机遇虽好却也暗流涌动，地产大佬怎样投资民营医疗？

本文编选自“MedTrend医趋势”微信公众号。

近几年，房地产黄金时代衰退，大健康行业逐渐升温，嗅觉敏锐的地产大佬们，纷纷“转行”投身于医疗投资大航海时代，谋划企业新思路。

前有恒大进入整形美容、后有万达投资1440亿元布局高端医疗。并购医院、搭建健康小镇…地产与医疗进入双轮驱动时代。

根据申银万国证券研报显示，截止到2016年，140多家房企中，有41家房企已经或者正在转型，主要涉及医疗、能源、互联网、金融、军工、材料、影视传媒、环保八个方向。其中医疗占比最高，约13家。

众多领域中，为何地产大佬都开始紧盯医疗健康这块肥肉?

天时+地利+人和，地产进军医疗时机已来

国家政策利好：

“十三五”规划建议将“健康中国”上升为国家战略，拟将健康医疗产业规模扩至10万亿元量级。在未来几年内，国内民营医疗服务机构占比将达25%~30%。

此外，随着老龄化社会到来，健康、养老产业被认为前景巨大。

医疗用地性价比高：

相比高企的商业用地价格，医疗用地便宜到等同于白送，且地理位置往往位于居民密集、人口繁华的地带。这对许多地产商来说，不失为一个“曲线救国”的好方法。

例如，在万达青岛东方影都项目中，住宅用地2083元/平米，科教用地219元/平米，医卫慈善用地楼板价是150元/平米。住宅用地是医卫用地的14倍，差异巨大。

谁能放过这块热饽饽，地产商们都希望从政府方面争取到更多优惠。

居民健康意识提升，对医疗需求旺盛

由于中产及富裕人群的崛起，越来越多人非常迫切改善现有医疗服务。

根据《中国富裕人群调查报告》，有86%的精英人士对现有医疗服务表示不满，迫切需要专家进行治疗、希望拥有完善的术后康复和专业家庭护理。

而且，这类人群消费力强，对费用不敏感，更关注医院设施环境、医生素质和诊疗效率等问题。

天时+地利+人和三种因素的加成影响，也使得房企们大步迈进医疗行业。

房企天花板渐近，医院投资，备受追捧

天花板渐近的房企拥有丰厚资金，投身于医疗项目，可以说是具备先天优势。

就目前来看，房企进入医疗行业方式和项目都是怎样的呢?

房企和医疗不仅仅定位于“+”的关系，而是一个相辅相成的角色，可以改变原有的商业模式运作。

从以上数据来看，18个项目中，有12个项目投资于医院项目，占比66.7%。

高流量、高毛利的医院项目成为地产医疗主流切入方式

在看病难、看病贵的背景下，医院的丰厚利润成为房企切入医疗的主要阵地。

合作方多为外资医疗机构

从以上项目来看，地产商共建医院的合作方往往是外资医疗机构。

因为在医疗布局上，高质量的医师招募、医院品牌建立和医院管理运营是地产商投资的重难点问题，房企有资金少资源;而外资医疗机构大部分来自医疗医院发达的国家和地区，进入中国市场则是有资源缺资金。

双方优势互补下，更容易产生良好的化学反应。房企出硬件服务和资金，外资医疗机构出技术、设备和管理团队。

综合性医院以中高端人群为主

在综合性医院的建设上，地产商定位人群一般为中高端人群。

比如2016年，万达与IHG合作，投资150亿元在青岛、上海、成都建立三家国际综合性医院医院，由IHG运营管理并使用IHG品牌。三座医院均按照国际顶尖标准设计建造。

大城市优质医疗资源总量不足，成为万达考虑介入的原因之一。

万达其他业态如顶级写字楼自身拥有的建造和设计优势，成为定位中高端客户群的保障，能引流对口客户、“滋养”医疗，而高端医疗机构聚集的人气又能反哺万达。

本质上并没有离开地产的大框架，而是形成了一种新型生态圈。

专科医院切入以门槛高、热度火的领域为主

专科医院方面，地产商进入的往往是门槛较高或者热度较火的领域。

恒大、绿景在肿瘤专科医院、心血管专科医院有所布局;恒大还把韩国的整容医院纳入旗下，进入了前景庞大的医美行业;万科更是在抢占市场空白较大的儿童医院市场。但由于管理费高昂的问题，放弃于海外医疗机构合作，转而向复旦大学儿童医院进行合作。

但是民营专科医院如何跑赢当地强势的三甲医院，第三方配套服务、选址、以及客源获取等因素就成为考虑的关键。

拿博鳌恒大国际医院(肿瘤专科医院)来说，在配套服务和品牌团队上，其合作对象是全球肿瘤治疗领域权威的哈佛系巨头布莱根，无论在管理、运营和诊疗等系统上，都是顶级配备。

在客源获取上，与其他三甲医院和其他互联网在线平台构建了恒大“分级诊疗”体系。此外，还与其社区健康协同联动，有较强的获客能力。

但博鳌恒大这样的运作方式，是否能够受到民众的青睐，能否为其带来营利，还需时日验证。

诊所以基础医疗为入口

如今分级诊疗政策下台、医生多点执业放开，基础医疗呈现百花齐放的态势。地产进入诊所业态，往往也立足于基础医疗。

比如，远洋集团建立的“海医汇”就是努力扮演“三甲医院离岸门诊部”的角色。

一方面与三甲医院合作，聘用名医坐诊;一方面，建立转诊“绿色通道”，覆盖三甲医院、专科医院等为大病转诊，建立闭环式医疗服务。

但想要获取更多客流，做好分级诊疗的“守门人”是一方面。能否切入商保，解决支付问题更成为民营诊所需要思考的问题。

老龄化急剧加快，养老服务，大有可为

对标医疗地产十分成熟的美国，与中国地产医疗投资的模式显著不同。投资医院并非其主流，而养老地产和护理院模式受到推崇。

一是因为合规、流程、设备等门槛高，美国自建医院一般由大型医院机构参与建设;二是美国逐步衰老的人口对未来的养老和护理需求日益旺盛。到2030年，美国预计65岁以上人口将增长2500万，总数将超过美国总人口的20%。

反观中国市场，由于保险支付环节缺失、人们养老意识还未转变等原因导致养老医疗投入的前景不够明朗。

但是，随着中国“未富先老”的社会状况逐渐显现，养老医疗大有可为。

养老服务可能占据未来医疗地产的江山

截止到2017年底，中国60岁以上的人口达到2.4亿人，65岁以上的人口达到1.58亿人。新增60岁以上的人口首次超过1千万，今后将按一千万为基准往上增长，所以老龄化的速度之快、规模之大，世界前所未有。

老龄化的巨大需求，加上养老上升为国家政策，未来，养老服务可能占据中国医疗地产的半壁江山。

面对这种情势，目前已经有许多地产商纷纷布局养老和康养领域。

万科已初步形成三大产品线，即随园嘉树(大型养老社区)、随园护理院(国际化老年康复护理机构)和随园之家(社区居家养老服务照料中心)。

保利落地“三位一体”(即居家养老、社区养老和机构养老)的养老战略，培育养老生态圈。

绿城在2014年就成立了上海蓝熙健康管理有限公司，主打社区医疗和家庭医疗，包括为业主提供健康档案、健康管理、疾病诊断、康复护理等四大方面的健康服务。

太阳城已在全国多地建设有养老地产项目，是目前最成功的一批养老地产之一。

但从整个行业情况来看，养老地产仍处于起步阶段。

由于养老地产资金投入量大，包括医疗、康复护理、交通等配套设施，需要有雄厚的资金作保障。所以，一般在此布局的都是大型地产公司。

机遇与挑战并存，投资需谨慎

医疗行业是朝阳行业不可否认，但风口背后也存在房企和医疗行业之间巨大的文化鸿沟。

医疗行业讲究精耕细作，回报周期慢;而房地产行业则粗犷开放，追求快速地回报效率。

因此，机遇虽好，却也暗流涌动。

挑战重重，运营、定位、获客等因素需周全考虑

许多地产商在没有对行业进入深入研究前，以“管理”是互通的为理由，盲目进驻，浮躁运作，导致转型失败。

比如上海国际医学中心，它是上海第一家营利性的高端综合医院。

医生专家配置顶级，以“交大系”为主的8家三甲医院多点执业专家医生;基础设施堪比五星级酒店;但经营一年多，入住率仅一成左右，运营成本超亿元，业绩不甚理想。

一方面是其投资方与运营方的磨合不甚融洽，运营出现问题，二是地理位置偏远，患者、专家不愿前往，再加上公立医院特需未剥离，医学中心的优势难显现。

许多地产商在布局医疗上，都会出现类似的问题：

管理运营存在欠缺

有些地产商，太相信资本的力量，把医院管理想得太简单。医院管理见效慢、投入高，地产过分注重业绩，管理容易出问题。

目前地产跨界尚未有成熟的运营模式，所以，地产商会更多的选择与经验丰富的医疗公司、医疗机构进行合作，后者给予资源、技术上的支持。

品牌特色定位不够准确

许多地产在入驻医疗行业时，仅仅只考虑医院是做高端还是做基础，做综合还是做专科，对本身的品牌特色定位模糊。

这就存在区域内优势学科竞争问题，比如高端综合医院，常常会被所在区域公立医院的特需门诊(也就是公立医院的高端服务)所压制，如果没有突出的学科优势、人才优势，很难将公立医院特需门诊的客流承接过来。

获客流量成问题

这个获客问题其实与上两个问题息息相关，如果运营服务不到位、定位没有解决患者痛点，很难获得消费者的认可。

在分级诊疗制度下，做基础医疗的得与当地的三甲、公立医院进行联动，才能获得稳定的客流。而选址本身也会影响获客能力。

所以，地产这只大象，想要真正在医疗领域跳舞并没有那么简单。

人才，一直是最大的障碍

此外，人才的缺失，是所有地产医疗发展最大的瓶颈。

即使是像上海国际医学中心这样拥有顶尖人才团队的高端医院，依然逃脱不了人才对其发展的束缚。

虽然医生多点执业得到政策支持，但实际执行起来仍有困难。每个院对于医生多点执业细则不甚相同且繁琐，打击了年轻医生的积极性。

另一方面，民营医院在吸引人才时，即使给出了超出同行业标准的薪水，也很难摆脱医生们对于职称、福利、行业口碑的追求，好的管理人才难寻觅。

所以，如何找到优秀的人才、留住优秀的人才，成为地产商需要跨越的珠峰。

不过可以想象的是，地产医疗发展是大趋势，在未来将有更多地产入驻。在大浪淘沙中，谁能更贴近民众的需求，谁就能突出重围。

（编辑：艾宥辰）