中泰证券：保障性住房拟实施封闭管理 房地产行业发展或迎来“新模式”

智通财经APP获悉，中泰证券发布研究报告称，保障性住房的发展新方向有望让房地产市场进入双轨制，虽然当前楼市基本面在底部，但从近期一系列文件、会议及政策频率均可以看出，房地产行业在经济发展中的重要性，后续的跟进落实有望优化行业供需、提振行业信心、最终引导行业高质量发展。纵观过往，房地产行业政策宽松期往往板块会有相对收益，在这个时间段里地产股的估值有望得到持续修复。

建议关注：业绩稳健的房企如：越秀地产(00123)、华发股份(600325.SH)、保利发展(600048.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、万科A(000002.SZ)等。物业板块，建议关注华润万象生活(01209)、中海物业(02669)、招商积余(001914.SZ)、保利物业(06049)、万物云(02602)、绿城服务(02869)等。

事件：据新华社8月25日报道，国务院总理李强8月25日主持召开国务院常务会议，审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》。

中泰证券观点如下：

保障性住房建设迎来新方向

据新华社8月25日报道，国务院总理李强8月25日主持召开国务院常务会议，审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》;新华社9月4日电，规划建设保障性住房工作部署电视电话会议在京召开。近期，国务院对于房地产开发中保障性住房建设提出了一些新的构想，一部分市场解读为房地产行业发展的“新模式”。保障性住房建设此前一直存在， 此次文件及电话会议内容与以往不同的地方在于：一、明确保障房体系的运作原则，如实施主体、土地和资金来源、保障对象、管理方式等;二、提出严格封闭管理，可理解为将住房市场划分为保障房体系和商品房体系双轨制。

房地产行业发展或迎来“新模式”

此前各地保障性住房管理有差别，一些地方保障性住房允许持有一定年限后进入市场交易，保障性住房在全市场的供给在减少。新政策下的保障性住房实行封闭管理，不得上市交易，同时，商品房部分逐步放开限价和一些如容积率等相关的限制，让商品房回归市场。这样两个体系下均失去套利空间，住房回归居住属性，保障房低于市场的价格可以工薪阶层的购房压力，也充分打开商品房市场满足富裕阶层的高端住房需求。

或以超大特大城市为先行试点

从目的上看，保障性住房的建设本身是为了应对当前房地产市场的供需错配，因此在人口净流出，人均住房已经较为饱和的地区，保障性住房的推出并不急迫，当前，保障性住房主要适用于人口流入较大，需求旺盛，房价较高的一些超大特大城市。2022年，常住人口在300万以上的城市共有25个，这些城市或先行作为试点。同时，保障性住房的推出也与城中村改造相辅相成，可以发现，这25个城市基本与城中村改造涉及到的超大特大城市重合，城中村改造的部分项目都有一定的比例配建保障性住房，二者共同构成房地产行业供给侧的优化。

风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期。