新年再扩海外版图 盛洋投资(00174)业绩却黯然

本文来自于雪球网，作者为雪球号“观点地产新媒体”，原标题为《旧金山艳阳下 盛洋投资(00174)新年海淘写字楼与业绩暗影》。

与海外市场频频收购物业的光环相比，盛洋投资的业绩则显得有些黯然失色。

大洋彼岸，每天也同样都在演绎着一幕幕交易的戏码，这次的主角，是远洋集团(03377)旗下的盛洋投资(00174)。

2月26日，盛洋投资宣布，公司收购了位于美国旧金山半岛的一处写字楼物业，该物业与此前收购的北卡罗莱纳的一座写字楼、纽约曼哈顿的一个零售及住宅混合房地产开发项目互相呼应，意味着盛洋投资再一次拓展了海外版图。

但在频频收购物业的光环的映衬下，盛洋投资的业绩却有些失色。

近几年来，尽管有远洋的竭力扶持，但盛洋投资除了2012年股东应占溢利约664.5万港元、2013年股东溢利约3920万港元外，其余年份几乎均为亏损状态，业绩里重重暗影。

旧金山半岛海淘

此次交易，盛洋投资以945美元从卖方Gemini-Rosemont Realty LLC（简称GR Realty）购入600 Clipper GP Partner A LLC的100%成员权益；同时，以738.36万美元的代价，从卖方手上受让Investment Partnership（简称Partnership）的19.5%有限合伙人权益。

而旧金山半岛名为“500及600 Clipper Drive”的写字楼物业，由Partnership间接全资拥有，由此意味着，盛洋投资也将该物业揽至麾下——加上旗下全资公司持有的Partnership 0.5%合伙人权益，盛洋投资将实际持有该物业的20%权益。

资料显示，该写字楼物业为有三层楼高，建筑面积约为15.86万平方呎。据悉，物业目前每月租金收入约为60.68万美元，初步预计该物业杠杆前回报率（扣除房地产税后）约为每年7.4%（10年期内）。

于2017年12月末，该物业还获得了一笔银行融资，贷款与价值比率为60%，年利率约为3.75%。

盛洋投资相中该物业不仅仅是因为拥有相对稳定的租金收入、充足的运作资金，还因为没有“空置”的后顾之忧。相关资料显示，目前该物业出租率为74%，但已获得租户100%的租赁承诺。

近几年，以海外投资和资产管理为使命的盛洋投资，已成为美国物业交易市场上的常客。除了此次旧金山写字楼物业的收购外，还于2016年及2017年收购了北卡罗莱纳的一座写字楼以及纽约曼哈顿的一个零售及住宅混合房地产开发项目。

值得注意的是，每当盛洋投资活跃于美国交易市场时，GR Realty总是以转让方或者卖方的角色如影随形。

事实上，GR Realty正是助力盛洋投资的房地产资产管理平台。2015年8月，盛洋投资完成GR Realty 45%的成员权益的认购。

观点地产新媒体了解到，GR Realty主要从事拥有和管理商业房地产业务，其总部位于美国新墨西哥圣达菲，另于达拉斯、休斯顿、亚特兰大等城市设有办事处。于2016年12月31日，该平台旗下所管理的资产约18.2亿美元，包括位于美国20个州的65项商业物业（107栋楼宇），面积共计约1340万平方呎。

近年来，盛洋投资不断为GR Realty提供融资，可见对该平台的重视。2014年12月，盛洋投资透过其下属公司，为GR Realty提供了1000万美元的营运资金；2015年12月，为它提供本金额为3750万美元的贷款；2016年3月，盛洋投资再次为它提供最高本金额为630万美元的贷款。

源源不断输血的背后，GR Realty也被寄予厚望。盛洋投资控股股东远洋曾对观点地产新媒体表示，盛洋投资将采取较为主流的海外基金操作方式，即打包GR Realty旗下的写字楼资产做一个基金架构，由GR Realty和盛洋或者远洋做双GP，再吸引国内的LP投资。

盛洋投资业绩暗影

盛洋投资的前身为香港奇盛集团，2010年被远洋地产所收购，起初名为“盛洋地产”，但于2011年7月正式更名为“盛洋投资”，成为了远洋重要的海外投资平台。

但与海外市场频频收购物业的光环相比，盛洋投资的业绩则显得有些失色。

盛洋投资的年报中，“亏损”是常常被提及的字眼。近几年来，盛洋投资除了2012年股东应占溢利约664.5万港元、2013年股东溢利约3920万港元外，其余年份几乎均为亏损状态。

直至2014年，由于出售黄金收入减少约9320万港元，盛洋投资的业绩再次下滑，在总收入大幅减少103.16%的同时，取得分属于公司股东的亏损约1.45亿港元，每股基本亏损32.48港元。

不过此后，部分受益于投资物业的租金收入，盛洋投资业绩开始回温。

2017年上半年，由于公司在澳洲墨尔本的投资项目取得回报1640万港元，以及于2016下半年收购的美国物业取得租金收入增加960万港元，其分属于公司股东的亏损已由2.89亿港元减少至9220万港元，录得每股基本亏损约港币0.20元。

但总体来看，盛洋资本还未能摆脱亏损的阴影，而控股股东远洋为了给盛洋投资拨开困顿的云雾，也可谓是煞费苦心。

2014年10月，远洋通过全资公司盛美以3.0港元/股的现金认购价认购盛洋投资的可换股优先股，可换股优先股的总认购金额为39亿港元，发行可换股优先股的估计所得款项净额约为38.99亿港元。

2017年1月，远洋再次拟认购盛洋投资5.97亿股可换股优先股，为其输血。然而，由于若干条件经延长截止日期（即5月31日）前仍未获达成，此次交易未能完成。

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