国泰君安：地产政策继续加码 需求仍待修复

智通财经APP获悉，国泰君安发布研究报告表示，关注各地在深圳政策再放松后的政策跟进，以及12月季节性因素对销售的刺激情况。从政策趋势来看，随着深圳降低二套首付比例、调整普宅认定标准后，市场对于其他城市尤其市核心一二线城市陆续进行政策跟进的预期逐步增强，后续将进一步关注重点城市政策出台的情况。另外，12月为房企的业绩冲刺期，部分房企或在供给端放量，将在一定程度上对销售端产生刺激，预期销售规模将出现环比上涨。建议关注资产质量优质的困境反转型公司，并继续推荐园区公司。

国泰君安的主要观点如下：

11月房企销售端继续呈现弱化趋势，TOP50房企同比增速跌幅扩大3.4pct。根据克而瑞数据（下同），2023年11月，TOP50房企单月销售额为2484亿元，同比下跌31%，跌幅较上月扩大3.4pct。11月以来，包括深圳、长沙、苏州等多个城市就调整普宅标准，放松限购、限贷、限售、落户等方面出台利好政策，但是从政策落地的效果来看，提振效果不及预期。从单个企业的表现来看，TOP50房企中74%的房企11月单月销售额同比下滑，仅招商蛇口、绿城中国等保持同比正增长。

头部房企韧性最强，中小房企竞争力不足，TOP31-50房企同比增速跌幅扩大13pct。以1-11月累计权益销售额对TOP50房企进行划分：TOP10房企11月单月销售额为1403亿元，同比下跌21%，跌幅收窄0.1pct；TOP11-30房企11月单月销售额为765亿元，同比下跌40%，跌幅扩大2.8pct；TOP31-50房企11月单月销售额为315亿元，同比下跌46%，跌幅扩大13.0pct。综合来看，仅第一梯队房企实现单月销售金额降幅收窄，与10月表现一致。

2023年以来央国企占比呈上涨趋势，11月两者合计占比达到73%。央企11月单月销售额为1175亿元，同比下跌21%，跌幅扩大7.8pct；国企11月单月销售额为643亿元，同比下跌5%，跌幅扩大1.6pct；民企11月单月销售额为665亿元，同比下跌54%，跌幅扩大1.7pct。从央/国/民企的销售占比来看，2023年央国企的销售表现逐步向好，累计占比从1月的60%上涨13pct至11月的73%。

风险提示：重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。