金港股实录 | 金地商置(00535)：增长快负债低，毛利率多年超40%

由智通财经和同花顺财经共同主办，雪球协办的“洞见港股新价值高峰论坛暨2017年金港股评选颁奖典礼”于1月18日在深圳圆满举行。在颁奖典礼上，金地商置(00535)荣获“2017年最具价值成长上市公司”大奖。

斩获大奖之余，金地商置董秘黄灏贤在当日下午的路演现场，就公司发展历程、财务优势及拿地状况等与投资者进行了面对面沟通。

黄灏贤表示，金地商置的特点在于它的增长很快。2013年公司合约销售收入42亿，2017年合约销售为452亿，四年增长将近10倍。净负债却只有30%。另外公司的融资成本也很低，平均融资成本大概是4.5%左右，而同规模公司则约6.5%。此外，公司的2013-16年度毛利率都超过40%，是行业中最高毛利的头5%房企。高增长、低杠杆、低融资成本及高毛利是商置的过人之处。

(金地商置董秘黄灏贤在向投资者介绍公司发展情况)

以下为黄灏贤路演实录：

大家好!我是金地商置董秘黄灏贤。今天首先介绍一下金地商置的发展历史，金地商置原来由新加坡Frasers and Neave(“F&N”)控股，2012年金地集团从F&N手上收购了金地商置的控股权，原本金地集团想利用这个平台发展商业地产，但后来改变战略，认为做商业地产的周转太慢，沉淀资金太多，故发展出80%投资于快周转销售型物业加上20%投资于持有型物业的商业模式。

2017年年底金地商置的土储约100万方，去年年底公司土储大概1400万方，现90%土储在一二线城市，土储约90%左右是可售物业。

为什么要选择金地商置?金地商置的特点在于它的增长很快。2013年公司合约销售收入42亿，四年增长将近10倍。净负债比例很低，不超过30%。相比其他地产公司，我们的优点还在于融资成本很低，平均融资成本大概是4.5%左右，其他和我们差不多规模的公司，起码是6.5%。与此同时，我们的毛利率也非常的高，应该是同行之中最高的，大概是40%。2013-2016年，我们的毛利率都超过40%，2017年及2018年预计毛利率应该为38-40%左右。

土储方面，商置拥有全国性的土储。相对其他中小型企业，我们抗风险的能力更强，因为中小型企业不可能有这么多的人脉、网络及团队，可以在全国各地有项目。我们在一线城市，比如北京、上海、广州及深圳的项目占我们土储的20%，武汉也占20%。我们土储的平均成本不到6000元/平方米，去年合约销售均价大概是1.8万—1.9万/平方米。一二线城市大概占土储的90%，10%是三线城市，包括太原、淮安，虽然太原是三线城市，我们其中一个太原项目的销售额能达20亿元。

我们的商业地产也做得比较出名，三四年前，有一家公司委托我们帮他们在成都开发一个综合体，大概130万方，我们帮他们设计、建设销售及招商。建成后综合体有一半是住宅，住宅现在已经卖得差不多了，另一半是写字楼和购物中心。住宅原均价6000元/平方米左右，结果我们接手后单价升了不止一倍。这个综合体是一个代建项目，我们输出人才，获得净利润率会比较好。另外因为未涉及到我们的资金，因此投资回报率非常高。

再来讲讲深圳南山区金地威新软件科技园。南山这座科技园营运已接近20年，我们收购之前大部分面积是租给华为，收购公司控股权后，华为搬走了，现在的租户有亚马逊、英特尔、蚂蚁金服、大疆，让他们在园区内做科研。再加上地方政府觉得我们在产业区发展及营运做得十分出色，引来大批世界级的企业到区来发展﹐因此未来我们也会在深圳拿更多的产业园项目。

我们未来的重点是希望把产业园做大，我们准备把产业园模式扩展到其他一线城市如上海，或者强二线城市如杭州。现在公司已经在上海及深圳收购/签约了90万方左右的产业园用地，总产业园土储大概是120万方左右，目标在三四年内增长到400万方，稍后可以在香港或者在国内以REITs/ABS的形式上市。因为产业园地价便宜，引入质素公司租赁后，租金回报比购物中心、办公室更好。

值得一提的是，我们的广州广电项目，这是我们两年前的收购，公司做了半年的调查，广电土储大概500万方，其中一半在武汉，在地价还没上升的时候它就被我们收购了，当时公司净资产18亿，总资产300亿，他们的净负债比率大概是800%。在我们收购之前广州广电的融资成本非常高，大概13%，收购之后，我们再替它们做融资，融资成本就直接跌到6%左右，一年可以节省近10亿的成本。两年节省的财务费用已经够我们的收购成本，广电项目的土储成本只有5000左右。

未来愿景，希望三年内可以做到稳健的中型地产商，不会为了冲规模而牺牲利益。商置拿地是以利润先行，我们最看重的是股本回报，是项目IRR而不是牺牲利润的冲1000亿的销售规模。希望未来三年，公司每年合约销售增长不少于25%。

租金收入方面，由于新的产业园会建成开业，而我们的租金收入在威新三期开业后，也大概会有20万方的新租金收入。另外再加上其他购物中心开业等的租金收入，预计到2021年公司总租金收入会比现在增长4倍以上。

股权架构方面，金地集团拥有41%，OUE力宝集团持股30%，公众持股29%。去年9月份公司加入深港通。虽然没有很多外资行写报告推介，但港股通资金在短短四个月内净买入股本3.5%左右，相对其他房企来讲，4个月时间净买入约5亿港元股份足以证明商置的投资价值。

业绩方面，预计公司2017-2018年毛利率都可达38-40%左右。另外公司借贷比率比较稳健。公司从金地集团借贷约80%融资，其他则从香港银行贷款。公司2017年上半年经营现金流净流入约是29亿人民币。2017年公司拿了350万方土地，大概卖了240万方，但我们还有经营现金净流入，因为我们的现金回笼非常快。另外我们和其他公司的合约销售纪录口径不一样，我们用最保守的方式计算，很多房企把客户给他的20%，40%的定金当做100%的合约销售，我们是要用政府网签口径来记录合约销售。

公司派息方面，大概占利润的30%，等未来有更大更稳定的租金现金流，派息比例就会逐步提高。这是今天的介绍，谢谢!

以下为路演现场问答实录：

提问：现在公司商业楼宇和住宅产品的情况如何?

黄灏贤：虽然我们叫商置，但我们不是把很多大部份投资资源放在商业地产，反之我们把大部份投资额度放在销售型物业上。比方说我们一年预算投资100亿，约85亿投资于销售型物业(住宅、商业、写字楼)，15亿在自持商业(产业园、一线城市写字楼)上。

提问：2018年产业园可以释放一部分的租金收入，预计大概收入是多少?

黄灏贤：2017年，我们的租金收入大概是3.8亿人民币，有深圳产业园、购物中心、上海八号桥项目、长租公寓等租金收入，2018年租金收入不会增长特别高，但2019年随着50万方以上的产业园建成营运，租金收入会大幅增长。2020年，预计届时总体租金收入应该超过10亿。

提问：现在市场上行速度比较快，公司财务压力如何?今年利息会否有影响?

黄灏贤：融资从来不是我们的问题，我们背靠金地集团，金地集团主要融资来源是跟银行借钱，因金地财政稳健，与各大银行有超过20多年的战略合作关系，所以它从各大银行拿到的信贷加起来约有3000亿，而目前只用了几百亿。

提问：今年储备可销售的项目是多少?

黄灏贤：公司一般在春节前会好预算，现在尚未统计好。由于去年拿地比较好，在青岛、上海、西安、南京、昆山等销售不错的城市，拿到共350万方土储，今年这些土储大部分能开盘。我们不缺货源，政策也开始慢慢放松，尤其近期开始放松调控的城市如武汉、南京等，我们有大量项目可推盘，单是武汉我们有270万方以上土储，所以不太担心2018年的销售货源。

提问：你们的净借贷率不到30%，公司借贷方面很健康，这样是否属于过分保守?参照同行，他们的借贷率是50-60%，投资者会否认为你们过了高速并发期?

黄灏贤：我们过去四年合约销售的平均增长率是81%，我们净借贷率比较低，拿地稳健，收回来的现金比较多。要冲高借贷比率是很简单的，多拿几块地王就可以了。但是我们买地要看项目IRR及毛利率，不想股东受损害，员工不会为了拿奖金而多拿不赚钱或回报很差的地，从而让公司毛利率下降。