内资房企缺席 九龙仓（00004）124.5亿港元“低价”夺得九龙最贵宅地

本文来自于“观点地产新媒体”微信公众号。

九龙仓过去半年拿地较为进取，继在内地城市杭州豪掷人民币28亿元补仓后，1月16日最新消息显示，在大本营香港同样有大手笔投资。

观点地产新媒体了解，当天下午香港发布九龙塘一宗住宅地块的招标结果，九龙仓时隔多年以总价124.51亿港元投得地块，地块楼面价每平方呎2.86万港元，创下九龙区呎价新高。

上述九龙塘宅地最早于2017年9月左右见诸报端，是香港政府于2017年四季度推出的三宗住宅地块之一。其余两宗分别是观塘安达臣道对出地块、上水新乐街地块，无论从可建体量、地理位置均不及九龙塘地块。

资料显示，九龙塘龙翔道地块位于龙翔道与狮子山隧道公路交界，占地面积约12.12万平方呎，可建楼面面积约43.64万平方呎，限高160米。由于地处豪宅地段，市场预计该地块估值介乎96至166亿港元之间，折合2.2-3.8万港元/平方呎。

九龙塘宅地于今年1月12日截标，当时第三方测量师仍给出逾160亿港元的最高价预测。但根据1月16日的结果，九龙仓拿地总价124.51亿港元，仅在市场估值区间的中低位水平。

最贵宅地，意不意外

香港住宅地块近年来总体供应稀缺，加上来自内地的资金参与，土地价格一直高居不下，无怪乎市场对九龙仓最终拿地总价稍感“意外”。

高力国际亚洲估价与咨询服务副常务董事张翘楚在接受观点地产新媒体采访时便表示，尽管九龙仓创下九龙呎价新高，但并不是很贵，与预估价格仍有一定距离。

张翘楚解释称，九龙塘宅地楼面价走高主要系稀缺性导致，区域内已经有相当长时间未出让豪宅地块，供应基本与市场脱节。

楼面呎价方面，以拿地2.86万港元计，加上建筑成本5300-7000港元，每平方呎价格已达到3.5万港元左右；但考虑到区域内有洋房项目近来冲击15万港元售价，若九龙仓未来以洋房及低密度大单位为主，仍有机会卖到8-10万港元。

至于九龙仓拿地总价低于预估值，市场将原因归结为内地开发商参与度降低。张翘楚表示，自2017年下半年以来，内地开发商赴港拍地的现象比以往少，土地竞投以香港开发商为主，导致“成交价没有达到预估水平”。

以此次招标出让的九龙塘宅地为例，地块截标时至少收到9份报价，包括鹰君、长实、嘉里建设、恒基、会德丰、嘉华国际等。观点地产新媒体从消息人士获悉，内地开发商仅华润置地、中海地产参与。

这与过去一年的香港土地市场表现截然不同。

内资缺席，此消彼长

2017年，香港较受瞩目的宅地大多受到内资追捧，一度出现6宗宅地有5宗被内地开发商竞得的情况；其中海航旗下香港国际建投以129.7亿港元独占九龙启德2宗，龙光、合景泰富168.56亿港元刷新鸭脷洲宅地总价纪录，龙湖、合景泰富72.3亿港元进驻香港启德等。

消息人士对观点地产媒体表示，内地开发商大多数是新进入香港市场，因此为了建立竞争力，一般会选择将调低利润目标、提高投地总价，这种做法曾被新鸿基称为“癫价”。但目前内地加强资金管制，整体资金外流有所下降，或是导致内地开发商减少投资的主要原因。

近期，深圳企业中洲控股还宣布“阶段性退出香港房地产市场”，以总价21.55亿港元出售香港沙田火炭项目、大坑项目，原因则是“国家对外投资政策和境外融资环境发生了较大变化”。

此消彼长，香港开发商重新占据土地市场的主动权。在九龙仓拿地前一个月即去年12月19日，信和置业、会德丰地产、嘉华国际、爪哇控股即世茂房地产联合斥资172.88亿港元中标九龙长沙湾宅地，刷新内资在鸭脷洲创下的总价纪录。

无论市场形势如何变化，在供应稀缺的香港，住宅地块永远会有新的不同竞投者。对于最新“赢家”九龙仓而言，新增项目意味着物业规模得以进一步巩固，这无疑是一笔及时的投资。

九龙仓过去多年鲜有在香港公开市场斩获土地，现有土地储备以重建类型为主。按照两个月前该公司主席吴天海的说法，公司在香港九龙东有九龙货仓，重建后楼面面积150万平方呎；另于油塘湾有一宗大型土地，可推6300个单位，公司占股15%。

但上述地块开发周期相对较长，短期内或难以为九龙仓提供可售货值。

按照中原地产最新发布的数据，香港2017年全年登记一手私人住宅买卖合约金额约达2428.83亿港元，创历史新高；其中长实、新鸿基均在450亿港元以上，会德丰220亿港元、新世界164亿港元、恒基130亿港元，而九龙仓不在前五之列。

（编辑：文文）