解密深圳湾超级总部基地（二）：大湾区未来的财富“高”地

在深圳，由滨海大道、深湾一路、深湾五路、白石三道、白石路围合而成的一片填海区十多年来一直是市场焦点。在它被官方命名为“深圳湾超级总部基地（下称深圳湾超总）”，划入深圳17个重点发展片区后，更是承载了城市的梦想。

因周边汇聚了深港西部通道口岸、轨道2、9、11号线、深圳湾公园、红树林保护区、华侨城内湖湿地、华侨城主题景区、大沙河及沙河高尔夫等得天独厚的资源，深圳湾超总被视为深圳最具价值的土地。

自2014年以来，中信证券(06030)、招商银行(03968)、天音通信、碳云智能、恒力、中国电子、中兴通讯(00763)、神州数码等8个项目纷纷拿下超总地块，最近万科(02202)、恒大(03333)又将比邻两幅超总地块收入囊中，深圳湾超总的轮廓逐渐明朗。

在官方文件中，深圳湾超总将是“未来全球高端产业集聚地”，是“是环深圳湾地区自然景观条件最为得天独厚、城市门户形象最为突出、未来城市开发最有效和综合价值最高的区域”。何以称之为“超级”？结合实地探访，或许更能了解深圳湾超总价值几何。

大湾区核心

从经济发展、人口规模、财富创造等各方面的比较和对标中，旧金山湾区已经成为粤港澳大湾区的发展借鉴，“湾区经济”这一词也来源于旧金山湾区。

在旧金山湾区，最活跃的是科技巨头云集的硅谷。在粤港澳大湾区，深圳高新科技园、深圳湾超总、后海金融总部正三体合一，逐渐打造产业核心、经济支柱。

在深圳南山科技园，不到10平方公里的土地上，有120多家上市公司，市值合计近3万亿，近8000家注册企业，其中年产值过亿企业429家，超百亿产值企业过10家。企业密度和产值浓度不亚于硅谷。

于此，作为深圳走向全球城市的核心地区的深圳湾超级总部和后海金融总部，在世界性金融企业的引进上同样可圈可点，恒大、招商、万科、华润、百度、阿里、腾讯、中建钢构、中铁南方、大成基金、中山证券、喜之郎等企业已经宣布入驻。

以高新科技园、深圳湾总部、后海金融为核心的深圳湾已然具备了类似旧金山湾区的硅谷气质，这无疑将为粤港澳大湾区的进阶提供得天独厚的条件和资本，事实上也将为深圳在粤港澳大湾区中流砥柱占位赋权。

就深圳湾超总本身而言，近三十年来，深圳的都市发展是从东向西（罗湖-福田—南山）。目前从深圳湾往北延伸，正在形成一条汇聚区域创新功能的轴带，从超总基地、后海、高新园，再往北是留仙洞总部基地、光明新区、松山湖、增城，一直到广州，这条轴线里有很多国家级的高科技创新基地。深圳湾超级总部基地在其中既像起点，又像终点，它将与深圳后海金融总部相连接，未来大湾区的核心之核心也许就在这两片地方。

深圳财富“高”地

在官方资料中，深圳湾超总被定位为“城市在全球经济产业链条中地位的典型代表，是未来深圳发展成为城市的一个功能。”

它的发展目标是依托区位，发挥超级经济功能，打造超级城市形象，使之成为提供体验深圳滨海新生活方式的地区；展现城市社会面貌与建设标准的核心地区；同时将成为应对深圳市文化创新和新经济需求的平台与深圳参与区域和城市间竞合的有效载体。

具体来看，对比后海总部基地，超总基地要求入驻的企业是世界500强，或者有潜力成为世界500强。片区功能导向是以各行业门类的产业链最顶端的总部办公为主导功能，辅以服务于总部基地的国际会议、展览、文化传播、信息交互及商业、公寓等功能。从目前已出让地块来看，万科、恒大、招行、中信等企业总部将聚集在这里，足以让人们对这一区域的财富效应产生想象。

另一方面，从建筑高度来看，这里也是深圳的财富“高”点。根据中规院深圳分院公布的资料，区域内建筑高度整体呈现西高东低、南高北低圈层式跌落的空间形态。在满足航空限高要求的前提下，最高的建筑高度是500米，其次两座高层建筑限高为460米和400米，从位置上看，恒大总部很可能是深圳湾超总最高楼。

超总基地目前就被赋予了“超级城市形象”的期待，将以“深圳湾云城市”为核心理念，打造基于智慧城市和立体城市。资料表明，深圳湾超总将成为虚拟空间与实体空间高度合一的未来城市典范，构建世界级滨海城市天际线，其城市空间组织为“一个立体城市中心两片特色顶级街区 N个立体城市组团”的空间结构。

值得注意的是，效果图中的“云中心公园”很有可能是一块巨大的空中连廊，横跨滨海大道和深圳湾公园，从而将两端连接，这将颠覆深圳核心区“近海而不亲海”的布局模式。

超总现状

对于深圳湾超总，人们虽然早已听闻，但如果没有实地走访，难免觉得这是个空泛概念。根据公示内容，深圳湾超总的范围是滨海大道、深湾一路、深湾五路、白石三道、白石路所围合的区域，智通财经APP通过实地探访这一区域，得以深入了解深圳湾超总的建设进程：

在红树湾南地铁站D出口附近的深圳湾超级总部基地城市展厅，可以看到深圳对于这一区域的规划与想象。目前城市展厅由万科瑧湾汇管理，入场参观需提前一天进行预约。

城市展厅背后，万科瑧湾汇项目已拔地而起。在深湾一路，深圳湾超总西部，不少高楼已经建起。

万科瑧湾汇已于2017年8月开盘，后期工程仍在建设中。2014年11月，万科获红树湾新地块，与深圳地铁合作开发，占49%权益，该地块出让年限为40年。该地块宗地编号为T207-0048，2013年深圳地铁获得该地块的成交价为67.15亿元。2017年2月，该项目拿到预售证，预售价格约在10.8-20.3万/平之间，最贵的达到25万/平。

工地外围贴着深圳湾超总效果海报。

百仕达集团在2009年推出的红树西岸位与万科瑧湾汇一街之隔，位于深圳湾超级总部西南方向，已成为该区域的一道风景线。目前红树西岸的二手房价位超过12万/平，链家深圳显示，该小区在售二手房均为大户型，大部分房源总价在2000-3000万元。

从万科瑧湾汇往滨海大道方向走，中信金融中心项目就在眼前。2014年1月，中信证券股份有限公司与金石泽信投资管理有限公司以挂牌起始价35.49亿元，联合竞得位深圳湾超级总部地块，楼面价为13598元平方米。

中信金融中心项目的地基工程正在进行。资料介绍，中信金融中心项目将包括一幢带豪华公寓和办公室的300米高大厦、一幢带服务式公寓和酒店的200米高大厦以及一幢带酒店和商业设施的裙楼。项目建成后将作为中信证券全球总部和里昂证券全球资本论坛会议的永久性会址。

紧挨中信金融中心的地块未来将建起招商银行全球总部。2016年12月，招商银行以总价59.5亿元拿下这一地块，未来将建设招商银行全球总部。从这里远眺可见位于后海总部基地已建成的华润置地总部——春笋大厦。

目前该地块仍被用作“喜地跟足球场”，不过球场周围已有动工迹象。

11号线红树湾南站附近是白石洲车管所科目三考场，图中右边两幅地块在2017年12月19日被万科、恒大分别以31.37亿元、55.52亿元的底价拿下，其中万科竞得楼面价1.88万/平，恒大竞得楼面价为1.92万/平，两宗地块总金额86.89亿元。