝因房屋漏水和鼓包等问题再遭业主维权。

从雅居乐近日及其多年来频频被曝出的产品质量问题来看，想要“心见”的雅居乐对于业主们而言，真是不走心。

智通财经了解到，2014年，雅居乐曾陷于官商勾结等丑闻旋涡中，风雨飘摇。之后虽无更大风浪，但其却在一直吞食此前激进拿地结下的高库存等苦果。以至于2015年被认为是雅居乐“最糟糕最难过的一年”。

不过，无论这些果子有多苦，也不应该让业主们来分食。雅居乐在重新调整失衡的战略布局之时，也该管管自家的房事，对业主负责任吧。

雅居乐难乐

据中山日报报道，7月1日，逾200名中山雅居乐剑桥郡三区睿峰业主在楼盘销售部前聚集，要求开发商解决房屋存在的漏水、鼓包、货不对板等问题。而雅居乐也承认的确有个别房屋存在空鼓和鼓包现象，但强调仅是个别事件。

这真的仅是个别事件吗?智通财经了解到，半个月以来，中山雅居乐剑桥郡多次发生聚集维权事件。智通财经梳理此前雅居乐被曝光的产品质量问题，可谓丑闻累累。

2014年7月，雅居乐剑桥郡被曝继涉嫌合同欺诈遭业主维权后，雅居乐剑桥郡剑桥汇一期业主指出验楼时发现很多质量问题，称“剑桥汇的装修几乎是惨不忍睹”。2014年9月，广州雅居乐精装房被曝只修墙纸不管墙面，变“霉斑”房。2015年4月，江苏雅居乐星河湾小区一商品房被曝房顶凹陷，落差10厘米。2015年10月，沈阳雅居乐花园被曝是“水帘洞”，有业主房屋钢筋锈迹斑斑，墙体裂缝壁砖脱落。2016年5月，辽宁雅居乐花园洋房被曝地下室渗水，业主称“老闹心了”。

智通财经了解到，雅居乐一贯坚持所谓的“心见”理念，即用心做产品、用心提供服务，注重对细节的提炼。如今，问题如此之多，说好的用心呢?智通财注意到，雅居乐频现质量问题的时候，其正在遭受转型的阵痛。

创造传奇兵败云南，转型隐患多

雅居乐曾经创造过一段地产圈的传奇，也惨遭过“兵败”。在业内人士看来,雅居乐在前几年的开发模式中埋下隐患。

于1992年发家于广东中山的雅居乐，在2005年12月赴港上市。2007年雅居乐进军旅游地产，圈下海南清水湾1.5万亩土地进行开发。

智通财经了解到，2009年，得益于政府“4万亿”救市政策的刺激，尤其是海南国际旅游岛规划的刺激，海南楼市一路飙升。2009年雅居乐清水湾项目销售被称为“火爆得一塌糊涂”，2010年该项目创下单盘99亿销售额的纪录，清水湾一跃成为全国的明星楼盘。该项目引爆了旅游地产开发热，将雅居乐带入高毛利时代。

早在那时，外界就认为雅居乐的清水湾项目过于激进。因为在雅居乐宣布清水湾总投资额达200亿元之时，雅居乐的总资产规模才100多亿元。而相关报道也就此揭秘雅居乐的秘密武器在于“滚动开发”。巨额投资并非一次性投入，而是分期分批进行，待第一批资金回笼后再进行第二批开发。

由此，业内人士认为雅居乐开始迷恋上高毛利和长周转的模式。在豪赌海南清水湾项目获利颇丰后，雅居乐将旅游地产提升到空前的战略高度,并将第二个发展目标投向全国旅游重镇云南。

2011年雅居乐开始进军云南，截至2014年，雅居乐在云南已有四大项目，分别位于西双版纳、瑞丽、腾冲、昆明，其对外声称的预计总投资额高达600亿元。以该四处项目的开发体量来计算，雅居乐云南旅游地产项目总量相当于五个海南清水湾。

智通财经了解到，2013年下半年以来，全国绝大多数城市房地产供过于求的现状逐渐暴露，北上广深等一线城市的销售也日显疲态。尽管雅居乐在云南拿地成本都很低，但是拿到手的是毛地，需要做相关开发，这需要大量的资金沉淀。而云南项目的销售不畅又加剧了雅居乐资金链紧张。

然而，雅居乐还未在云南继续成功创造神话，却于2014年深陷官商勾结等各种丑闻，有分析因此认为其“兵败云南”。深陷政商风暴的雅居乐危机四起，被称前景堪忧。

其实雅居乐除了向旅游地产转型之外，从2009年开始，雅居乐还从做刚需大盘转向做豪宅。2009年楼市火爆，地王频现。雅居乐也是地王制造者之一，在南京、广州、常州等城市都拿下了高价地王，并试图走高端路线。而正当雅居乐大步向豪宅迈进时，却不曾想后来的市场情况却是：在多年持续的调控之下，房地产投机性需求越来越少，自住型、小户型成为主流。

早在2014年时，就有业内人士指出，雅居乐的土地储备远高于同行水平，激进的拿地囤地，在市场遇冷的大环境下很容易就造成存货积压，面临去库存压力。果真此后雅居乐受困于高库存，不得不降价去库存。

畸形的政商关系、紧绷的资金链、无法完成的业绩、家族企业转型之困、储备规模集中广东发展受限、海外投资项目遭遇挫折……一路走来，雅居乐面临的困局不断。

在业内人士看来，在旅游地产同质化和库存高企的时期，雅居乐押宝云南却无法复制清水湾的成功。同时，公司过度依赖明星项目，导致企业布局失衡，经营风险增大。如今，雅居乐调整战略，要在“三年布局京津冀”，上述进军北京的项目正是该战略的第一步棋。

毛利率已连续五年下滑

根据雅居乐2015年年报显示，2015年，雅居乐的经营利润录得过去五年来的同比最大跌幅，该跌幅为27%。同时，雅居乐的毛利率也已连续五年下滑。从2011年的53.84%，下滑至2015年的25.14%。

雅居乐在2015年实现营业额为人民币430.04亿元，同比增长12.2%，但股东应占利润仅为13.90亿元，同比下降跌67.6%。

这样下滑的业绩对于雅居乐而言多少有些“甜极生悲”的意味。

曾经，雅居乐缔造的传奇——海南清水湾项目，尝到了大项目的甜头。雅居乐当时在该项目的拿地成本仅226元/平方米，总价10亿元。同时在2008年，雅居乐出让30%的股权，引入摩根士丹利约53亿投资，因此雅居乐在该项目的投资仅为140亿元。而相关资料显示，截至2013年，该项目开盘5年来，销售合计超过300亿元，这之间的利润之高，让雅居乐赚得盆满钵满。

然而好景不长。受宏观调控影响，2012年后，旅游地产销售明显遇阻，这影响了雅居乐的业绩增长。但那时雅居乐依然坚守高端产品，产品定位和定价都偏高，且产品集中在二三线城市，销售情况都不如意，再加上2013年其花费上百亿拿地，库存积压，令雅居乐资金陷入周转困难状况。

销售的恶化令雅居乐的财务压力在2014年初露端倪。2014年3月底，雅居乐在常州的项目几乎以腰斩的价格入市，令人大跌眼镜。当年5月，雅居乐推出5折甩卖海南清水湾项目，其余二三线城市的项目也全面降价销售，加速卖楼回款意向明显。

从雅居乐公布的2015年业绩来看，雅居乐连续三年没有达到年初定立的销售目标。而销售未达预期，在一定程度上也拖累了公司扩张速度以及去存货效果。智通财经注意到，2015年雅居乐旗下项目的销售均价为每平方米8642元，而2014年为9625元、2013年则是11577元。雅居乐集团运营中心总经理兼主席助理李雪君曾表示，因为积压的存货太多，2015年雅居乐不得不以价换量去库存，有些甚至亏本都要卖。

汇兑亏损吞噬逾10亿利润

智通财经了解到，除了去库存带来的阵痛，近两年导致雅居乐艰难前行的症结还有境内外债务结构的不合理。

根据雅居乐2015年报显示，年内，该集团录得财务费用净额人民币13.25亿元，较2014 年人民币2.93亿元上升352.9%。雅居乐解释称，该增幅主要来自以外币计价的借款于结算日换算而产生的汇兑亏损，及已竣工物业的利息费用不再资本化所致。

根据雅居乐披露的业绩报告，该公司2015年总借款成本为34.21亿元，较2014年36.54亿元有所下滑。不过智通财经注意到，该公司的汇兑亏损净额(不包括计入财务费用净额的借款汇兑损益)为1.95亿元，在财务费用净额中，借款及可换股债券汇兑亏损为11.32亿，由此可计雅居乐海外借款以及可换股债券的汇兑亏损高达13.27亿元，扣除2.24亿资本化汇兑亏损后，2015年雅居乐的汇兑损失为11.03亿元。