美国楼市遭高利率冲击下，分析师高喊卖出这只REIT

智通财经获悉，投资团队Best Of Breed Growth Stocks分析师Julian Lin指出，医疗保健房地产信托公司Medical Properties Trust(MPW.US)正面临严重的财务困难，可能会进行重组。该公司在未来几年将有大量债务到期，可能需要以高收益率进行再融资;其潜在的债务契约问题可能进一步限制其财务灵活性。因此，该分析师将Medical Properties Trust评级下调至"强力卖出"。

Medical Properties Trust就是当情况出现问题时，净租赁房地产投资信托基金会出现糟糕情况的例子。在这一点上，鉴于金融资不抵债的风险上升，投资者不应再关注估值。在债务到期再融资时，利率上升的环境可能会给Medical Properties Trust的增长率带来压力，但更重要的是，可能会给租户的健康带来压力。该分析师指出，投资者不应只关注潜在的上涨，因为恶性下跌的可能性看起来相当大。Lin将该股评级下调至“强力卖出”的原因是认为重组是最有可能的结果。

首先，Medical Properties Trust在未来几年将有大量债务到期。2024年到期的4.46亿美元债务的平均利率为3.6%，2025年到期的14亿美元债务的平均利率为2.7%，2026年到期的29亿美元债务的平均利率为4.2%，2027年到期的16亿美元债务的平均利率为5.2%。

如果利率保持在这么高的水平，Medical Properties Trust可能不得不以两位数的收益率为这些到期债务再融资。举个例子，截至最近的交易，2029年8月到期的4.625%息票债券的收益率为11.6%。

Medical Properties Trust预计全年每股FFO收益约为1.57美元，扣除直线租金后每股AFFO收益约为1.10美元。这意味着全年AFFO约为6.58亿美元。仅到2027年，再融资债务就会带来4.76亿美元的亏损支出。鉴于Medical Properties Trust削减了股息，它能否转而利用留存现金流来偿还债务?这也是一个潜在的风险。

为什么Medical Properties Trust面临如此多的再融资风险——难道其他REITs不应该面临类似的困境吗?当然，但Medical Properties Trust的杠杆率比大多数REITs高得多，而且短期内到期债务高度集中。投资者还应该密切关注潜在的债务契约风险。截至最近一个季度，该公司财务杠杆率为50.3%。

正如其中一份债务说明书所述，如果Medical Properties Trust发行债务会导致财务杠杆“超过发行人和受限制子公司合并调整后总资产的60%”，则限制其发行债务。由于财务杠杆已经接近60%，这意味着一旦发生资产价值减记，MPW可能会突然发现其财务灵活性受到严重限制，因为它将无法提高其杠杆率。

乍一看，Medical Properties Trust似乎被严重低估了，约为3.5倍的FFO。即使在扣除直线租金后，该股的市盈率仍在5倍左右，与同行相比仍有明显的折扣。但想要购买“深价值”股票的投资者，应该把眼光放远，不要只看标价。例如，Medical Properties Trust的看跌期权定价极度下行——2025年1月到期的1美元执行看跌期权每只卖0.14美元左右。空头利率在20%以上。华尔街显然预计未来将出现大幅下跌，似乎已将该股标记为明显的看空标的。

而且该公司还有沉重的债务负担。截至最近一个季度，该公司净负债95亿美元，企业价值约为125亿美元。与14亿美元的调整后EBITDA相比，这意味着EV与EBITDA的比率为9倍，但在计入直线租金后，这一数字跃升至11倍。突然之间，与Spirit Realty 等同行相比，该股显得不那么便宜了。Spirit Realty的市盈率为13倍，而且财务状况还不错。

如果我们排除股权价值，Medical Properties Trust的债务价值约为8.6倍EBITDA。这还不算太过分，但在当前利率较高的环境下，11%的清算收益率并没有“那么疯狂”，这意味着股票持有者的剩余价值为零。

这只股票看似很便宜，但只有在如果利率突然暴跌，Medical Properties Trust可以通过出售股票来降低杠杆率的情况下。但除了这种艰难的“登月计划”之外，数学分析表明，在短短几年内，股息和现金流都可能面临极大压力。