新股解读｜地方国资“撑场面”业务集中西安 经发物业逆周期增长有何胜算？

港股物企队伍里，有望迎来新的面孔。

近日，西安经发物业股份有限公司（以下简称“经发物业”）通过了港交所主板上市聆讯。这家有着20余年经营历史的综合城市服务及物业管理服务提供商，有望在不久的将来跨过香江登陆港股市场。

近年来，受地产“换挡”周期影响，与房地产高度关联的物业管理行业也不得不面对规模增长趋缓、盈利压力增加等现实困境。尽管行业“逆风”，但经发物业却似乎并未受到太大影响。公司招股书显示，2021-2023年，经发物业的在管建筑面积、收入及净利润等指标均保持着较快速的增长。

身处市场热度偏低的行业板块，经发物业能否凭借既往的表现获得投资者青睐？展望后市，经发物业的成长远景又是否值得投资者乐观期待呢？

行业调整期溯流而上？

经发物业的经营历史可以追溯至2000年，作为一家陕西省国有物企，历经二十余年发展后公司的业务已遍及中国西北部。数据显示，截至2023年底，经发物业为中国149个项目提供公共物业管理服务、基础住宅物业管理服务及基础商业物业管理服务，总在管建筑面积约为1460.7万平方米。根据中指院的资料，按截至去年底的陕西省在管建筑面积计算，经发物业在陕西省运营的物业管理服务提供商中排名第三，市占率约为1.8%。

一如文首所述，尽管近年来受地产行业调整影响，物企经营普遍承压，但深耕大西北的经发物业却似乎并未受到太大影响。招股书显示，经发物业的在管建筑面积由2021年的1084.9万平方米增长至2023年的1460.7万平方米，期间复合年增长率高达16%。

业务规模稳步扩容的同时，经发物业的财务表现也同步增长。数据显示，2021-2023年，公司的收入由5.94亿元（人民币，单位下同）增加至8.62亿元，净利润由3115.5万元增加至5101.8万元。

拆分结构来看，经发物业的收入主要由城市服务、住宅物业管理服务和商业物业管理服务三项构成。结合历史数据看，城市服务一直是经发物业的最主要收入来源，近三年该业务的收入贡献占比维持在57%-61%的区间，且呈现逐年走高的趋势，2023年收入占比达到了60.9%。

作为对比，这些年来住宅物业管理服务占经发物业整体收入的比重则逐年降低，由21年的26.8%收缩至23年的21.3%。同期，商业物业管理服务的收入占比则在不断走高，由15.5%升至17.4%。

由以上数据可知，过去三年里经发物业的三大主营业务发展趋势有所“分野”，城市服务和商业物业权重持续上升，而住宅物业尽管规模仍在上升，但收入占比却呈下降趋势。

值得一提的是，虽然报告期内经发物业的净利润数据随着收入规模的增加而连上台阶，但就盈利能力而言，公司似乎未能更进一步。数据显示，2021-2023年，经发物业的毛利分别为8622.6万元、1.01亿元、1.18亿元，对应毛利率分别为14.5%、14.3%、13.7%。

据了解，造成经发物业盈利能力下滑的原因有二：一方面，公司住宅物业管理服务的毛利率由2022年的16.8%萎缩至2023年的14.7%；另一方面，公司的商业物业管理服务毛利率由22年的25.3%骤降至23年的21.8%。

业务区域高度集中增长后劲待考

在看似靓丽的经营及财务数据背后，经发物业的增长后劲究竟有几何或许也十分值得投资者探究。

一个不容忽视的现象在于，2021-2023年，经发物业来自于西安的收入分别达到了5.9亿元、6.94亿元、8.39亿元，分别占同期公司总收入的99.3%、98.2%、97.4%。截至2023年底，经发物业在手的149个项目中有136个位于西安，占比超过九成。

智通财经APP认为，经发物业的业务区域高度集中于一城，与该公司较为倚重少数客户亦有关联。招股书显示，经发物业对西安经开区管委会及经发控股集团有所依赖。回溯历史，21-23年，公司通过向西安经开区管委会提供服务产生的收入分别为2.02亿元、2.25亿元、2.33亿元，占比33.9%、31.9%、27.1%；同期，公司通过向经发控股集团提供服务产生的收入占比亦分别达到了7.6%、7.4%、6.2%。

需要指出的是，经发控股正是经发物业的控股股东，而西安经开区管委会则为背后的实际控制人。

诚然，结合历史经营数据看，背靠“大树”令经发物业在行业调整期亦保持了稳健发展的步调。但业务囿于一城、存在大客户依赖症对于上市公司来说很难算作加分项。从此角度来看，志在登陆资本市场的经发物业或许需要在未来将业务拓展到更多城市、并开发出更多的新客户，才更有可能实现长久的发展。

关于下一步发展计划，经发物业在招股书中表示接下来其准备通过外延收并购、扩大与第三方物企合作等形式扩大业务规模；同时该公司也将持续推动城市服务多样化，争取覆盖城市服务价值链上的更多细分市场，包括餐饮服务、公共停车费服务以及政务辅助服务等。而至于最终经发物业的扩张效果如何，则大概只能留待时间来检验了。