中原工商铺: 预计香港第二季工商铺成交量回升 租金会有约5%跌幅

智通财经APP获悉，4月9日，中原(工商铺)董事总经理潘志明表示，虽然香港工商铺市场充斥利淡消息，但整体而言对工商铺长远前景仍感乐观。目前有多个工商铺新盘推陈而出，盘源选择多。同时，工商铺物业价格对比高峰期时已大幅调整，市场预测即将踏入减息周期，届时投资物业成本会减低，加上近一年银行存款利息回报率会有下调趋势，料会吸引部份投资者转投向买入保值。而随着更多国内餐饮品牌有意来港开业，并准备于香港上市集资，将带动更多工商铺中长线租务需求，对工商铺前景有利。

2024年第一季工商铺迎来多个挑战，当中包括楼市全面撤辣北上消费风气盛行及垃圾征费试行等，影响工商铺买卖交投。

政府推出多项有利工商铺市场的政策未见明显成效，同时又出现其他变数，包括港人及内地旅客消费模式改变，楼市全面撤辣等，影响整体工商铺表现。2024年第一季工商铺市场共录得约611宗成交，涉约187.83亿元，对比去年第四季分别下跌约11%及7%，同比更大减约31%及12%。首季工商铺成交宗数为有记录以来新低，疫情期间的季度最低成交量曾录得约660宗，今季比其进一步减约7%。

工商市场继续为工商铺中最稳定类别，中原(工商铺)工商部董事刘重兴表示，今年第一季共录得约358宗工厦成交，比去年第四季微跌约7%;总金额30.22亿元，环比跌约35%，呈量稳价跌走势。租赁大幅反弹，第一季2573宗成交，环比增加约48%，对比去年第一季增多约22%;总成交额约4778万元。

展望第二季，预测工商铺整体买卖成交会有所回升，料约750宗水平，而受叫价拖累，成交金额就会减少，料第2季工商铺总成交金额约145亿元。至于租金则因工商铺整体空置率偏高，尤其以写字楼及铺位最为严峻，预测租金走势会平稳至下跌约5%，租赁成交量料会减少，至约4350宗。

大手方面，第一季仅录得约10宗逾亿元交易，但因为有两宗罕有大额交易，带动总成交金额122.14亿元。首季工商铺市场受影响最大及最直接必是楼市全面撤辣，购买力倾斜向住宅市场。同时亦令工商铺物业失去低厘印费的优势，部份投资者及用家转移视线至住宅市场。北上消费风气骤起，本地消费意欲降低，商铺租赁市场最大支持的餐饮行业亦受拖累，加上政府拟落实推行垃圾征费，并正式试行，此举无疑加重不少餐饮及零售相关行业的营运成本，令本身经营困难的店铺倍添压力，有机会出现新一轮结业潮。

商铺面临难关最多，均令首季铺位成交量续跌。中原(工商铺)商铺部董事黄伟基表示，第一季商铺市场仅录得约131宗成交，为历年来最低记录，宗数跌势更自2022年第3季起出现，对比去年第四季约173宗进一步下跌约24%，同比则大跌逾40%，成交金额方面，则受愉景新城商场以约40.2亿元易手所带动，第一季录得约71.90亿元，比上一季增加约三成;但若扣除该罕有大额交易，季内成交金额仅约31.70亿元，环比减少约23%。商铺租赁市场方面较为平稳，首季录得约930宗租务成交，比去年第四季约919宗微升，但总成交金额就由上一季约1.01亿元下跌至最新约8966万元，反映铺位整体租金表现呈下跌趋势。

他续称，商铺租赁市场呈两极化，有不少国内及海外餐饮品牌进驻香港，大多落户核心区铺以打响名堂，令核心区空置率走势平稳至持续改善，资料显示，核心消费区尖沙咀及中环区空置率改善最大，尖沙咀区最新3月份空置率为8.87%，较去年同期的11.47%下跌2.6个百分点，而中环区最新空置率则为8.32%，较去年同期13.11%下跌4.79个百分点;民生区空置率就见上升趋势，特别是靠近边境口岸的新界西北地区。如元朗区最新商铺空置率为3.72%，较去年同期上升0.7个百分点。

租务方面，预测铺租中短期都难有升幅，租务宗数亦只会平稳，料第二季会有约1000宗。租赁市场不景气将影响买卖表现，预测业主减价出货、提高回报率吸引买家的情况会持续，第二季买卖成交料约150宗，继续维持低水平，买卖价料续有约5%下调空间，第二季预测成交金额约40亿元。

商厦市场持续受全球经济环境淡静所影响，加上商厦市场需求失衡，供应过盛，令买卖交投量持续在低位徘徊。中原(工商铺)写字楼部董事陈雁楼表示，第一季市场共录得约122宗写字楼买卖成交，较上季约128宗为低，同比续有约35%跌幅，自2023年第1季后连续4个季度录得跌幅，更为连续第7个季度之买卖成交宗数低于200宗。买卖总成交额方面则受惠于个别大手全幢商厦易手所支持，全季共有约85.71亿元。环比表现方面，3月份买卖宗数仅32宗，为自2023年以来第二新低。租赁市场走势继续寻底，第一季共录得约1188宗租务个案，成交金额录得约1.18亿元，环比分别跌约9%及20%，同比亦减少约12%及14%，反映市场对写字楼租务需求持续下滑。

指标商厦整体表现疲弱，港九指标商厦于第1季共录得9宗成交，香港指标商厦仅录1宗，对比去年同期9宗，今年首季港九指标商厦租务宗数126宗，当中首季港岛指标商厦租务成交80宗，较去年第4季高出12%，但长期未能突破100宗水平，而九龙指标商厦于第1季仅录得46宗租务成交，较去年第4季下调近30%，为2022年第三季后再度跌穿50宗。

写字楼空置率持续高企，港岛区甲厦整体空置率12.56%，九龙区整体甲厦空置率14.19%。陈雁楼分析，商厦市场自2019年来一直处于低潮期，虽然疫情已消退，但环球经济市道仍然疲弱，香港亚洲金融中心地位受压，加上企业暂缓扩展业务步伐，种种因素令写字楼租卖需求递减。同时，面对经济严峻市况加剧，以及香港踏入商厦新供应高峰期，单是今年计，据差饷物业估价署资料显示，2024年预测新写字楼供应逾168万平方呎，市场消化速度远远赶不上新供应，商厦市况雪上加霜。展望第二季写字楼租务成交量会略为平稳，预测第2季租务交投料有1350宗，租金则平稳，个别地区料继续有约5%下跌空间。买卖料维持120宗水平，但呎价就同样预测会继续下调，幅度约5%。

目前有多个发展商部署于第二季推出旗下的工厦物业，新式工厦质素上乘，部份更可媲美商厦，但呎价比传统写字楼更为相宜，加上发展商推盘大多会推出优惠吸客，实惠呎价相信会令投资者重新入市。其中最值得关注为长沙湾。预计第二季工厦买卖交投量会稳步上升，第二季买卖成交约480宗，价格仍有下调空间，对市场承接力有利。租务表现则因租金议价空间扩大，不少业主愿意商议，预料整体租金会有约5%跌幅，成交量亦保守预测会录得约2000宗。