克而瑞地产研究：房地产持续逾期占比降至65% 万达危机暂时解除

近期票交所公布的《截至2023年11月30日承兑人逾期名单》显示，2023年6月至11月末发生3次以上商票逾期，且月末有逾期余额或当月出现票据逾期行为的房地产项目公司数量1297个，环比减少5.8%、同比大幅减少60.7%，占全部商票逾期企业的比重环比增加2.4pct至55.4%。

从商票逾期增量看，11月环比净减少的80个商票逾期的项目公司中，当月新增逾期项目公司环比大幅减少32%至115个，10月发生逾期但11月实现逾期余额清零的项目公司有195个，环比增长35.4%，商票新增逾期连续放缓，清偿速度较为可观。

商票逾期情况稳定，仅TOP10逾期项目公司数量环比增长

2023年11月末商票逾期名单中房地产项目公司数量达1297个，而项目公司对应的存在商票逾期现象的房企主体数量环比减少2.6%至189家（10月末：194家），逾期主体数量较前期有减少。

从商票逾期的房企集团的规模梯队来看，本月TOP10梯队中碧桂园发生商票逾期；TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100、TOP101-200和TOP200+分别有7家、6家、15家、18家和142家，仅TOP200+发生逾期主体数量较上月减少4家，其余数量维持不变。

TOP11-30中越秀地产首次商票逾期，旗下济南越秀地产开发有限公司当月逾期发生额30万，月末已清零，因其销售稳健增长、流动性充裕，更多由于客观因素造成的技术逾期，而上月发生逾期的新城控股旗下天津市滨海新区新城悦鑫房地产开发有限公司本月逾期余额清零，致TOP11-30逾期主体与上月持平。此外，本月TOP51-100中的众安，旗下控股公司（广州国科众安置业有限公司）逾期发生额430万，月末逾期余额仍剩260万，而上月中奥地产逾期的项目公司本月余额清零。TOP200梯队其余的逾期主体与上月保持一致，未发现大面积商票逾期的新房企，逾期情况稳定。

此外，11月末TOP200梯队的47家逾期房企主体共涉及旗下1026个项目公司发生商票逾期支付，环比减少59个，占到全部逾期项目公司的79.1%。仅TOP10逾期的项目公司数量从上月的227个显著增长至287个，其余梯队逾期数量均较上月减少，TOP11-30降幅最为明显。

值得注意的是，本月万达地产再新增2家项目公司发生商票逾期，单月新增逾期数量排在碧桂园、中骏和雅居乐之后，相对靠前。年底万达商管上市对赌协议进入“倒计时”，于12日中午其官网宣布重磅消息，太盟投资(对珠海万达商管投资180亿，占比达47%)联合其他投资者，在其2021年的投资赎回期满时，经大连万达商管集团赎回后，对珠海万达商管再投资。按照新协议，大连万达商管持股40%，为单一最大股东，太盟等现有及新进投资人合计持股60%。

这意味着，万达对赌危机解除，不用赎回380亿，但由于协议要求先赎回、再投资，12%利息大概需要支付（利息超90亿）。此外，解除危机的筹码是万达丧失对集团的控制权，以珠海万达商管29.99%的股权（签署协议前，大连万达对珠海万达商管持股69.99%）换来地产基金“野蛮人”入局。而从太盟过往收购春泉、雪松系、必康制药、珍爱网等投资行为来看，太盟不甘心只当财务人，掌握企业绝对控制权是其投资共性。“野蛮人”入局珠海万达商管后，新投资人与原管理层可能就战略方向、经营理念、控制权等方面产生不少分歧，万达的考验或许才刚开始。

持续逾期中房地产占比降至65%，仅新遇险房企数量明显增长

据票交所《截至2023年11月30日持续逾期名单》，2023年6月至11月末半年间发生3次以上承兑人逾期，3198个持续逾期的承兑人中有2074个属于房地产行业，占比64.9%,环比增长0.1pct。

从持续逾期的承兑人梯队看，2023年6月至11月末TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100、TOP101-200和TOP200+发生持续逾期的房地产项目公司148、502、398、360、240和426个。

TOP200梯队中绝大多数发生商票持续逾期的房企均实际出现了债务违约现象，因部分房企高度依赖商票融资，一旦资金链承压后商票出现集中未兑付风险，持续逾期维持高位。具体来看，融创、中南、碧桂园、海伦堡、中骏、绿地、弘阳、雅居乐和东原等持续逾期数量处靠前位置。碧桂园爆出流动性危机后，持续逾期的商票数量也出现明显增长，债务加速挤兑，信用风险加大。

整体来看，当前房地产商票承兑的高峰期已过，新增逾期风险主要集中在近期遇险的房企，整体行业商票逾期趋于稳定。本轮行业深度调整中，供应商承接不少出险房企的风险敞口，应收账款较高概率转化坏账，从而侵蚀利润；较于债权人的“维权”，供应商话语权较弱，当前更多采取“工抵房”或者获得部分项目股权来抵债的方式，希望出险房企能出台方案来维护供应商的合法权益。

本文来源微信公众号“克而瑞地产研究”，作者房玲、陈家凤，智通财经编辑：陈秋达。